固定收益主题报告：房地产REITs扩容在即，如何理解？

2023年3月7日 房地产REITs扩容在即，如何理解？ 固定收益主题报告 证券研究报告 999563323 什么是房地产REITs?房地产REITs是以持有型房地产（住宅、商场、办公楼、酒店等）为基础资产的REITs产品，是国外REITs较为主流的存在形式。以美国为例，截至2023年3月3日，房地产REITs市值占各类REITs的 比重达到41.5%。 2021-10-24 2020-5-4 2021-11-13 一文读懂预售资金监管：政 策全景、变化与影响 一文读懂房地产税：概念、沪渝实践和影响 全面解读基础设施REITs 相关报告 房地产REITs政策有何变化？（1）2020-2021年为政策限制阶段。2020年4月公募REITs试点开闸，同年7月发布的“试点项目申报工作通知”中底层资产受到严格限定，要求“项目用地性质为非商业、非住宅用地。酒店商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。（2）2022年5月 保障性租赁住房REITs定向松绑，但对发行主体仍有严格限制。证监会和发 改委2022年5月发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，明确保障性租赁住房 REITs项目的原始权益人“不得开展商品住宅和商业地产开发业务”。2022年8月三只由地方城投发行的保租房REITs上市。（3）2022年11月以来，政策口径继续放宽，发行主体拓展到房企，底层资产由保租房拓展到长租房。 房企流动性困境扩散，2022年11月“央行十六条”为重要政策转折点，提 出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。12月首只由房企发行的保租房REIT华润有巢发行。2023年2月24日，央行和银保监会进一步提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房” 海外房地产REITs如何运作？截至2021年12月，全球共有865家上市REITs，总市值约2.5万亿美元，房地产REITs合计占37%。美国REITs上世纪60年代面世，是目前规模最大、最成熟的市场；日本REITs诞生于21世纪初，为世界第二大市场；新加坡是亚洲第二个推出REITs的地区，多次优化税收优惠政策，已成为亚洲第二大市场。总体看，国际REITs具有如下特征，（1）底层资产贡献稳定现金流，持有型房地产是最常见的底层资产。（2税收优惠政策倾斜。税收优惠是市场投资REITs的核心驱动力。（3）派息分红高。REITs设有强制分红机制，房地产REITs的股息收益率较具优势。（4）杠杆率适中。REITs杠杆率低于房地产上市公司，部分国家和地区对REITs 负债率上限有严格要求。 国内房地产REITs发展现状如何？截止2023年3月3日，国内共成立四只保障性租赁住房REITs，发行规模总计50.1亿元。前三只2022年8月上市，原始权益人为地方城投，华润有巢REIT2022年12月上市，是国内首个由房企发行的保租房REIT。四只REITs底层资产位于厦门、北京、深圳和 上海，出租率都在90%以上。2023年以来，保租房REITs收益率触底反弹。目前国内REITs税优政策与海外尚有一定差异。国内税优政策主要集中于底层资产转让环节，尚不涉及REITs运营、分配和交易环节，海外REITs在底层资产转让、运营和分配、投资者交易环节均涉及税收优惠，其中新加坡政策最为宽松。 房地产REITs试点扩容有何影响？房地产REITs发展经历了政策严格限 制、向保障性租赁住房定向扩展、原始权益人由城投拓展到房企、底层资产 向长租房拓展的发展历程，后续底层资产是否进一步向商场、办公楼、酒店等海外房地产REITs常见的底层资产扩围可继续关注。（1）对REITs市场而 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田分析师 SAC执业证书编号：S1450521070001 chenyt4@essence.com.cn 言，由于保租房REITs的租金一般需在市场租金的基础上有一定折扣，后续市场化长租房REITs的推出可带来股息率更高的REITs产品。从海外经验看，房地产REITs的股息收益率常常高于基础设施REITs。（2）对房企而言推动房地产REITs发展有助于配合实施优质房企资产负债表改善计划，此前 在高能级城市已布局长租房项目的房企或将有机会通过发行REITs降低负债压力。（3）对城投而言，关注保障房主体落地REITs项目的机会，尤其是高能级城市的保障房主体，除REITs外也有机会获取期限和成本较有优势的保 赁房配套融资。 风险提示：信用风险超预期、政策落地进度不及预期等。 固定收益主题报告 固定收益主题报告 内容目录 1.什么是房地产REITs?4 2.房地产REITs政策有何变化？4 3.海外房地产REITs如何运作？6 4.国内房地产REITs发展现状如何？9 5.房地产REITs试点扩容有何影响？11 图表目录 图1.房地产REITs占美国上市REITs市值的比重超40%（统计截止2023年3月3日）..4 图2.2021年全球上市REITs类型构成（%）6 图3.美国REITs数量及市值变化7 图4.2022年末美国各类型REITs数量及股息收益率情况7 图5.日本REITs数量及市值变化（万亿日元）8 图6.新加坡各类型REITs占比情况（%）8 图7.新加坡各类型REITs股息收益率情况9 表1：房地产REITs监管政策演化5 表2：中国REITs与海外REITs对比9 表3：国内保障性租赁住房REITs基本信息（发行规模:亿元,募集份额:亿份）10 表4：国内保障性租赁住房REITs目标基础设施资产情况（建筑面积：平方米）10 表5：国内保障性租赁住房REITs二级市场情况（%）10 表6：国外REITs税收政策对比11 固定收益主题报告 2023年2月24日，央行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意 见稿）》，第三条第11点提出，“稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房”。