【年报】2022年青岛房地产市场年度报告

2022年青岛市房地产市场年报 2023年1月 01 02 03 04 宏观环境 土地市场 商品房市场热点区域 01宏观环境 全国环境 青岛环境 政策全面宽松期，中央托底引导地产底部修复 需求端政策持续优化，供给端政策全面支持：1季度政策边际放松，2季度月土地、金融、供给、需求端等全方面发力，3季度政策频 率稍缓，9月优化节奏加快，重点保交楼，4季度调控空间受限，频次放缓，融资端闸口释放 因城施策，青岛宽松性政策大量出台，6月成交跳涨，9月市区政策效果显现，政策短暂性利好，持续性不足 房地产支柱地位不动摇，探索多元化行业发展 内外部因素交织共振、疫情反复、市场预期转弱等因素影响，市场避险情绪高企，经济增长成主线 伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面 政策主基调：房住不炒，因城施策 高密度，大力度，政策优化调控空间范围逐步扩大，进入实质性宽松期 因城施策，保交楼促行业预期修复，房产支柱地位不动摇重启经济，扩内需，稳增长，房地产税或稳步推进 房企暴雷，陷入交付困局，停工延期潮爆发，开工投资意愿下降三箭齐发，融资放松，供给端持续改善，政策迎来实质利好 各地政策或更加精细化，一线调控力度弱，二三四线高频小步优化 土地规则适度松绑，土拍延续低温态势，房企拓储倾向高利润、快反应市场区域行业新发展模式，住房市场和保障市场双轨并行，支持刚性和改善需求 促基建政策暖风频吹，高投资托底大基建，资金支持和落地节奏加速 两会：重申“房住不炒，租购并举”基调，三稳、因城施策促良性循环。 历年两会政府工作报告对房地产市场取向： 2014年 完善住房保障机制。 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。 2013年 加强房地产市场调控和保障性安 2017年 因城施策去库存。支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度。加强房地产市场分类调控，继续发展公租房等保障性住房，提高货币化安置比例。 2018年 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 2021年 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2022年 坚持房住不炒定位，探索新发展模式，坚持租 居工程建设。 坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。 2015年 2016年 推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。 2019年 改革完善住房市场体系和保障体系， 购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价，稳房价，稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 加快发展保障性租赁住房 有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无 加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。坚持分类指导， 促进房地产市场平稳健康发展。继续 2020年 障碍环境建设和适老化改造。 因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务 健全社会保障体系 区域协调发展 城乡融合发展 去杠杆 去库存 去产能 扩内需 供给侧改革 二十大 十九大 着力发展实体，筑牢经济体系基础；扩内需消费提质扩容。 提升产业链供应链韧性 完善社会保障制度 缩小贫富差距 缩小区域发展不平衡 应对人口问题 就业优先战略 完善分配制度 补短板 降成本 提高全要素生产率 适当需求侧 经济量质合理增值 经济高质量发展 供给侧改革深化 房地产 房住不炒，多主体供给，多渠道保障，租购并举 住房双轨制：市场化供应、保障化补充 区域分化，多发展模式探索 房住不炒定位不松懈，因城施策，强化保交楼，继续实施房地产长效机制。 2019.4坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 2019.7坚持房住不炒定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 2020.4坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展 19年以来中 央政治局会 2020.7坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展 议主要内容 2022.4 2020.12促进房地产市场平稳健康发展 2021.7坚持房住不炒定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实 用地、税收等支持政策 循环 2021.12推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求， 优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展 2022.7 稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生 经济稳增长，防范行业风险，支持刚性和改善需求，推动房地产业转向新发展模式。 历年中央经济工作会议表态 类型 2022年 2021年 2020年 形势 经济恢复基础不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱压力仍大，经济韧性、潜力大，活力足，明年经济有望总体回升 经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，世纪疫情冲击下，外部环境更趋复杂严峻和不确定 经济基础不稳定，疫情变化和外部环境不确定，经济复苏不稳定不平衡 政策基调 坚持稳中求进工作总基调，明年要坚持稳字当头、稳中求进 坚持稳中求进工作总基调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前 坚持稳中求进工作总基调 宏观政策 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力 宏观政策要稳健有效。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效 房地产 确保房地产市场平稳健康发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业充足并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，坚持房住不炒定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 坚持房住不炒定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 解决好大城市住房突出问题。坚持房住不炒定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自由闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控 经济发展重心“防疫”转向“稳增长”。 “要确保房地产市场平稳发展”“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，有效防范化解优质头部房企风险：防范化解房地产行业风险，“保交楼”是重中之重，优质头部房企资金支持力度有望进一步加大。 ， 因城施策，支持刚性和改善性住房需求：房地产要“稳”，需求端政策或继续优化特别是改善性住房需求的支持力度有望加大。 推动房地产业向新发展模式平稳过渡：建立人房地钱联动机制，市场体系和保障体系并行发展；租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利；健全配套服务，盘活存量。 类型一月二月三月四月五月六月 支持探索土地管理制度改革，赋予试点地区更大土地配置自 土地主权。鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地 稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例 探索土地管理制度改革，提高土地要素配置效率 加大金融对实体经济的支持力度，促 支持民企依法上市融资、并购重组，贷款购买普通自住房的居民家庭， 通过发行金融债券等筹资3000亿 针对出现企业项目的承债式收 信贷 进房地产市场良性循环，保持货币信鼓励机构稳妥有序开展并购贷款， 完善民企债券融资支持机制 首套房贷款利率下限调整为不低于 元，用于补充包括新型基础设施在 购，相关并购贷款不计入三道 税费红线指标 贷合理增长 保障性租赁住房有关贷款不纳入房地 重点支持优质房企兼并收购困难房 企优质项目 央行于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点 相应期限贷款市场报价利率减20个 基点 内的重大项目资本金、但不超过全 部资本金的50%，或为专项债项目 产贷款集中度管理 稳妥有序开展并购贷款业务，加大并5年期LPR降至4.45% 资本金搭桥 降准降息，合理并购，政策性购债金券融融资支持筹力度资助力实体经济 坚持房住不炒定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长 保障租房市场，推进保障性住房建设 房有序推进城市更新，加快改造城镇 老旧小区，力争改善840万户居民 坚持房基住本居住不条件炒，加，强住租房供购应保障并举，满足多样住房需求 暂时遇困个人房贷消费贷，支持银行年内延期还本付息 优惠 落实房租减免政策要求，减轻服务业小微企业和个体工商户的经营负担 落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响 严重的个人住房、消费贷款等实施 因时利导，相机抉择，延缴减免助企纾困稳延期经还本济付息 监管 依法遏制“借名买房”“法拍房”炒作 监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。 支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展 强化监管，规范市场有序运转 提高建设工程进度款支付比例。政府机关、事业单位、国有企业建设工程进度款支付应不低于已完成工程价款的80% 类型七月八月 九月十月 十一月 十二月 防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。严禁通过举债储备土 财政地，不得通过国企购地等方式虚增 财政收入，弥补财政收入缺口 土地出让收入，不得巧立名目虚增 财政预期再转向，提质增效减支出，财政收缩持久战 1年期LPR为3.65%，5年期以上 信贷LPR为4.3%，分别较上一期下调5 个和15个基点 2022年