宏观深度报告：地产恢复行至何处：销售、融资、拿地、投资全梳理

宏观深度报告 宏观经济与政策 2023年03月30日 地产恢复行至何处：销售、融资、拿地、投资全梳理 证券分析师 钟正生 投资咨询资格编号 S1060520090001 zhongzhengsheng934@pingan.com.cn 张德礼 投资咨询资格编号 S1060521020001 ZHANGDELI586@pingan.com.cn 事项： 2023年1-2月房地产数据全线回暖，高频指标显示2023年3月销售继续改善。 平安观点： 本篇报告结合官方数据、高频指标和房企公告等，从销售、融资、拿地 和投资四个维度，对中国房地产恢复状况做了全面梳理。 销售方面，短期高景气可能源于前期积压需求的释放，未来或将再度承 压。2023年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降3.6%、同比持平，与2022年12月的增速相比大幅回升。从30大中城市的高频数据看，3月全国商品房销售有望进一步改善。二手房销售恢复时点早于新房，而新房中期房销售改善程度好于现房。参考2022年上海疫后地产销售恢复的经验，我们认为因疫情而积压的购房需求可能已得到相当比例的释放。目前，我国商品房库存仍处高位，供给端对销售的掣肘较弱。但在2016年后中国商品房销售持续透支、居民部门债务压力积累、对经济和就业的预期改善需要时间、保交楼任务依然艰巨等多重因素的压制下，中国房地产销售可能再度面临来自需求端的压力。 证券研究报告 宏观深度报告 宏观报告 融资方面，“三箭齐发”政策效果逐步显现。2023年1-2月房地产开发资金来源同比-15.2%，较2022年12月的-28.7%跌幅明显收窄，也是2022年3月以来同比跌幅首次少于两成。信贷方面，2023年1-2月开发商到位资金来源于国内贷款同比下降15.0%，降幅有所扩大，与高基数有关，房企获得开发贷最难的时候大概率已过。债券方面，民营房企信用债发行规模依然较低，但房企授信大幅增加后信用债违约风险下降，民营房企信用利差已大幅回落。股权方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所拟定增募资，预计将获得超千亿元的股权融资；9家房企已完成港交所的股权融资，扣除配售佣金后净融资200余亿元。 最快阶段，我们认为土地一级市场恢复还需要时间。 拿地方面，2023年土地市场热度降温，不过民营房企参与度提升。2022年11月-12月土地成交持续回暖，但2023年以来土地市场热度降温。一个积极的现象是，民营房企拿地参与度提升。鉴于地产销售可能过了恢复 投资方面，房地产对中国经济拖累最大的时候已经过去。2022年12月以来，房地产开发投资相关指标持续改善。领先指标显示其它费用同比2023年上半年面临较大回落压力，但新开工面积同比短期或将触底，保交楼助推下竣工面积同比大概率将加速，两者共同推动建安投资同比回升。我们认为2023年房地产对中国经济的拖累将明显弱于2022年。 正文目录 一、销售：积压需求释放带来助推4 1.1现房销售表现强于期房4 1.2三线城市商品房销售恢复更快5 1.3二手房市场复苏早于新房6 1.4积压购房需求或已得到相当比例释放6 二、融资：“三箭齐发”效果渐显8 三、拿地：民营房企参与度提升11 四、投资：对中国经济拖累最大的时候已经过去13 图表目录 图表12023年1-2月，期房销售改善快于现房4 图表22023年2月，不同类型商品房销售走势分化4 图表3TOP50房企中，民营房企销售恢复节奏仍明显慢于央、国企开发商5 图表4近三年30大中城市商品房成交面积5 图表5相较于一、二线，三线城市商品房销售恢复更快5 图表62023年春节前后，百度迁徙指数明显高于前两年农历同期水平6 图表7近年15城二手房成交面积6 图表82023年成都二手房市场火爆6 图表92022年5-6月上海商品房销售环比激增7 图表102022年末各层级城市商品房的狭义库存消化周期7 图表112022年末各层级城市商品房的广义库存消化周期7 图表12克而瑞重点监测的30个城市2022年末住宅的广义库存消化周期8 图表132023年1-2月，开发商到位资金主要来源多数出现改善9 图表14房企境内外债券及信托、ABS融资规模9 图表15民营房企信用利差已明显低于2022年7月9 图表162022年11月至今上交所、深交所房企股权融资情况10 图表172022年11月至今港交所房企股权融资情况10 图表182023年初以来100大中城市土地供应同比萎缩11 图表19各线城市近期的供应土地占地面积同比11 图表20近年100大中城市成交土地占地面积12 图表21二、三线城市土地交易回暖时点早于一线城市12 图表22近年100大中城市成交土地溢价率12 图表23近年各线城市成交土地溢价率12 图表242023年1-2月TOP100房企拿地额同比跌幅收窄13 图表252023年1-2月，民营房企拿地参与度提高13 图表262022年12月以来，地产投资相关指标持续改善13 图表272022年12月以来，建安和其它费用均持续改善13 图表28房地产开发投资完成额各分项14 图表29领先指标显示土地购置费同比面临回落压力14 图表30根据领先性判断，新开工面积同比接近或已探底14 房地产是中国重要的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。2022年中国商品房销售面积同比下降24.3%，房地产开发投资完成额同比下降10.0%，分别创1992年、1999年有统计以来的新低，成为2022年中国经济最大的拖累。 本篇报告中，我们从销售、融资、拿地和投资四个维度，对房地产恢复情况做了系统梳理： 2022年11月房企融资“三箭齐发”，相比于前期所出台的政策更加务实。疫情防控优化，除逐步解除了对看房和购房场景的约束外，还有利于释放前期积压的返乡置业购房需求。国家统计局数据显示，2023年1-2月中国房地产相关指标全线回暖，综合反映全国房地产业发展景气状况的国房景气指数，在趋势性下降22个月后（2021年3月至2022年12月，其中2022年2月小幅回升0.07，并未改变下滑趋势），已于2023年1-2月连续回升。