行业周报：两部委推动REITs发展，多城公积金贷款额度提升

核心观点：两部委推动REITs发展，多城公积金贷款额度提升 我们跟踪的64城新房面积连续3周同比实现增长，23城二手房连续5周成交面积同比增长超80%，销售市场回暖节奏持续超预期。北京朱辛庄地块吸引收获42家房企参与摇号，土地投资热度边际回升。中央层面证监会发布通知支持REITs常态化发行，有利于企业将资产盘活及降低杠杆率，发改委支持消费基础设施REITs也有望增强商业地产项目的流动性。地方层面无锡限购放松，深圳等多城提高公积金贷款上限，因城施策仍在持续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：两部委推动REITs发行，深圳公积金贷款额度提升 中央层面：国家发改委发布规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设，表示要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。证监会也发布通知进一步推进REITs常态化发行，加快推进市场体系建设。 地方层面：无锡首套房限购要求和限购区域放松，仅剩经开区仍处于限购状态。 深圳公积金贷款额度提升，单独和家庭申请人最高贷款额度分别提升至70和126万，同时南通、丽水、马鞍山、赣州、德州、亳州等地公积金贷款额度提高。 市场端：新房成交同比持续增长，北京广州土拍开启 销售端：2023年第12周，全国64城商品住宅成交面积481万平米，同比增加28%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4358万平米，累计同比下降6%。全国23城二手房成交面积为254万平米，同比增速124%，前值98%；年初至今累计成交面积1968万平米，同比增速60%，前值53%。 投资端：2023年第12周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2401万平方米，成交土地规划建筑面积2385万平方米，同比增加48%，成交溢价率为4.5%。 北京首批次两宗地块1宗触顶、1宗底价成交，总规划建面14.5万㎡，揽金约40亿，其中朱辛庄地块吸引收获42家房企（央国企28家，民企14家）参与争抢，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，最终由上海大华摇中，另一宗地块被首开股份摘得。广州首批次集中土拍首日共出让2宗宅地，全部底价成交，总规划建面72万㎡，揽金63.4亿元，分别由广州城投和增城城投摘得。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第12周，信用债发行108.2亿元，同比下降36%，环比下降48%，平均加权利率3.69%，环比持平；信用债累计同比发行1203.2亿元，同比增长3%； 海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、两部委推动REITs发行，深圳公积金贷款额度提升 中央层面：（1）央行：授权全国银行间同业拆借中心公布3月LPR报价，中国3月1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）分别维持在3.65%和4.30%不变。 （2）国家发改委：发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，项目用地性质应符合土地管理相关规定。（3）证监会：发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。 通知指出健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务，适时推出REITs实时指数。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。（4）中国信托业协会：截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，环比下降4.44%；房地产信托占比为8.14%，同比下降3.60个百分点，环比下降0.39个百分点。（5）贝壳研究院:2023年3月贝壳百城首套房贷利率平均为4.02%，较2月微降2BP。二套房贷利率与2月持平。3月降息城市减少，仅10个三四线城市首套房贷利率下降，一二线城市首套、二套房贷利率均保持不变。平均放款周期缩短至21天为2019年1月以来最快放款速度。 地方层面：（1）深圳：4月7日起全市即将施行最新《深圳市住房公积金贷款管理规定》，政策调整后，满足条件的单独申请人，其公积金贷款最高额度可由原50万元提高至70万元；而满足条件的家庭申请人，其公积金贷款最高额度可由90万元提高至126万元。（2）无锡：限购放松，在无锡工作但社保和个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明，可以在无锡购买1套新建商品住房，同时将部分限购区域调整为非限购区域，仅剩经开区仍处于限购状态。在保障商品房预售资金使用安全和项目正常交付的前提下，合理释放监管额度内的资金促进房地产企业加快资金回笼，给予企业在价格申报备案上一定的自主性。（3）蚌埠:降低新建商品房首付比例。职工家庭首次使用住房公积金贷款购买新建商品房，首付比例不低于20%；降低存量房首付比例。职工家庭首次使用住房公积金贷款购买存量房，房龄10年(含)以内，首付比例不低于20%。（4）南通、丽水、马鞍山、赣州、德州、亳州：公积金贷款额度提升。 表1：两部委推动REITs发行，深圳公积金贷款额度提升 2、销售端：新房及二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比增长 根据房管局数据，2023年第12周，全国64城商品住宅成交面积481万平米，同比增加28%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4358万平米，累计同比下降6%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第12周64大中城市成交面积同比环比增长 图4：2023年第12周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第12周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2023年第12周64大中城市中三四线城市成交面同比增长环比下降 根据房管局数据，2023年第12周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-6%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为27%、34%、19%，年初至今累计增速-2%、4%、-21%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续高增 2023年第12周，全国23城二手房成交面积为254万平米，同比增速124%，前值98%；年初至今累计成交面积1968万平米，同比增速60%，前值53%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，北京广州土拍开启 2023年第12周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2401万平方米，成交土地规划建筑面积2385万平方米，同比增加48%，成交溢价率为4.5%。一线城市成交土地规划建筑面积170万平方米，同比增加300%；二线城市成交土地规划建筑面积865万平方米，同比增加300%；三线城市成交土地规划建筑面积1350万平方米，同比增加36%。北京首批次两宗地块1宗触顶、1宗底价成交，总规划建面14.5万㎡，收金约40亿，其中朱辛庄地块吸引收获42家房企（央国企28家，民企14家）参与争抢，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，最终由上海大华摇中，另一宗地块被首开股份摘得。广州首批次集中土拍首日共出让2宗宅地，全部底价成交，总规划建面72万㎡，揽金63.4亿元，分别由广州城投和增城城投摘得。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债同比下降 2023年第12周，信用债发行108.2亿元，同比下降36%，环比下降48%，平均加权利率3.69%，环比持平；信用债累计同比发行1203.2亿元，同比增长3%；海外债无新增发行。 图13：国内信用债单周发行规模同比下降 图14：海外债无新增发行 图15：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年3月20-25日，下同）房地产指数上涨0.26%，沪深300指数上涨1.72%，相对收益为-1.46%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第19位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：财信发展、张江高科、大悦城、数源科技、我爱我家，涨跌幅排名后5位的个股分别为*ST松江、格力地产、中润资源、世荣兆业、城建发展。 图16：本周房地产指数上涨0.26%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中财信发展、张江高科、大悦城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST松江、格力地产、中润资源跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房面积连续3周同比实现增长，23城二手房连续5周成交面积同比增长超80%，销售市场回暖节奏持续超预期。北京朱辛庄地块吸引收获42家房企参与摇号，土地投资热度边际回升。中央层面证监会发布通知支持REITs常态化发行，有利于企业将资产盘活及降低杠杆率，发改委支持消费基础设施REITs也有望增强商业地产项目的流动性。地方层面无锡限购放松，深圳等多城提高公积金贷款上限，因城施策仍在持续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。