商贸零售行业投资策略周报：REITs政策落地，关注线下零售业态价值重估

3月24日，发改委、证监会先后发布REITs相关指导性文件，指出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。商业地产加入公募REITs资产池，拥有优质自持物业的零售企业有望进一步优化经营模式、盘活存量资产、提升运营效率。 【线下零售】：消费如期复苏，展望全年，在扩内需的政策指引下，各地消费券、消费补贴等促消费政策发力，金融机构加大消费信贷投放力度，再叠加此前超额储蓄的转化，有望对后续的消费持续恢复形成较强支撑，建议关注线下零售行业投资机会：1）1-2月限额以上百货业态零售额扭转下滑趋势，前期受损较大的百货业态有望迎来盈利修复，关注经营质量较高，自身α强的百货龙头天虹股份（002419.SZ）、重庆百货（600729.SH）；2）专业连锁业态供给侧出清明显，恢复弹性优于购百业态，龙头市占率有望进一步提升，建议关注孩子王（301078.SZ）；3）义乌外贸持续景气，建议关注“一带一路”相关标的小商品城（600415.SH）；4）建议关注区域规模经济佼佼者家家悦（603708.SH），此前逆势扩张新店培育导致盈利能力承压，23年预计公司精力主要聚焦于存量门店盈利能力提升与省内加密，伴随省外逐步减亏，业绩有望实现修复。 【跨境出口链】：1）宏观层面，3月美联储加息25bps符合预期，市场开启降息博弈；2月美国成屋销售环比大幅回升14.5%，住房需求韧性凸显；2）中观层面，持续看好海外刚需性价比商品增速超预期+库存去化进度，上半年补库订单有望带来跨境链业绩修复；3）推荐：跨境电商方面，AIGC概念催化估值修复 ， 推荐具有强业绩支撑 、 并具备适配应用场景的华凯易佰（300592.SZ）、吉宏股份（002803.SZ）、焦点科技（002315.SZ）；工具版块，海外住房市场景气修复，线下KA补库订单在望，推荐订单稳定性强的手工具龙头巨星科技（002444.SZ），关注大叶股份（300879.SZ）、创科实业（0669.HK）、泉峰控股（2285.HK）等OPE工具旺季修复弹性。 【产业互联网】：数字经济相关政策持续出台，行业贝塔走强加固公司未来业绩高增趋势，建议关注当前处于估值低位的国联股份（603613.SH）。 风险提示：宏观经济增长不及预期风险；海外通胀持续风险。 1本周核心观点：REITs政策落地，关注线下零售业态价值重估 1.1线下零售：消费基础设施加入公募REITs资产池，零售业态公司自持物业资产有望盘活 3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，同日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域REITs常态化发行相关工作的通知》。 《通知》提到，为贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。《通知》同时强调，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。 《通知》的出台意味着：一方面，继产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等方向后，消费基础设施也纳入REITs资产范围，进一步丰富了公募REITs底层资产类型；另一方面，百货商场、购物中心等商业项目投资大、投资回收周期长，REITs能为该类企业提供盘活存量资产的金融工具，挖掘持有型资产的价值，有助于企业形成投融资闭环，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造。 回顾我国公募REITs发展路径，总体体现出起步晚、发展快的特征。2020年4月30日，证监会、发改委联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，拉开公募REITs序幕。