中国房地产REITs的发展有望再度提速，本文从房地产REITs的定义、政策演化、海外经验、国内发展等维度进行全面解析。 1.什么是房地产REITs? 房地产REITs是REITs的一种，与2020年以来政策大力推动的基础设施REITs区别在于其基础资产为持有型房地产，是国外REITs较为主流的存在形式。REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上 市证券的标准化金融产品，简单理解为不动产“上市”，具有权益性、高流动性、高分红的特征。持有型房地产和基础设施是REITs重要的两类基础资产，其中，投资于持有型房地产（住宅、商场、办公楼、酒店等）的产品被称为房地产REITs。房地产REITs是成熟REITs市场的主流组成部分，以美国为例，截至2023年3月3日，房地产REITs（含住宅、零售、办公、 酒店）市值占各类REITs的比重达到41.5%。 图1.房地产REITs占美国上市REITs市值的比重超40%（统计截止2023年3月3日） 工业REITs13.7% 多样化REITs 4.8% 医疗保健REITs7.8% 房地产REITs… 特种REITs 32.2% 资料来源：Wind,安信证券研究中心 2.房地产REITs政策有何变化？ 2020年公募REITs起步，2022年之前严禁涉及房地产项目。2020年4月30日，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，境内基础设施领域REITs试点正式起步。在试点项目要求中强调“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、 高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。随后在2020年7月发布的《关于做好基础设 施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》中对试点项目行业范围提出进一步要求“项目用地性质为非商业、非住宅用地。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”，将持有型房地产列入公募REITs的禁止范围。 2022年5月保障性租赁住房REITs松绑，但对发行主体仍有严格限制。2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出要扩大保障性租赁住房供给。在此基础上，2022年5月25日国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效 投资的意见》将保障性租赁租房纳入盘活存量资产领域。随后证监会和发改委2022年5月 固定收益主题报告 27日发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，明确了保障性租赁住房REITs项目的原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务，规范了回收资金应当优先用于保障性租赁住房项目建设，强调严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资。 2022年四季度以来政策口径继续放宽，配合优质房企资产负债表改善计划，呼应房地产新发展模式。房企流动性困境扩散，2022年11月“央行十六条”为重要政策转折点，其中提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。12月首只由房企发行的保租房REITs华润 有巢发行。2023年2月24日，央行和银保监发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见 （征求意见稿）》，进一步提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。”意味着后续房地产公募REITs的底层资产可能由保障性租赁住房向更加市场化的长租房扩围。 总体来看，房地产公募REITs监管经历了由严格限制到局部松绑的变化，目前政策主要对租赁住房开闸。房地产公募REITs发行有助于配合改善优质房企资产负债表计划，呼应房地产新发展模式，后续底层资产是否进一步向商办、酒店等其他持有型业态扩容可进一步关注。 表1：房地产REITs监管政策演化 2020/4/24 2020/7/30 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 发布时间政策名称发布部门相关表述 （REITs）试点相关工作的通知 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点项目申报工作的通知 关于进一步盘活存量资产 中国证监会、国家发展改革委 国家发展改革委办公厅 聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 1.鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。项目应满足以下条件：1.位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。2.业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础 设施。3.项目用地性质为非商业、非住宅用地。4.酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围 重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交 2022/5/25 扩大有效投资的意见国务院办公厅 关于规范做好保障性租赁 通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、 仓储物流、旅游、新型基础设施等 保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