固定收益主题报告：如何理解“930”房地产政策集中松绑？

事件： 2022年9月29日-30日，央行、银保监会、财政部、税务总局四部委陆续发布三项政策，提出局部阶段性放宽首套房贷款利率下限、阶段性对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠、下调首套公积金贷款利率多项措施。 我们点评如下： 1、“930”往往是房地产政策的重要窗口，本次三项全国性政策集中出台，为近年首次，政策对居民住房需求的支持力度加大。历史上“930”往往是房地产政 策的窗口，如2014年“930”、2015年“930”、2016年“930”等。2016年“房 固定收益主题报告 如何理解“930”房地产政策集中松绑？ 2022年10月2日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田分析师 SAC执业证书编号：S1450521070001 chenyt4@essence.com.cn 相关报告 房企流动性困境的完整图谱2022-8-14 房地产放松的空间有多大？2021-11-20 住不炒”提出以来，政策以因城施策为主，较少有全国性政策集中出台，本次四部委三项政策为2016年“217”（2014-2016年最后一组放松政策）以来首次。 2、政策内容解读。（1）下调首套房贷利率下限、下调公积金贷款利率：均出现在央行三季度例会首提“推动降低个人消费信贷成本”之后。其中，满足阶段性放宽首套房贷利率下限的城市以位于中西部省份的弱二三线城市为主，预计这些城市首套房贷利率下限或可向1年期LPR适当靠拢。（2）个人所得税优惠。住 房交易环节涉及的增值税和契税已在2014-2016年调整至历史较宽松水平，此次个人所得税优惠可进一步减轻住房臵换中的税务负担。由于不限定城市能级，对房屋增值额或成交总价更高的高能级城市优惠额度更高，但考虑到政策同时要求在1年内购房才进行退税，仍以支持居住需求为主。 3、2021H2以来，我们对房企流动性困境做了系统性研究，多次强调需求端政策作为放松第二空间的重要性。房企流动性困境初期主要来自个别大型房企风险 暴露引发金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现一致性的收缩行为，导致房企筹资现金流严重不足。但在销售稳定的情况下，房企偿债困难更多来自于在债务到期时点没有足够的时间将存货转化为现金，属于“流动性困境”而非“资不抵债困境”。但房企流动性困境对商品房销售存在“负反馈”机制，尤其 “保交付”事件发生后，居民购房模式从期房转向现房又加剧了房企销售困难，不利于遏制“流动性困境”向“资不抵债困境”蔓延。因此化解房企流动性困境的政策分为两个空间（《房地产放松的空间有多大？》），一是执行纠偏，二是稳定销售。其中稳定销售需满足两个条件，（1）让居民“敢买房”，解决“保交付”的问题。这需要为货值不足的项目提供足量的政策性资金支持。央行三季度例会提出的保交付专项借款“加量”或可加快化解节奏；（2）让居民“愿买房”，解决“购房预期”的问题。房价温和上涨利于防范“经营性挤兑”，也有利于化解 “金融性挤兑”，从根源上遏制负反馈的发生（《房企流动性困境的完整图谱》）。因此，有必要对前期过度收紧的房地产调控政策进一步放松。我们曾明确提出的“首套房单独施策”等措施（《房企流动性危机：演化、痛点和房企关切点》）， 在此次三项政策放松中也明显体现。 4、预计商品房销售仍处于磨底阶段，未来政策料将还有继续放松的空间。三项政策均以支持居住需求为目标，更多是为地产销售“托市”而非“举市”，预计地产销售仍在震荡磨底阶段。从政策周期的角度看，房地产政策方向已转向宽松周期，而且政策目的在于促进刚需和改善等居住性需求释放，但对“不炒”的底 线依然清晰。因此，一方面对有碍居住需求释放的相关政策料将还有继续放松的空间，如促进“限贷不过度”（部分城市的首套房认定标准过严、普通房认定标准没有及时随市调整、二套房首付比例过高等）；另一方面是否可以考虑对限购 房企流动性危机：演化、痛点和房企关切点 2021-11-8 政策更加精准化执行，如采用“限购不限籍”（本地籍贯不限购）、对部分房价上涨压力不大的重点城市采取“限区不限市”（限购精细化到区）等。总体而言，支持“房住”的政策不断放松，坚守“不炒”的底线依然清晰，二者交叉地带的政策能否松动是接下来的主要观察点。 风险提示：数据统计不全、经济超预期、房地产监管政策超预期等 单击此处输入文字。 事件： 2022年9月29日-30日，央行、银保监会、财政部、税务总局四部委陆续发布三项政策，包括《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（银行、银保监会）、《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部、税务总局）、《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》（央行），提出局部阶段性放宽首套房贷款利率下限、阶段性对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠、下调首套公积金贷款利率多项措施。 表1：2022年“930”前后全国性政策汇总 类别时间部门文件/通知会议名称政策 三项政策 2022-9-29 2022-9-30 央行、银保监会 财政部、税务总局 《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》 《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号） 对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连 续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有 住房并在售后1年内重新购房的纳税人，对其出售现住房已缴个税予以退税优惠。 