港股公司信息更新报告：合约项目总建面破亿，代建行业龙头地位稳固

代建行业龙头地位稳固，维持“买入”评级 绿城管理控股作为代建行业引领者，保持20%以上代建市场份额，我们认为公司依托规范化的代建体系、不断增长的签约规模和良好的品牌溢价能力，将在代建红海竞争中稳步发展。我们上调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年绿城管理控股归母净利润分别为9.29、11.36、13.25亿元（2023-2024年原值为7.75、9.56亿元），对应EPS分别为0.53、0.65、0.75港元，当前股价对应P/E估值分别为13.7、11.2、9.6倍，维持“买入”评级。 营收业绩实现增长，政府代建稳步扩张 2022年公司实现持续经营收入26.56亿元，同比增长18.4%。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务收入分别为16.7、7.8和2.1亿元，分别同比增长13.0%、36.6%和6.0%。2022年公司实现归母净利润7.4亿元，同比增长31.7%，毛利率和净利率分别提升5.9和2.3个百分点至52.3%和27.7%，主要源于公司成本管控能力增强。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务毛利率分别为53.8%、40.8%和84.0%，商业代建毛利率提升明显，政府业务毛利率保持相对稳定。 新拓面积稳步提升，代建均价保持稳定 截至2022年底公司合约项目总建面101.4百万方，同比增长19.8%，其中商业代建面积占比67.5%；在建面积47.2百万方，同比增长7.1%。2022年公司新拓合约面积28.2百万方，同比增长23.9%，其中政府类业务、国企委托方及金融机构业务占比达76.5%；新拓项目代建费预估86.1亿元，对应代建均价为305元/平米，基本与2020-2021年持平。全国化布局下，公司在主要经济区（环渤海、京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群）合约项目可售货值达4821亿元，占整体可售货值的74.1%，在销售区域分化的背景下去化相对有保障。 风险提示：房地产行业发展不及预期，行业竞争加剧，项目拓展不及预期。 财务摘要和估值指标 1、营收业绩实现增长，政府代建稳步扩张 绿城管理控股是中国代建第一股，也是代建行业引领者，连续七年蝉联中国代建行业第一，保持20%以上代建市场份额。截至2022年底，公司业务布局全国28各省市及自治区的120城，保持了稳定且良好的发展态势。 2022年公司实现持续经营收入26.56亿元，同比增长18.4%。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务收入分别为16.7、7.8和2.1亿元，分别同比增长13.0%，36.6%和6.0%，得益于行业下行期国企和城投拿地增长，公司收入仍以商业代建为主。在保障房建设需求的释放过程中，公司政府代建业务增长较快。 图1：公司2022年营收同比增长18.4% 图2：公司政府代建业务收入增长较快 2022年公司实现归母净利润7.4亿元，同比增长31.7%，毛利率和净利率分别提升5.9和2.3个百分点至52.3%和27.7%，主要源于公司成本管控能力增强。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务毛利率分别为53.8%、40.8%和84.0%，商业代建毛利率提升明显，政府业务毛利率保持相对稳定。 图3：公司2022年归母净利润同比增长31.7% 图4：公司2022年毛利率和净利率均有提升 图5：公司2022年商业代建业务毛利率提升明显 2、新拓面积稳步提升，代建均价保持稳定 公司不断拓展主要经济区域的项目，截至2022年底合约项目总建面101.4百万方，同比增长19.8%，其中商业代建面积68.4百万方，占比67.5%；在建面积47.2百万方，同比增长7.1%。2022年公司新拓合约面积28.2百万方，同比增长23.9%，其中政府类业务、国企委托方及金融机构业务占比达76.5%；新拓项目代建费预估86.1亿元，对应代建均价为305元/平米，基本与2020-2021年持平。 图6：公司截至2022年底总合约面积同比增长19.8% 图7：公司总合约面积中商业代建占比67.5% 图8：2022年公司在建面积同比增长7.1% 图9：2022年公司代建均价保持相对稳定 全国化布局下，公司在主要经济区（环渤海、京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群）合约项目可售货值达4821亿元，占整体可售货值的74.1%，其中长三角区域占比34.7%，环渤海和京津冀区域占比21.3%，珠三角区域占比16.0%，成渝城市群占比2.1%。 3、盈利预测与投资建议 在房地产行业下行期，地方城投和金融机构逐渐成为市场主体释放商业代建需求，同时城市更新、保障性租赁住房政策释放政府代建需求。绿城管理控股作为代建行业引领者，保持20%以上代建市场份额，我们认为公司依托规范化的代建体系、不断增长的签约规模和良好的品牌溢价能力，将在代建红海竞争中稳步发展。我们上调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年绿城管理控股归母净利润分别为9.29、11.36、13.25亿元（2023-2024年原值为7.75、9.56亿元），对应EPS分别为0.53、0.65、0.75港元，当前股价对应P/E估值分别为13.7、11.2、9.6倍，维持“买入”评级。 4、风险提示 房地产行业发展不及预期，行业竞争加剧，项目拓展不及预期。