2020年7月发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，试点范围涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、公用环保等基础设施，但消费类基础设施如酒店、商场、写字楼、公寓、商品住宅等房地产项目不在试点范围内。 2022年5月，试点范围拓展到保障性租赁住房领域，2022年8月，首批3只保障性租赁住房REITs上市交易。23年3月，商业地产引入REITs。 对标海外，商业地产REITs市场空间广阔。截止3月，我国共有27只公募REITs上市交易，从基础资产的行业分布来看，交通基础设施（高速公路）和园区基础设施（产业园）占比较高，分别为25.9%、29.6%。从境外成熟的REITs市场来看，新加坡、日本、香港REITs产品的物业类型均以商业地产为主。我国商业地产经历数十年高速发展，积累起众多优质物业资源，预计未来商业地产REITs市场空间广阔。 图1.已上市公募REITs底层资产分布 在国内公募REITs试点尚未涉及商业地产之前，企业主要通过类REITs、CMBS来盘活存量资产。以百联股份为例，公司22年7月14日召开的第九届董事会第十三次会议及8月1日召开的22年第一次临时股东大会审议通过了《关于公开挂牌出售资产暨开展资产证券化（类REITs）事项的议案》：公司下属全资子公司上海百联百货经营有限公司拟将所持上海百联金山购物中心有限公司、上海百联川沙购物中心有限公司100%股权及不超过115,185万元的债权通过公开挂牌转让方式进行出售，并开展资产证券化（类REITs）事项。22年11月1日，该资产支持专项计划已获得上交所无异议函。本次标的资产转让预计增加公司合并报表利润约5.3亿元，挂牌转让之后，公司继续管理和运营上述两个项目，但不再纳入百联股份的合并报表当中。商业地产加入公募REITs资产池后，拥有优质自持物业的零售企业有望进一步优化经营模式、盘活存量资产、提升运营效率。 表1.部分零售业态公司自持物业情况代码公司 1.2跨境电商：降息博弈开启，3月美国成屋成交量大幅反弹 3月美联储议息结果基本符合预期，市场已开启降息博弈。3月23日美联储联邦宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到4.75%-5%，基本符合市场预期； 3月24日，根据美国CME数据，市场预计美联储5月停止加息的可能性达88.2%； 同时，市场还预计美联储在7月、9月降息25个基点的可能性达到50左右%。 图2.3月25日CME“美联储观察”工具生成的市场对未来加息概率的预期 2月美国房屋销售环比反弹，体现美国住房市场需求韧性。美国2月成屋销售数年化为458万套，环比增长14.5%，同比增长8.5%，为2022年3月美联储开启加息以来最大环比升幅；美国2月新屋销售数年化640千套，环比增长1.1%，同比下滑19%。 房屋销售环比回升预计主要系抵押贷款利率小幅下降、叠加房价回落，催化消费者购房决策。美国2月成屋销售价格中位数同比下降0.2%，至36.3万美元/套。 图3.美国房贷利率从22年11月高点小幅回落（%） 图4.美国2月份房屋销售数量 图5.美国新房及成屋销售价格中位数（美元） 2本周行情回顾 本周（3.20-3.24）上证综指上涨0.46%，深证成指上涨3.16%。分板块看，跨境电商指数上涨21.60%，商贸零售指数上涨2.49%，纺织服饰指数上涨0.68%。年初至3月3日上证综指上涨5.71%，深证成指上涨5.61%，跨境电商指数上涨27.93%，商贸零售指数下跌5.06%，纺织服饰指数上涨5.06%。 图6.板块本周涨跌幅（%） 图7.板块年初至今涨跌幅（%） 商贸零售周涨幅2.49%，位列申万一级板块第7名。受益于数字经济催化，AI相关企业估值持续提升，但大盘整体分歧未消，延续前期震荡走势，但本周整体成交量较前周已逐步回升，未来或可实现整体走强；零售板块本周实现小幅修复，未来伴随商业地产REITs等利好催化落地，消费信心持续加强，商贸零售板块长期仍具备上修动能。 