2023年1-2月统计局数据点评：销售恢复超预期，到位资金仍有缺口

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 销售恢复超预期，到位资金仍有缺口 ——2023年1-2月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年03月16日 核心观点 统计局公布2023年1-2月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为15133万平米/15449亿元/13669亿元/13567万平米，同比增速分别为-3.6%/-0.1%/-5.7%/-9.4%，前值-31.5%/-27.7%/-12.2%/-44.3%。 销售恢复超预期，1-2月销售降幅明显收窄。1-2月全国实现商品房销售面积15,133 万方，同比下滑3.6%，前值-31.5%；实现销售金额15,449亿，同比下滑0.1%，前值-27.7%。1-2月商品房成交均价为10209元/平方米，同比增长3.7%，较22年12月环比增长1.6%。春节以来部分重点城市销售出现回暖迹象，我们分析销售改善的原因主要在于年前因疫情积压的部分置业需求释放，开发商集体回收部分折扣助推购房情绪上涨，以及因城施策效果进一步显现。2023年1-2月全国东部/中部/西部/东北部销售面积同比增速分别为-2.2%/-5.5%/-4.3%/2.4%，前值-24.7%/-35.7%/-33.3%/-53.4%。 新开工同比数据好转，房地产投资修复。2023年1-2月新开工同比降幅收窄，考虑到前值较低及节假日影响，不能充分说明房企新开工意愿有明显好转。我们认为企业新开工面临多方面的阻力，土地缩量趋势未改、地方城投此前拿地项目入市节奏 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 缓慢；去化率和成交价无明显改善时房企选择控量保价，补库存动力不足；保交楼政策推动下，竣工对新开工存在挤出效应。1-2月房地产投资有所改善，保交付政策和资金推动下建安成本有一定支撑，但房企投资拿地和新开工仍需销售进一步复苏推动，制约开发投资修复速度。 销售回款改善，到位资金仍有缺口。2023年1-2月房地产企业到位资金21,331亿，同比增速-15.2%，前值（2022年12月）为-28.7%。分项来看，销售回款对房企资 金面的拖累减弱，但到位资金恢复速度落后于销售。去年11月以来监管针对优质头部房企的融资支持政策密集释出，尽管在市场化、法治化的框架下对房企的新增头寸支持有限，但通过债务展期、置换等方式，实际上缓解了房企部分流动性压力。 TOP10集中度阶段性回升，百强房企销售弱于行业平均。2023年1-2月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-0.1%、8.2%、-29.8%和-30.3%，销售结构性分化加剧。2023年1-2月TOP10销售集中 度为25.8%。 控量保价下市场将延续弱复苏态势：—— 2023年第10周地产周报 政府工作报告重申防范化解风险，百强销售结构性修复：——2023年第9周地产周报 关注销售复苏的持续性：——2023年第8 周地产周报 2023-03-13 2023-03-06 2023-02-28 投资建议与投资标的 2023年1-2月房地产销售、投资、到位资金等指标均有修复。销售恢复超预期，降幅较2022年明显收窄，我们认为主要原因是春节以来因疫情积压的部分置业需求释放，房企集体收回部分折扣助推购房情绪上涨，叠加此前政策效果进一步显现，促使重点城市新房销售有所转暖。市场提振下销售回款改善，但从数据上看其恢复落后于销售，房企到位资金仍有缺口。新开工和房企投资拿地的恢复有赖于销售市场回暖程度，此前土地成交缩量、地方城投拿地项目入市缓慢也会制约新开工修复速度。政策方面，政府工作报告再次强调防范化解优质头部房企风险，同时首次提到“防止无序扩张”，说明供给端针对优质房企的融资支持有望延续，但不会采用加剧房企三高模式的方式。需求端中低能级城市政策持续宽松，但进一步放松的空间有限，银保监会近日宣布开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动，将关注房贷转经营贷等，结合住建部负责人多次强调不让投机炒房重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，我们认为需求端政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价“大水漫灌”。关注销售复苏的持续性，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 销售恢复超预期，1-2月销售降幅明显收窄4 新开工同比数据好转，房地产投资修复5 销售回款改善，到位资金仍有缺口6 TOP10集中度阶段性回升，百强销售弱于行业平均7 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：2023年1-2月房地产销售面积同比增速-3.6%4 图2：各区域销售面积降幅均明显收窄4 图3：商品房待售面积维持增长，去化周期进一步拉长4 图4：销售均价有所回升4 图5：2023年1-2月新开工面积同比下滑9.4%5 图6：2023年1-2月竣工面积同比增速为8.0%5 图7：2023年1-2月房屋施工面积同比减少-4.4%5 图8：2023年1-2月房地产投资同比增速为-5.7%5 图9：2023年1-2月房地产企业到位资金同比下降15.2%6 图10：2023年1-2月国内贷款同比增速-15.0%6 图11：2023年1-2月定金及预收款同比增速为-11.4%6 图12：2023年1-2月个人按揭同比增速-15.3%6 图13：2023年1-2月TOP10公司销售集中度25.8%7 图14：2023年1-2月百强房企销售弱于行业平均7 销售恢复超预期，1-2月销售降幅明显收窄 2023年1-2月全国商品房销售面积同比下滑3.6%，销售额同比下滑0.1%，销售降幅明显收窄。 