从高频数据看，2023年3月房地产销售进一步改善。 销售方面，二手房市场恢复早于新房市场，新房市场中现房表现强于期房，从高频数据看3月新房和二手房的景气度进一步延续。不过，年初以来的销售高景气可能主要源于前期积压需求的释放，中国房地产销售压力仍存且主要来自需求端； 融资方面，2022年11月“房企融资”三箭齐发，且相比前期所出台的政策更加务实。但从民营房企的债券和股权融资看，目前政策效果还不明显，有必要推动前期出台政策尽快落实； 拿地方面，2022年11月-12月土地成交持续回暖，进入2023年后土地市场热度降温。一个积极的现象是，民营房企拿地参与度在提升。鉴于地产销售可能过了恢复最快的阶段，我们认为土地一级市场恢复尚需时间； 投资方面，2022年12月以来，房地产开发投资相关指标持续改善。从领先指标看，预计2023年上半年土地购置费用面临较大的回落压力，但在新开工面积同比或将探底、保交楼推动存量项目加快竣工的支撑（两者均会提振建安投资）下，2023年房地产投资对中国经济的拖累大概率将弱于2022年。 一、销售：积压需求释放带来助推 1.1现房销售表现强于期房 2023年1-2月房地产销售明显改善，现房销售表现继续好于期房。2023年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降 3.6%、同比持平，较2022年12月的-31.5%、-27.7%均大幅回升。其中，期房销售面积同比从2022年12月的-34.0%提高至-6.5%，同期现房销售面积同比从-19.4%转正至10.8%，后者表现相对更好，可能源于购房者对期房能否如期交付的信心还有进一步提升空间。分房屋类型看，2023年1-2月，住宅销售改善最为明显，从2022年12月的-31.5%提高至-0.6%；商业营业用房销售面积同比从-33.7%提高至-23.0%；办公楼销售面积同比从-19.0%下滑至-30.0%。 图表12023年1-2月，期房销售改善快于现房图表22023年2月，不同类型商品房销售走势分化 资料来源：Wind，平安证券研究所资料来源：Wind，平安证券研究所（注：2023年2月为累计同比） 30大中城市商品房销售数据显示，2023年3月商品房销售可能进一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房销售面积共计1991万平方米，同比下降13.7%，跌幅较2022年12月的21.0%有所收窄。3月以来（截至3月25日），30大中城市商品房累计销售1238万平方米，同比增长38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房销售的景气高点，与2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房销售面积分别下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。 我们认为，2023年3月商品房销售同比进一步改善的原因如下：一是，尽管1-2月国内疫情已度过高峰，但避险和观望情绪下，部 分有购房需求的人群并未实际看房和购房，令一些购房需求延迟释放；二是，2022年11月以来房地产调控政策集中在供给端，需求端降首付比例、动态调整首套房房贷利率等政策见效需要时间。 长。这不利于民营开发商回笼资金和推动房地产业形成良性循环。 分所有制看，目前民营房企销售恢复的节奏仍明显慢于央国企开发商，2023年2月TOP50房企中民营房企销售额同比依然负增 图表3TOP50房企中，民营房企销售恢复节奏仍明显慢于央、国企开发商 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 1.2三线城市商品房销售恢复更快 相较于一、二线，三线城市商品房销售恢复更快 和一、二线城市相比，年初以来三线城市商品房销售恢复更快。2023年1-2月，30大中城市里一线和二线城市的商品房销售面积分别为473万平方米、1084万平方米，分别同比下降15.0%、下降17.9%；三线城市商品房销售435万平方米，同比增长0.8%。与2022年同期相比，2023年3月前25日，30大中城市里一、二、三线城市的商品房销售面积分别同比增长36.8%、增长34.9%和增长47.3%。 图表4近三年30大中城市商品房成交面积图表5 资料来源：wind，平安证券研究所 资料来源：Wind，平安证券研究所（注：2023年2月为累计同比，3月为前25日的同比） 由于30大中城市商品房成交数据的样本城市中有10个城市的数据停止录入，基于数据可得性，在30大中城市里公布数据的20个城市基础上，我们增加了对天津、宁波、济南、郑州、南宁、重庆、银川、唐山、无锡、温州、平顶山、岳阳、常德、北海等14个城市的月度商品房成交统计。结果同样显示，年初以来三线城市商品房销售回暖时点早于一、二线城市，上述34个城市2023年1-2月商品房销售面积同比-0.9%，其中一线、二线和三线城市的销售面积同比分别为-15.0%、-1.9%和33.6%。 三线城市房地产销售回暖更快，可能原因在于：一是，降首付比例、降房贷利率、降购房门槛等房地产需求端刺激政策，三线及更低层级的城市放松更早，累积效应下政策逐步见效；二是，疫情防控优化后，返乡人群增多，三线城市春节前后人口外流压力相对较小，甚至还会因为人口短期净流入带来增量资金，推动商品房销售回暖。2023年1月1日至2023年3月20日（农历2022年腊月初十至2023年二月廿九），全国百度迁徙指数平均为510.9，较前两年的农历同期均值分别高66.5%、45.2%。人口净流出 的以大、中城市为主，以春节前百度迁徙指数最高的腊月廿八为例，全国热门迁出地依次为成都、北京、深圳、广州、上海、西安、苏州、武汉、长沙和杭州，均为一线或二线城市。 图表62023年春节前后，百度迁徙指数明显高于前两年农历同期水平 资料来源：百度迁徙指数，平安