房地产及物业行业周报：REITs扩容消费基础设施，新房二手房销售持续改善

行业评级：看好（维持）报告日期：2023年3月27日 房地产及物业行业周报 REITs扩容消费基础设施，新房二手房销售持续改善 首创证券房地产团队 张功首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 联系方式：zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋，研究助理 联系方式：lixiaoyang@sczq.com.cn sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面：国家发改委和证监会发布通知，提出支持消费基础设施建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。因城施策方面：无锡提出外地人只需提供半年及以上居住证明，即可在无锡购买1套房；部分库存偏高的区域取消限购。安徽亳州提出增加预售资金拨付节点，由整体项目调整为分楼栋解除监管。公积金贷购房首付比例20%，二套30%。深圳市和湖南株洲市均审议通过调整住房公积金业务的相关政策，分别将公积金贷最高额度提至最高126万元和80万元。 市场端：2023W12我们重点监测的39城商品房成交面积为542万平米，环比15.8%，同比34.4%；全年累计成交面积4436.8万平米，同比-1.8%。2023W12我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6271万平米，较上周环比0.6%；库存去化周期为11.2个月，环比-0.3个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.8和2.7个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为27个月以上。2023W12我们跟踪重点城市推盘套数为4603套，环比6.6%，年度累计总推盘数同比-25.2%；周度新开盘去化率63.5%，环比变动2.3%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续，房企开始积极推盘，我们预计商品房销售回暖势头仍将持续。 投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 A股房地产板块，2023W12申万房地产指数涨跌幅为0.26%，沪深300指数涨跌幅为1.72%，板块相对沪深300指数收益为-1.46%，板块表现21名/31名；年初至今申万房地产指数-3.12%，相对沪深300指数收益为-7.13%。港股房地产板块，2023W12内房股指数涨跌幅为-1.03%，恒生指数涨跌幅为2.03%，相对恒生指数收益为-3.06%；年初至今内房股指数涨跌幅为-9.17%，相对恒生指数收益为-9.85%。物业板块，2023W12物业指数涨跌幅为-2.99%，相对恒生指数收益为-5.02%；年初至今物业指数涨跌幅为-8.44%，相对恒生指数收益为-9.12%。 周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数 0.26% -3.12% 沪深300指数 1.72% 4.01% 相对涨跌幅 -1.46% -7.13% 周度指数表现年初至今指数表现 内房股指数 -1.03% -9.17% 恒生指数 2.03% 0.68% 化工 牧渔保事业运输石化装饰铁 相对涨跌幅 -3.06% -9.85% 础 林环用通油筑 钢 物业指数 -2.99% -8.44% 基 农 公交石建 相对涨跌幅 -5.02% -9.12% 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 行业涨跌幅 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 传媒电子计算机通信 电力设备有色金属商贸零售 汽车食品饮料 综合社会服务轻工制造家用电器国防军工机械设备建筑材料纺织服饰非银金融 煤炭美容护理房地产银行 医药生物 -6% 2023W12房地产指数PB为0.83,较前一周变动为0，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.96、1.25、1.31，较上一周分别变动0、-0.05、-0.03。 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W12) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2019-01-16 2019-02-16 2019-03-16 2019-04-16 2019-05-16 2019-06-16 2019-07-16 2019-08-16 2019-09-16 2019-10-16 2019-11-16 2019-12-16 2020-01-16 2020-02-16 2020-03-16 2020-04-16 2020-05-16 2020-06-16 房地产指数PB 2020-07-16 2020-08-16 2020-09-16 2020-10-16 2020-11-16 2020-12-16 保利 2021-01-16 2021-02-16 2021-03-16 2021-04-16 蛇口 2021-05-16 2021-06-16 2021-07-16 2021-08-16 滨江 2021-09-16 2021-10-16 2021-11-16 2021-12-16 2022-01-16 2022-02-16 2022-03-16 2022-04-16 2022-05-16 2022-06-16 2022-07-16 2022-08-16 2022-09-16 2022-10-16 2022-11-16 2022-12-16 2023-01-16 2023-02-16 2023-03-16 上周国家发改委和证监会发布通知，提出支持消费基础设施建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。 