2023年第3-4周地产行业周报：春节期间市场惯性下滑，基本面仍将延续弱复苏

行业研究|行业周报 看好（维持） 春节期间市场惯性下滑，基本面仍将延续弱复苏 ——2023年第3-4周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年01月31日 核心观点 本周市场回顾。第3-4周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地 产板块较沪深300指数相对收益为-1.9%。沪深300指数报收4181.53，周度涨幅为2.6%；创业板指数报收2585.96，周度涨幅3.7%；房地产板块指数报收3082.99，周度涨幅为0.8%。 本周行业要闻。统计局发布2022年GDP数据。国务院副总理刘鹤：处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。住建部：以增信心、防风险、促转型为主线，因 城施策、精准施策，不能出现新的交楼风险。银保监会：坚持“房住不炒”，落实好“金融十六条”，“因城施策”实施差别化信贷政策，满足刚性和改善性住房需求。发改委：支持住房改善等消费。财政部、税务总局：个税优惠政策2023年继续执行。辽宁：鼓励二手房交易与新房销售享受同等补贴支持政策。郑州：首套房贷利率降至3.8%。广东：增强房地产政策的精准性、协调性，引导房企转变过去“三高”发展模式。浙江：多跨协同推进二手房交易“带押过户”。长沙：符合条件人才落户并缴税后可在限购区域获购房资格。济南：限购区域内已有3套及以上住房的，可“卖1买1”。深圳：拟推共有产权住房，实行产权封闭流转。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 春节双周新房和二手房销售量较第2周均下降。第3-4周44大城市新房销售为2.6万套，较第2周下降28.9%；21大城市二手房销售10,498套，较第2周下降39.1%；一线城市新房、二手房交易较第2周分别下降43.5%、下降46.2%；二线 城市新房、二手房交易较第2周分别下降35.5%、下降38.3%。库存量较第2周下降、库销比较第2周上升。截至第4周，20大城市库存为117.0万套，较第2周减 少0.7万套；库销比为16.5个月，较第2周增加0.3个月。本周土地市场出让热度 较第2周上升。第3-4周36大城市合计成交土地22块。土地出让金增加。2023年 第3-4周36大城市土地出让金98.9亿元，较第2周增加49.3亿元。平均溢价率下 降。第3-4周36大城市土地成交平均溢价率0.8%，较第2周下降9.3个百分点。 重点公司公告。华发股份等公司发布2022年度业绩预告。大悦城地产、华侨城A 等公司发布2022年经营简报。建发股份拟以62.86亿元现金收购美凯龙29.95%的 股份。万科、建行成立100亿建万住房租赁基金，主要投资万科旗下存量资产。保 利发展非公开发行8.19亿股获保利集团同意。 12月无明显改善：——12月统计局数据点评 研究推出保交楼等政策工具：——2023年第2周地产周报 “房住不炒”底线之上释放住房需求，复苏节奏仍需观察：——2023年第1周地产周报 2023-01-20 2023-01-17 2023-01-09  投资建议与投资标的  春节双周新房成交备案数据仍呈边际下行，克尔瑞40个重点城市春节周成交量同比亦下降14%，17个重点城市项目案场认购面积同比下降72%，仅北京、成都等热点城市同比涨幅明显，新房市场仍维持惯性下滑趋势，一方面房企推盘供货意愿和信心不足，另一方面反映节前宽松政策对需求端提振效果并不明显；二手房市场有所回暖，春节期间贝壳50城带看量较2022年提升28%，成交量提升57%，但重点城市挂牌量攀升之下二手房价或仍承压。总体而言购房信心修复以及基本面复苏的实际进程仍较弱。尽管市场对于政策突破原有框架的预期较强，但结合住建部部长倪虹发言中强调需求端政策“精准支持刚性和改善性住房需求”、“严控投机炒房”，同时供给端“抓两头、带中间”、“‘慢撒气’化解风险”，以及“不能出现新的交楼风险”等表述，我们认为政策底线较为明确，即需求端坚持“房住不炒”，同时供给端维持市场化、法治化原则。换言之，供需两端的政策逻辑是风险缓释而非“大水漫灌”，不会以产生新的风险为代价去解决当前问题。我们认为基本面弱复苏的趋势仍将延续，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第3周市场行情回顾（2023.01.16~2023.01.29）4 1.1第3周行业指数表现4 1.2第3周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.01.16~2023.01.29）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第3-4周）44城市新房成交6 图2：本周（第3-4周）21城市二手房成交6 图3：本周（第3-4周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第3-4周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：36城土地平均溢价率情况10 图11：36城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，华鑫股份、泛海控股、云南城投涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第3-4周市场行情回顾（2023.01.16~2023.01.29） 1.1第3-4周行业指数表现 第3-4周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.9%。