销售逆势增长，多元拿地储备充足

2023年03月16日 证券研究报告•2022年年报点评 买入（首次）当前价：11.50港元 越秀地产（0123.HK）房地产目标价：15.68港元 销售逆势增长，多元拿地储备充足 投资要点 经营业绩高速增长，财务优势突出。2022年公司实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%，实现归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，业绩稳健增长。截至2022年末，公司已售未结算金额1789.7亿元，可结算资源充足。截至2022年末，公司剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、 62.7%、2.23，三道红线保持绿档。公司期末总借贷883亿元，2022公司1年以中长期债务为主，债务结构较为健康。公司融资成本持续下降，2022公司平均融资成本为4.16%，较2021年末下降0.1%，远低于同行业平均水平。 合同销售逆势增长，均衡布局五大区域实现全国化拓展。2022年公司实现合同销售金额1250亿元，同比增长8.7%，完成全年销售目标的101%，均价30200 西南证券研究发展中心 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn 相对指数表现 元，同比上升9.4%。2023年1-2月公司实现合同销售金额226亿元，同比增长187%。公司2023年合同销售目标为1320亿元，可售资源2400亿元，可支撑公司销售目标的实现。公司已实现大湾区、华东、华中、北方、西部五大区域的布局，其中大湾区域销售金额约为600亿，占比47.7%；华东区域和华中区域合约销售额占比分别为34.4%和11%，区域销售更加均衡。 土储优质且充足，新增土储方式多元化。2022年公司新增土地储备面积695万 74% 53% 33% 12% -8% -29% 越秀地产恒生指数 平方米，全部位于一、二线城市，2022年末公司总土地储备面积2845万方，一二线城市合计占比93%。公司持续完善TOD、城市运营、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍6+1特色化、多元化增储平台，2022年新增土储中，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储占比53%。公司成功向母公司收购广州琶洲南TOD项目，并通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，TOD模式全国化拓展实现了新突破。 越秀地产+越秀房托双平台，商业运营能力提升。公司坚持“商住并举”发展战略，2022年位列“中国商业地产TOP100”第14名。公司拥有越秀地产和越 秀房托双平台，2022年商业物业总经营收入21.98亿元。其中越秀地产在租物业面积86.6万方，在建物业面积32.5万方，2022年实现租金收入3.25亿元。 盈利预测与评级。预计公司2023-2025年归母净利润将保持10.2%的复合增长率。考虑公司销售逆势增长，多元手段补充优质土储，发展较为稳健，给予公 司2023年0.9倍PB，目标价15.68港元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示。销售不及预期，利润率不及预期，土储拓展不及预期。 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元人民币) 72416 80902 90393 99279 增长率 26% 12% 12% 10% 归属母公司净利润(百万元人民币) 3953 4240 4737 5290 增长率 10% 7% 12% 12% 每股收益EPS 1.28 1.37 1.53 1.71 净资产收益率 8.34% 8.21% 8.40% 8.57% PE6.51 7.12 6.37 5.70 数据来源：公司公告，西南证券 22/322/522/722/922/1123/123/3 数据来源：聚源数据 基础数据 52周区间(港元)6.49-12.52 3个月平均成交量(百万)7.74 流通股数(亿)30.96 市值(亿)356.09 相关研究 请务必阅读正文后的重要声明部分 目录 1业绩稳健增长，财务优势突出1 2销售逆势增长，多元拿地储备充足2 3商业运营能力提升，多元业务百花齐放4 4盈利预测与估值5 4.1盈利预测5 4.2相对估值6 5风险提示6 图目录 图1：公司股权结构1 图2：2022年公司营业收入（亿元）2 图3：2022年公司归母净利润（亿元）2 图4：2022年末公司债务结构2 图5：公司平均融资成本逐年下降2 图6：2023M1-2销售面积同比增长105%（万平方米）3 图7：2023M1-2销售金额同比增长187%（亿元）3 图8：2022年销售区域分布3 图9：2022年销售TOP10城市（亿元）3 图10：2022年末新增土地储备（万平方米）4 图11：2022年总土储同比增长5%（万平方米）4 图12：总土储城市级别分布4 图13：总土储获取方式4 图14：商业3+1+N体系5 图15：公司创新业态5 表目录 表1：分业务收入及毛利率6 表2：可比上市公司估值6 附：财务报表7 1业绩稳健增长，财务优势突出 越秀地产成立于1983年，1992年在香港联交所主板上市，是国内领先的综合性房地产开发企业，形成了以粤港澳大湾区为核心，以华东、华中、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。公司践行“商住并举”发展战略，在深耕传统地产开发主业的基础上，积极布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域，是全国领先的TOD开发商，旗下拥有上市房地产投资信托基金越秀房托（00405.HK）及全国百强物服企业越秀服务（06626.HK）。 股权结构稳定，母公司实力雄厚为公司发展提供了有力支持。母公司越秀集团持有公司39.80%股份，实际控制人为广州市国资委，间接持股39.76%，广州地铁直接持股19.90%，其余均为小股东，股权结构稳定。