图8.申万一级各板块周涨跌幅 以个股来看，本周涨幅前五分别为吉宏股份（+41.22%）、汇通能源（+35.40%）、联络互动（+32.02%）、焦点科技（31.19%）、华凯易佰（+27.28%）；其中吉宏股份、联络互动、华凯易佰上涨主系电商业务为AIGC、ChatGPT未来重要应用场景，相关应用落地对股价形成较强催化；汇通能源上涨主系交易层面驱动。 本周跌幅前五分别为中成股份（-10.78%）、玉龙股份（-5.86%）、北京城乡（-5.78%）、ST商城（-5.32%）、天虹股份（-4.72%）；ST商城下跌主系经营能力下滑，导致公司估值持续受损；中成股份、玉龙股份、北京城乡、天虹股份下跌主系交易层面驱动。 图9.商贸零售主要标的本周涨跌幅（%） 图10.商贸零售主要标的年初至今涨跌幅（%） 3行业高频数据跟踪 本周零售额小幅回升，消费信心超预期。本周美国红皮书商业零售同比3.2%（前值2.6%），环比提升0.6pct，实现小幅修正；3月美国密歇根大学消费者信心指数末值63.4，环比月初持平，但较预期（61.5）超逾1.9，表明消费信心具备较强韧性，伴随美国加息节奏如期放缓，经济软着陆预期再次走强，后市情绪面仍旧具备提升空间。 图11.美国消费者信心指数 图12.美国红皮书商业零售额周度同比（%） 国际原油延续震荡走势，海运业整体小幅回调。本周波罗的海干散货指数回调至1,484点，同比-42.4%，但宏观贸易已持续回暖，海运市场短期波动不改长期出口复苏趋势；3月25日OPEC原油价格75.88美元/桶，周涨幅2.89%，油价实现小幅回升，但当前油价仍仅为22年高位61.33%，小幅上涨对运费整体走势影响较低，短期内跨境企业运费端仍具备较强成本优势。 图13.海运价格延续下滑趋势 图14.BDI指数持续回升 4投资建议 【跨境出口链】：1）宏观层面，3月美联储加息25bps符合预期，市场开启降息博弈；2月美国成屋销售环比大幅回升14.5%，住房需求韧性凸显；2）中观层面，持续看好海外刚需性价比商品增速超预期+库存去化进度，上半年补库订单有望带来跨境链企业业绩修复； 推荐：跨境电商方面，AIGC概念催化估值修复，推荐具有强业绩支撑、以及适配实际应用场景的华凯易佰（300592.SZ）、吉宏股份（002803.SZ）、焦点科技（002315.SZ）；工具版块，伴随海外住房市场景气修复，线下KA补库订单在望，推荐手工具龙头巨星科技（002444.SZ），关注大叶股份（300879.SZ）、创科实业（0669.HK）、泉峰控股（2285.HK）等OPE工具旺季修复弹性。 【线下零售】：从1-2月社零数据来看，消费如期复苏，展望全年，在扩内需的政策指引下，各地消费券、消费补贴等促消费政策发力，金融机构加大消费信贷投放力度，再叠加此前超额储蓄的转化，有望对后续的消费持续恢复形成较强支撑，建议关注线下零售行业投资机会： 1）1-2月限额以上百货业态零售额扭转下滑趋势，前期受损较大的百货业态有望迎来盈利修复，关注经营质量较高，自身α强的百货龙头天虹股份（002419.SZ）、重庆百货（600729.SH）；2）专业连锁业态供给侧出清明显，恢复弹性优于购百业态，龙头市占率有望进一步提升，建议关注孩子王（301078.SZ）；3）义乌外贸持续景气，建议关注“一带一路”相关标的小商品城（600415.SH）；4）建议关注区域规模经济佼佼者家家悦（603708.SH），此前逆势扩张新店培育导致盈利能力承压，23年预计公司精力主要聚焦于存量门店盈利能力提升与省内加密，伴随省外逐步减亏，业绩有望实现修复。 【产业互联网】：数字经济相关政策持续出台，行业贝塔走强加固公司未来业绩高增趋势，建议关注当前处于估值低位的国联股份（603613.SH）。 5风险提示 1）宏观经济增长不及预期风险：若经济增长放缓，消费者信心及购买力下滑、消费需求受到抑制，零售行业经营将面临压力； 2）海外通胀持续风险：若海外通胀持续高企，将影响