沪深300指数报收4181.53，周度涨幅为2.6%；创业板指数报收2585.96，周度涨幅3.7%；房地产板块指数报收3082.99，周度涨幅为0.8%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/01/27) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4181.53 2.6% 2.3% 8.0% 创业板指 2585.96 3.7% 2.9% 10.2% 房地产指数（申万） 3082.99 0.8% -1.7% 2.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第3-4周地产板块个股表现 第3周地产板块涨幅居前的公司分别为华鑫股份、泛海控股、云南城投、闻泰科技和信达地产。 表2：本周房地产个股表现，华鑫股份、泛海控股、云南城投涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 华鑫股份 10.97% 电子城 -21.44% 泛海控股 10.66% 中迪投资 -9.89% 云南城投 9.19% 数源科技 -6.29% 闻泰科技 7.71% 华发股份 -5.51% 信达地产 7.48% 宜华健康 -5.43% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.01.16~2023.01.29） 2.1行业一周要闻回顾 统计局发布2022年GDP数据。国务院副总理刘鹤：处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。住建部：以增信心、防风险、促转型为主线，因城施策、精准施策，不能出现新的交楼风险。银保监会：坚持“房住不炒”，落实好“金融十六条”，“因城施策”实施差别化信贷政策，满足刚性和改善性住房需求。发改委：支持住房改善等消费。财政部、税务总局：个税优惠政策2023年继续执行。辽宁：鼓励二手房交易与新房销售享受同等补贴支持政策。郑州：首套房贷利率降至3.8%。广东：增强房地产政策的精准性、协调性，引导房企转变过去“三高”发展模式。浙江：多跨协同推进二手房交易“带押过户”。长沙：符合条件人才落户并缴税后可在限购区域获购房资格。济南：限购区域内已有3套及以上住房的，可“卖1买1”。深圳：拟推共有产权住房，实行产权封闭流转。 1)统计局：2022年国内生产总值121.02万亿，同比增长3.0%；房地产业GDP为73821亿元，同比下降5.1%。2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大。（01.17-01.18）信息来源：观点地产网 2)国务院副总理刘鹤：房地产业是中国国民经济的支柱产业。要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。放松在房地产市场过热期间采取的一些管制的决策，使房地产公司具备造血的功能。（01.17） 信息来源：观点地产网 3)住建部部长倪虹：以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持“房住不炒”定位，因城施策、精准施策。一是稳预期，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，严控投机炒房。二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。三是促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，不能出现新的交楼风险。（01.17） 信息来源：观点地产网 4)银保监会：努力促进金融与房地产正常循环，坚持“房住不炒”，落实好“金融十六条”，“因城施策”实施差别化信贷政策，满足刚性和改善性住房需求。（01.16） 信息来源：观点地产网 5)发改委：稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险，支持住房改善等消费。 （01.18） 信息来源：观点地产网 6)财政部、税务总局：个税优惠政策2023年继续执行。（01.16）信息来源：观点地产网 7)辽宁：鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策。（01.29）信息来源：观点地产网 8)郑州：首套房贷利率降至3.8%。（01.29）信息来源：观点地产网 9)广东：大力促进住房消费，增强房地产政策的精准性、协调性，引导房企转变过去“三高”发展模式。2023年拟出让房地产用地约7万亩，比去年实际出让增加近1倍。（01.28）信息来源：观点地产网 10)北京：截至1月初存量住宅用地项目总数412个，存量用地总面积1980.49公顷。（01.18）信息来源：观点地产网 11)浙江：多跨协同推进二手房交易“带押过户”。（01.18）信息来源：观点地产网 12)长沙：符合条件人才落户并缴税后可在限购区域获购房资格。（01.18）信息来源：观点地产网 13)济南：限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后可再买1套。（01.18）信息来源：观点地产网 14)深圳：拟推共有产权住房，售价按土地出让时市场参考价50%确定，实行产权封闭流转。 （01.17） 信息来源：观点地产网 15)南京：发布人才安居办法，B类人才购房最高补贴200万元。（01.17）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 春节双周新房和二手房销售量较第2周均下降。第3-4周44大城市新房销售为2.6万套，较第2周下降28.9%；21大城市二手房销售10,498套，较第2周下降39.1%；一线城市新房、二手房交易较第2周分别下降43.5%、下降46.2%；二线城市新房、二手房交易较第2周分别下降 35.5%、下降38.3%。 图1：本周（第3-4周）44城市新房成交 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2021202120212021202120212021202120222022202220222022202220222023 16