2022年昆明房地产市场分析年报

2023 克而瑞·昆明机构 1 CONTENT 宏 观 环 境 土 地 市 场 商 品 房 市场 房 企 分 析 01 02 03 04 五华区盘龙区 西山区官渡区 呈贡区 2 T01 PAR 宏观环境 政策见底效果不显市场疲弱缓慢修复 3 宏观经济——经济形势 全国多地疫情扩散，经济继续下探，消费单月同比跌幅扩大至5.9% 2022年前三季度GDP累计同比上涨3.0%，其中第三季度GDP为307627亿元，同比增长3.9%，较第二季度提高3.5个百分点，增速回暖； 从单月表现看，11月份制造业采购经理指数（PMI）为48.0%，比上月下降1.2个百分点，低于临界点，制造业生产经营景气水平较上月有所下降；本月CPI同比上涨1.6%，其中去年价格变动的翘尾影响约为-0.3个百分点，新涨价影响约为1.9个百分点，PPI同比下降1.3%，降幅与上月相同，社会消费品零售总额38615亿元，同比下降5.9%，其中餐饮收入4435亿元，下降 8.4%。 2019年Q1-2022年Q3中国GDP累计增速走势 63% 2019年-2022年11月制造业采购经理指数（PMI）走势 其中三季度GDP同比增长3.9% 3.0% 13% 3% 53% 43% 19-1 19-3 19-5 19-7 19-9 19-11 20-1 20-3 20-5 20-7 20-9 20-11 21-1 21-3 21-5 21-7 21-9 21-11 22-1 22-3 22-5 22-7 22-9 22-11 33% 35.7% 48.0% -7% 2019-2022年11月社零增速同比走势 2019-2022年11月CPI与PPI同比增速走势 80000 当月同比50% 30% 40000 10%-5.9%-10% 0 -30% 15.0%居民消费价格指数CPI工业生产者出厂价格指数PPI 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% 1.60% 宏观经济——行业形势 全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点，行业开发节奏缓慢，新开工连续疲弱，同比腰斩 1—11月，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，较1-10月降幅扩大1pct。其中11月全国完成房地产开发投资额9918亿元，环比下降4.5%，同比下降19.9%，较10月降幅扩大3.9%；11月新开工面积7910万方，但继续下行的概率已越来越小，贷款利率下调、因城施策、地产企业信贷恢复等不断夯实行业底部；1-11月房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，当前累计同比跌幅54%创历史低位。 20,000 10,000 0 -10,000 30000 20000 10000 0 全国月度房地产开发投资额及其同比增幅走势（亿元） 房地产开发投资额 同比增速 累计同比增速 2017-1-2 2017-4 2017-6 2017-8 2017-10 2017-12 2018-3 2018-5 2018-7 2018-9 2018-11 2019-1-2 2019-4 2019-6 2019-8 2019-10 2019-12 2020-3 2020-5 2020-7 2020-9 2020-11 2021-1-2 2021-4 2021-6 2021-8 2021-10 2021-12 2022-3 2022-5 22-7 22-9 22-11 全国月度房企新开工面积及其同比增幅走势（万平方米） 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% 房屋新开工 同比增速 累计同比增速 70% 30% -10% 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 全国房地产开发企业土地购置面积增速（单位：%） 2017-1-2 2017-4 2017-6 2017-8 2017-10 2017-12 2018-3 2018-5 2018-7 2018-9 2018-11 2019-1-2 2019-4 2019-6 2019-8 2019-10 2019-12 2020-3 2020-5 2020-7 2020-9 2020-11 21-1-2 21-4 21-6 21-8 21-10 21-12 22-3 22-5 22-7 22-9 22-11 -10000-50% 宏观环境——中央基调 一季度以来房地产行业进入调整周期，萎靡楼市加剧经济下行，中央频繁释放积极信号，2023年房地产业重点在”稳信心“ 2022年以来，中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，持续落实多项放松性政策； 年底政策频出，12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展；15日国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业；15-16日中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡；从近期决策层对房地产行业的一系列表态中，2023年房地产业既要稳信心又要防风险。 