越秀集团位列中国企业500强榜单第262位，已形成以金 融、房地产、交通基建、食品为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系，是国务院国企改革“双百企业”，母公司的雄厚实力背景为公司发展提供了有力支持。 图1：公司股权结构 数据来源：公司公告，西南证券整理 经营业绩高速增长，待结算资源充足。2022年公司实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%，实现归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，业绩稳健增长，2022年在行业整体下滑的背景下仍保持逆势增长。截至2022年末，公司已售未结算金额1789.7亿元，较年 初增长18.8%，可结算资源充足，支撑未来业绩增长。 图2：2022年公司营业收入（亿元）图3：2022年公司归母净利润（亿元） 800 700 600 500 400 300 200 100 0 20182019202020212022 50% 724.2 45% 573.8 462.3 383.4 24% 26% 264.3 21% 40% 30% 20% 10% 0% 50 28% 42.5 22% 39.5 34.8 35.9 27.3 10% -16% 40 30 20 10 0 20182019202020212022 30% 20% 10% 0% -10% -20% 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 三道红线保持绿档，债务结构持续优化。截至2022年末，公司剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、62.7%、2.23，三道红线保持绿档。公司期末总借贷883亿元，从债务结构看，2022公司1年内到期债务、1-2年债务、3-5年债务、5年 以上债务占比分别为18%、27%、49%、6%，以中长期债务为主，债务结构较为健康。公司融资成本持续下降，2022公司平均融资成本为4.16%，较2021年末下降0.1%，远低于同行业平均水平。 图4：2022年末公司债务结构图5：公司平均融资成本逐年下降 6% 18% 49% 27% 4.93% 4.82% 4.62% 4.26% 4.16% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 1年以内1-2年3-5年5年以后 3.6% 20182019202020212022 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 2销售逆势增长，多元拿地储备充足 合同销售逆势增长。2022年公司实现合同销售金额1250亿元，同比增长8.7%，完成全年销售目标的101%，实现销售面积414万平，同比下降0.9%，均价30200元，同比上升9.4%。2023年1-2月公司实现合同销售金额约226亿元，同比增长187%；合同销售总 建筑面积约64万平方米，同比增长105%。公司2023年合同销售目标为1320亿元，可售 资源2400亿元，可支撑公司销售目标的实现。 图6：2023M1-2销售面积同比增长105%（万平方米）图7：2023M1-2销售金额同比增长187%（亿元） 500 400 300 200 100 120% 418 414 105% 379 349 9% 10% 64 -1% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1400 1200 1000 800 600 400 200 721 958 33% 1152 1250 20% 9% 226 200% 187% 160% 120% 80% 40% 0% 0 20192020202120222023M1-2 -20% 0 20192020202120222023M1-2 -40% 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 均衡布局五大区域实现全国化拓展，核心城市贡献突出。公司已实现大湾区、华东、华中、北方、西部五大区域的布局，其中大湾区域业绩贡献最大，合约销售金额约为600亿， 占比47.7%；华东区域和华中区域合约销售额分别为425亿和137.5亿，占比分别为34.4% 和11%，区域销售更加均衡。从城市分布看，2022年销售布局25城，覆盖重要核心城市群。其中，销售排名TOP10的城市实现合约销售1137亿元，占比91%，广州、杭州等多城市进入当地房企销售榜单前十，城市深耕效果显著。 图8：2022年销售区域分布图9：2022年销售TOP10城市（亿元） 5%2% 11% 48% 34% 532 236 110 515043 37 282624 600 500 400 大湾区华东华中北方西部 300 200 100 0 广州杭州上海合肥苏州武汉长沙青岛南京济南 数据来源：公司公告，西南证券整理数据来源：公司公告，西南证券整理 稳健投资扩储，土储优质且充足。2022年公司新增土地储备面积695万平方米，全部 位于一、二线城市。2022年末公司总土地储备面积2845万平方米，同比增长5%。公司坚 持1+4区域化投资布局，投资资源上重点投向了大湾区和华东地区，在投资项目的选择上优中选优，集中投向具经济、产业优势和人口净流入的区域和城市，总土储中一二线城市合计占比93%。按地区分，大湾区约占49.8%，华东地区约占16.1%，华中地区约占20.0%，北方地区约占8.9%，西部地区约占5.2%。 新增土储方式多元化，TOD全国拓展新突破。公司持续完善TOD、城市运营、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍6+1特色化、多元化增储平台，投资水平不断提升，2022年新增土储中，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储53占%比， 目前土储中公开市场、勾地及收并购、国企合作、城、市运TO营D占比分别为53%、6%、 14%、13%、14%。公司成功向母公司收购广州琶洲南TOD项目，总建筑面积约43万平方米，当年实现销售101.4亿元，同时通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，总建筑面