自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利 央行 2022-9-30《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》 2022-9-29 央行 2022-9-30 税务总局 2022-9-30 - 中国人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会 《国家税务总局关于支持居民换购住房个 其他人所得税政策有关征管事项的公告》（国家 税务总局公告2022年第21号） - 率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分 别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。 要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房 消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 细化执行口径、明确了办理退税手续和需提供的资料，以及税务部门服务征管举措。 根据证券时报，从多个信源获悉，监管部门近日鼓励银行进一步加大对制造业中长期贷款、房地产等领域的信贷投放。 资料来源：央行、银保监会等，安信证券研究中心 我们点评如下： 1、“930”往往是房地产政策的重要窗口，本次三项全国性政策集中出台，为近年首次，政策对居民住房需求的支持力度加大。历史上“930”往往是房地产政策的窗口，如2014年“930”、2015年“930”、2016年“930”等。2016年“房住不炒”提出以来，政策以因城施策为主， 较少有全国性政策集中出台，本次四部委集中出台政策为2016年“217”（2014-2016年最后一组放松政策）以来首次。 类别具体时间政策规定 表2：“9〃30”往往是房地产政策的重要窗口 2014-9-30中国人民银行、银监会《关于进一步做好住房 认贷不认房、贷款利率下限为基准利率的0-7倍等。 2014年930 2015年930 金融服务工作的通知》 2014-10-9住建部，中国人民银行，财政部《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》 2015-9-30中国人民银行、银监会《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 2015-9-29住建部、财政部、中国人民银行《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》 要求各地放宽公积金贷款条件。职工连续缴存6个月即可申请公 积金贷款，此前是须连续缴存12个月。 在不实施限购的城市，首套房最低首付比例调整为不低于25%（此前为30%） 要求提高公积金贷款额度、全面推行异地贷款业务等 2016年9302016-9-30前后2016年9月30日前后，北京、深圳、广州、厦门、南京等16个一线城市和强二线城市先后发布调控政策，重启限购/限贷 资料来源：央行等，安信证券研究中心 2、三项政策内容解读。 （1）下调首套房贷利率下限。 本次为央行、银保监会年内第二次下调首套房贷利率下限，出现在央行三季度例会首提“推动降低个人消费信贷成本”之后。9月29日央行货币政策委员会三季度例会首次提出“推动降低个人消费信贷成本”，随后《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》规定满足 条件的城市“可自住决定首套住房贷款利率下限”，为2022年“515”新政将首套房贷利率由LPR下调至LPR-20BP后再次放宽，预计后续满足条件的城市首套房贷利率下限或可向1年期LPR适当靠拢。 从统计局70城新建商品住宅价格指数来看，共23个城市满足阶段性放宽首套房贷利率下限 的条件，以弱二三线城市为主（注：未涵盖在70城中的更多三四线城市或也满足条件）。2022 年以来，随着房地产销售下行压力加大，房价下跌的城市数量不断增多，6-8月70城新建商品住宅价格指数环比、同比均连续下跌的城市共有23个，含9个二线城市和14个三四线城市，以位于中西部省份的弱二三线城市居多。其中，哈尔滨、石家庄、昆明、岳阳、常德、北海等房价同比连续下跌月数已达到10个月及以上。 图1：2022年以来房价下跌城市数量明显增多（%）图2：6-8月新房价格指数同比连续下跌的城市共47个、环比 连续下跌的城市共25个（%） 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 70个大中城市新建商品住宅价格:当月同比:下跌城市数 70个大中城市新建商品住宅价格:环比:下跌城市数 6-8月70城商品住宅价格同比：累计下跌月数（对应城市数量） 6-8月70城商品住宅价格环比：累计下跌月数（对应城市数量） 47 25 19 20 15 11 1 2 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2013/12015/12017/12019/12021/13个月2个月1个月0个月 资料来源：统计局，安信证券研究中心资料来源：统计局，安信证券研究中心* 编号 城市 70城新建商品住宅价格指数：当月同比（%）70城新建商品住宅价格指数：环比（%）2021年商品住宅 表3：从70城新建商品住宅价格指数来看，6-8月新房价格指数同比、环比均连续下跌的城市达到23个 6月 7月 8月 6月 7月 8月 销售面积（万平） 1 武汉 -2.9 -3.7 -5.3 -0.4 -0.2 -1.3 2634.7 2 天津 -2.4 -3.5 -4.2 -0.2 -0.6 -0.4 1334.0 3 泉州 -1.9 -3.0 -4.2 -0.6 -0.5 -1.0 1287.7 4 贵阳 -1.3 -2.1 -2.2 -0.2 -0.3 -0.1 1194.0 5 济宁 -1.4 -2.4 -3.2 -0.4 -0.3 -0.8 1148.2 6 昆明 -2.9 -2.8 -2.8 -0.2 -0.5 -0.4 1048.9 7 泸州 -6.3 -6.3 -6.6 -0.5 -0.2 -0.5 800.3 8 温州 -1.3 -2.5 -3.1 -0.6 -0.7 -0.4 768.3 9 兰州 -3.3 -4.2 -5.0 -0.5 -0.6 -1.0 766.8 10 大连 -1.5 -2.2 -3.0 -0.3 -0.1 -0.2 627.2 11 襄阳 -4.0 -4.5 -5.3 -0.2 -0.1 -0.4 605.9 12 石家庄 -3.1 -3.6 -3.7 -0.2 -0.3 -0.5 595.3 13 桂林 -3.6 -3.8 -4.1