中央表态风向变化时间轴 2022年一季度2022年二季度 稳预期、救市救经济、救企 2022年三季度 救经济、救企、救市 2022年四季度 救经济、救企、救市 1/18央行：把货币政策工具箱开大避免信贷塌方 1/20发改委：支持商品房更好满足购房者的合理住房需求 3/16银保监会：支持优质房企兼并购 3/16央行：防范化解房地产市场风险 3/16财政部：不具备扩大房产税改革试点城市条件 3/16证监会：有效化解房产企业风险 4/6国务院：适时运用货币工具，支持实 体经济 4/19央行、银保监会：不盲目断贷，压贷，保持房地产市场融资 5/11证监局：民企债券融资专项支持计划 5/20央行：5年期LPR下调至4.45% 5/23国务院：支持刚性和改善性住房需求 5/25国务院：地产从去杠杆到稳杠杆 6/15发改委：支持民间投资、民营企业发展 6/24深交所：支持优质房企盘活存量资 产，兼并收购出险房地产企业项目 7/13住建部、发改委：限制发展超大户型住宅 国务院：已批准设立千亿房地产基金将用于出险房企支持7/21国务院：因城施策促进房地产市场平稳健康发展 7/22证监会、发改委、全国工商联：加大债券融资力度，引导资金流向优质民营企业 7/28政治局会议：支持刚性和改善性住房需求，保交楼 8/16十七部门联合发声：住房政策向多子女家庭倾斜 8/19住建部：专项借款支持已售逾期难交付项目建设交付 8/22央行：5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点 9/11央行：坚持房住不炒，实施房地产金融审慎管理制度 9/14住建部：坚持房住不炒，完善住房市场及住房保障体 系 9/15银行：工商银行、建设银行等多家银行下调存款利率 9/29人民银行、银保监会：放宽部分城市首套房贷款利率下限 9/30：支持居民换购住房个人所得税，下调公积金利率 10/14财政部：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入 10/16二十大：坚持“房住不炒”落实租购并举 10/20证监会：允许满足特定条件的涉房企在A股市场融资 11/08央行：央行预计可支持2500亿元民营企业债券融资 11/11央行银保监：发布16条新政支持房地产 11/14银保监、住建部和央行：优质房企保函最高可置换30%预售资金 11/25央行：12月5日全面降准0.25个百分点，共计释放长期资金约5000亿元 11/28证监会：在股权融资方面调整优化5项措施 12/6政治局会议：稳经济，扩内需，财政货币政策精准有力 12/14-16国务院等：促进居住消费健康发展，肯定房地产行业经济支柱地位 12/21央行：引导金融机构支持房地产行业重组并购 12/21证监会：允许符合条件的房企“借壳”已上市房企 宏观环境——地方政策调控 地方救市政策频出，不同能级城市侧重点差异化，一线“四限”局部松动，二线多样化突破，三四线应出尽出，预计未来仍有一定空间 一线 公积金放松/落户放松为主，四限仅涉及局部限购松动 广州：全日制本科生参保即可落户，取消连续缴纳6个月的社保的条件 上海临港：在临港工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保＞一年，可购1套住房，7年限售 2022年以来放松政策频出，分城市能级看，一线城市以公积金放松/落户放松为主，四限仅涉及局部限购松动；二线城市限购红线不容突破，其他放松政策多样化；三四线放松政策应出尽出。分城市看，西安、沈阳、南京等放松公积金政策，涉及“四限”松动的多为二线城市，如重庆、郑州、苏州、南京、天津、青岛等；涉及房票安置的主要为三四线城市如溧水、温州、丽水、鄂州、海宁等。 公积金放松 商贷首付比例下调 购房补贴 土拍规则 限购红线不容突破，其他放松政策多样化，但仍有空间 二线 限购放松 落户放松 契税补贴 三四线 契税补贴 购房补贴 公积金放松 限购放松商贷首付比例下调网票/货币化安置土拍规则 预售资金监管放松 放松政策应出尽出 备注：数据来源cric，由克而瑞整理 2022年以来各类型政策放松情况 政策类型 整体表现 典型城市列举 限购 56城放松限购 郑州、福州、兰州、苏州、南京 限贷 72城放松限贷 重庆、佛山、郑州、长春、沈阳 限价 5城放松限价 天津、南通 限售 28城放松限售 青岛、哈尔滨、衢州、苏州、宜昌 公积金 14省市放松公积金贷款 西安、沈阳、南京、漳州、天津 房贷利率 62城执行首套房贷利率4.25%、 二套5.05% 苏州、郑州、济南、南京、温州 房产税 34城减免房地产税费 惠州、延吉、孝感、南宁、常德 购房补贴 70城实行购房补贴 绍兴、湖州、上海、郑州、绵阳 土拍门槛 56城调降土拍门槛 上海、北京、合肥、厦门、福州 房票安置 26城房票安置去库存 溧水、郑州、张家港、绍兴、温州、海宁、鄂州、丽水 土地市场——整体表现 土地成交规模持续低位，同比降幅超四成，房企投资态度理性 规模：受重点城市集中土拍轮次增加、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。2022年1-12月全国300城经营性土地成交建筑面积为12.5亿平方米，较去年同期下跌44%；价格方面，平均楼板价为3444元/平方米，同比上涨13%。 热度：截止目前溢价率多维持在5%以下；流拍方面，整体处于高位，流拍率多高于13%，流拍地块集中于三四线城市。 2020年以来全国300城土地成交量价情况月度走势 60000 40000 20000 0 2020年 成交量（万方）成交金额（亿元）成交均价（元/平方米） 2021年 2022年 10000 5000 0 2020年-2022年12月全国土地成交溢价率和重点监测城市流拍率走势 40.0% 30.0% 2020年 溢价率 2021年 流拍率 2022年 高流拍，低溢价，土地市场整体偏“冷”，但有所缓和 20.0% 10.0% 0.0% 整体表现平稳，月度溢价率多在10%以上 上半年热度明显高于下半年 下半年“国企托底”“流拍撤牌频现” 备注：数据来源CRIC，全国范围为cric系统覆盖300城 新房市场——整体表现 “金九银十”及年底等传统热销节点热度不在，销售低迷形势不改，房地产仍在筑底过程中 1-12月全国百城城市商品住宅成交量29146万方，累计同比下降43%，跌幅较1-11月扩大1个百分点，纵观2022年下半年商品房销售情况，当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡； 从销售均价看，12月均价维持上涨态势，环比上涨9%，同比上涨22%。 近2年（2020.12-2022.12）全国典型100商品住宅成交规模月度走势情况 7000 6000 5000 成交量万方建面单价 25000 12月：成交量同比下降55%，环比下降20%；成交价同比上涨22%，环比上涨9%；