1-2月全国实现商品房销售面积15,133万方，同比下滑3.6%，前值-31.5%；实现销售金额 15,449亿，同比下滑0.1%，前值-27.7%。春节以来部分重点城市销售出现回暖迹象，销售数据恢复超过此前市场预期。我们分析销售改善的原因主要在于年前因疫情积压的部分置业需求释放，开发商集体回收部分折扣助推购房情绪上涨，以及因城施策效果进一步显现。克而瑞数据显示销售结构性分化加速，一些房企通过债务置换和展期等方式缓解了部分现金流压力后，继续牺牲利润推盘的动力不足，因而货值充足、推盘坚决的头部央国企和高评级民企销售表现更好。具体到二手房成交好于新房，主要由于二手房此前折价幅度更大，且无交付风险。城市间销售分化推动成交均价回升，1-2月商品房成交均价为10209元/平方米，同比增长3.7%，较22年12月环比增长1.6%。3月市场基本维持2月热度，但部分城市反馈新房销售情况有边际减弱的趋势。我们认为销售复苏的持续性仍需观察，去年拿地力度较大的强信用房企将扩大相对优势。 2023年1-2月全国东部/中部/西部/东北部销售面积同比增速分别为-2.2%/-5.5%/-4.3%/2.4%，前值-24.7%/-35.7%/-33.3%/-53.4%。各区域销售面积降幅均明显收窄，除东北区域外，东部/中部/西部销售金额同比增速均高于销售面积同比增速。 图1：2023年1-2月房地产销售面积同比增速-3.6%图2：各区域销售面积降幅均明显收窄 东部 中部 西部 东北 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%2019/1 -40% -60% 单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速 2020/12021/12022/12023/1 150% 100% 50% 2019/1 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 0% -50% -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积维持增长，去化周期进一步拉长图4：销售均价有所回升 商品房待售面积（万方)去化周期（右轴）单月销售价格（元/平）单月同比 80,000 75,000 70,000 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/5 2016/10 2017/3 2017/8 2018/1 2018/6 2018/11 2019/4 2019/9 2020/2 2020/7 2020/12 2021/5 2021/10 2022/3 2022/8 2023/1 0.00 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 2019/12020/12021/12022/12023/1 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工同比数据好转，房地产投资修复 2023年1-2月房地产新开工面积为13,567万方，同比下降9.4%。2023年1-2月新开工同比降幅收窄，新开工面积/销售面积的比值为0.90，考虑到前值较低及节假日影响，不能充分说明房企新开工意愿有明显好转。我们认为企业新开工面临多方面的阻力，土地缩量趋势未改、地方城投此前拿地项目入市节奏缓慢；去化率和成交价无明显改善时房企选择控量保价，补库存动力不足；保交楼政策推动下，竣工对新开工存在挤出效应。从历史数据来看，销售往往是新开工的领先指标，当前销售有转暖迹象，对新开工有一定积极作用，仍需继续观察销售复苏的持续性和土地市场的恢复情况。 2023年1-2月房地产投资同比下滑5.7%。2023年1-2月全国房地产开发投资额为13,669亿元， 同比下滑5.7%，前值（22年12月）为-12.2%，房地产投资有所改善。从历史数据来看，1-2月房地产投资受假期、疫情等因素影响绝对值小且波动较大，保交付政策和资金推动下建安成本有一定支撑，但新开工改善有限、房企投资拿地仍偏谨慎等情况制约开发投资修复速度。 图5：2023年1-2月新开工面积同比下滑9.4%图6：2023年1-2月竣工面积同比增速为8.0% % % % %2019/1 % % % 2020/1 2021/1 2022/1 2023/1 80% 60 40 20 0 -20 -40 -60 新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速 % % % %2019/1 % 2020/1 2021/1 2022/1 2023/1 % % 80% 60 40 20 0 -20 -40 -60 单月竣工面积同比增速累计竣工面积同比增速 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图7：2023年1-2月房屋施工面积同比减少-4.4%图8：2023年1-2月房地产投资同比增速为-5.7% 累计施工面积累计同比（右轴）房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% 2019/2 2019/6 2019/10 2020/2 2020/6 2