中央政策内容 3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。提出支持消费基础设施建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。3月24日，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。 上周无锡提出外地人只需提供半年及以上居住证明，即可在无锡购买1套房；部分库存偏高的区域取消限购。安徽亳州提出增加预售资金拨付节点，由整体项目调整为分楼栋解除监管。公积金贷购房首付比例20%，二套30%。深圳市和湖南株洲市均审议通过调整住房公积金业务的相关政策，分别将公积金贷最高额度提至最高126万元和80万元。 地方政策内容 3月18日，无锡发布《关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知》，提出外地人只需提供半年及以上居住证明，即可在无锡购买1套房；部分库存偏高的区域取消限购。3月18日，北京发布《关于进一步优化租房提取业务的通知（征求意见稿）》，提出租住北京市商品住房，每人每月可提取公积金不超过2000元，多子女家庭可每月按实际租金全额提取。3月20日，安徽亳州市近日印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》，提出增加预售资金拨付节点，由整体项目调整为分楼栋解除监管。公积金贷购房首付比例20%，二套30%。3月20日，江苏省连云港市近日发布了《关于进一步促进房地产市场发展相关措施的通知》，提出对特定人群发放住房补贴、提高住房公积金贷额度、房企可用保函置换最高30%的预售资金等 3月21日，南通市调整住房公积金政策，额度调高至100万元/户，支持用于购房首付，人才最高贷款额度提高至200万元/户，二孩家庭上浮10万元/户，三孩家庭上浮20万元/户。3月23日，北京迎来今年首场宅地土拍，昌平朱辛庄地块线上报价触顶12.995亿元，42家房企及联合体参与摇号，花落上海大华。另一宗昌平地块由首开以底价27亿元摘得。2月以来，各地二手房挂牌量增长明显。链家平台上，北京、佛山、合肥、杭州、广州等十余城二手房挂牌量超过10万套，苏州、南京、天津、重庆四城的挂牌量已经突破15万套3月24日，赣州调整住房公积金最高贷款额度：双职工家庭首套最高贷款额度调整为80万元；单职工家庭首套最高贷款额度调整为70万元；三孩家庭，双职工首套/二套最高贷款额度调整为80万元；单职工首套/二套最高贷款额度调整为70万元。3月24日，《上海市房屋管理局2022年工作总结和2023年工作要点》印发，其中提出2023年力争房地产开发投资实现正增长5%左右。稳妥实施房地产市场“一城一策”工作方案3月24日，深圳市和湖南株洲市均审议通过调整住房公积金业务的相关政策，分别将公积金贷最高额度提至最高126万元和80万元。3月24日，财政部原部长楼继伟在《比较》发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文，认为房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。 重点房企新闻动态 3月21日，澎湃新闻从债券持有人处了解到，远洋集团已表示不会兑付原定于周二（3月21日）到期的美元永续次级债券的利息，将会延期支付。3月23日，保利发展公告，收到上交所问询函，要求对125亿定增中认购对象、募投项目、融资规模及效益测算、存货及应收账款等9方面进行说明。3月23日，北京金融资产交易所披露，华润置地拟发行40亿元中期票据，票面利率最低为2.5%。同日，与一家银行订立了协议，获授30亿元的定期贷款融资。 资料来源：各房企公告，上交所，首创证券 100 30城商品房成交面积-日数据（万方） 2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 4,000 15城二手房成交面积-日数据（套） 2020（套）2021（套）2022（套）2023（套） 资料来源：Wind，首创证券 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 资料来源：Wind，首创证券 房地产行业周报(2023W12)证券研究报告 春节后-30城商品房成交面积-日数据（万方） 80 2019（万方）2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 70 60 50 40 30 20 10 0 -7-6-5-4-3-2-1012345678910111213141516171819202