2022年三季度上海房地产市场分析

上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有0 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 目录 一、政策概要03 二、土地市场05 （一）土地交易总体情况05 1、新增供应05 2、成交情况06 3、成交金额07 （二）经营性地块分析08 1、商品住房用地08 2、商服用地13 百盛评估 （三）产业用地分析15 1、工业用地15 2、研发用地17 三、住宅市场19 （一）新建商品住宅市场（不含保障房）19 1、供销情况19 2、成交价格21 3、热点项目23 （二）存量住房市场26 1、价格监测26 2、成交量情况26 3、成交价格29 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 四、商办市场32 （一）大宗交易案例32 （二）商业市场33 1、供销情况33 2、成交价格35 （三）办公市场38 1、供销情况38 2、成交价格40 五、工业研发市场43 （一）新建工业研发房地产市场43 百盛评估 （二）存量工业研发房地产市场43 1、成交量情况43 2、成交价格45 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 ■金融：下调中期借贷便利（MLF）及贷款市场报价利率（LPR） 8月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展4000亿元中 期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足金融机构需求。其中，1年期MLF中标利率为2.75%，较7月15日中标利率降低10个基点；7天逆回购操作中标利率2.00%，较8月 12日中标利率降低10个基点。 8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR 从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。 ■信贷：放宽部分城市首套住房贷款利率下限，下调首套个人住房公积金贷款利率 百盛评估 9月29日，人民银行、银保监会发布通知，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日，央行发布“中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利 率”决定，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 ■税收：支持居民改善住房条件，个人所得税优惠政策发布 9月30日，财政部、税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，自2022 年10月1日至2023年12月31日，对�售自有住房并在现住房�售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其�售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还�售现住房已缴纳的个人所得税。 ■保障：稳定房地产市场，支持地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作 7月14日，据央视财经报道，银保监会表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 7月25日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作 （电视电话）座谈会指🎧，要支持地方做好“保交楼”工作，配合防范化解地方政府隐性债务风险，促进房地产市场平稳健康发展。 百盛评估 7月28日，中共中央政治局召开会议指🎧，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 小结 三季度，金融方面，央行下调中期借贷便利（MLF）及贷款市场报价利率（LPR），“稳市场、稳预期”的宽松政策持续发力。信贷方面，下调首套个人住房公积金贷款利率，并阶段性调整差别化信贷政策，因地制宜，放宽部分城市的首套住房贷款利率下限。税收方面，为支持居民改善住房条件，发布换房个人所得税优惠政策。民生保障方面，进一步支持和压实地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，提振市场信心，稳定房地产市场，促进房地产业良性循环和健 康发展。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （一）土地市场总体情况 1、新增供应 ◇第三批居住用地集中供地公示，土地市场供应量环比上升 2022年三季度，上海新增供应土地101幅（土地供应面积约560.6公顷），供应量同比回落25.7%，环比上升8.6%。 分土地用途看，三季度产业用地（工业、研发）供应50幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达49.5%；居住用地（住宅、租赁、保障）次之，供应35幅，占比34.7%；商服用地供应16幅，占比15.8%。 百盛评估 分区域看，本季度供应量排名前5的区域分别为：嘉定区供应土地21幅，占比为全市最高，达20.8%；浦东、奉贤、松江及闵行供应土地分别为19、13、11及9幅，占比分别为18.8%、12.9%、10.9%及8.9%。 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2、成交情况 ◇土拍受供应放量影响，成交量同步回升 2022年三季度，共成交地块139幅，同比上升69.5%，环比上升93.1%。土地成交面积约696.3公顷，同比上升157.9%，环比上升104.7%。本季度，受土拍供应放量影响，成交量同步回升。 2021Q3-2022Q3地块季度成交量走势 百盛评估 分月度看，其中：7月成交地块58幅（土地成交面积约189.6公顷），8月成交地块22幅（土地成交面积约50.6公顷），9月成交地块59幅（土地成交 面积约456.1公顷）。 2022Q3土地成交月度分布 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块118幅，约占市场总成交量84.9%。分区域看，本次成交的土地分布于除黄浦、虹口以外的14个区域，其中浦东新区成交量最大，成交地块28幅，占比约20.1%，嘉定区次之，成交地块25幅，占比约18.0%。 3、成交金额 ◇居住用地集中成交，拉动土地成交总金额环比显著上升 百盛评估 三季度，土地成交总金额约1907.9亿元，环比上升115.3%，同比上升1934.5%。其中，随着2022年第二、三批居住用地集中成交，本季度居住用地土地成交金额达1833.8亿元，环比上升119.7%（去年三季度无居住用地成交，故同比数据 不展示），拉动本季度土地成交总金额环比显著上升。 2021Q3-2022Q3全市土地成交总金额（亿元）走势 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 （二）经营性地块分析 1、商品住房用地 ◇2022年二、三批集中用地成交，地块成交量显著上升 三季度，2022年二、三批居住用地集中成交，本季度共计成交居住用地69 幅，土地成交面积约304.5公顷，环比上升52.5%，地块成交量上升显著。 2021Q3-2022Q3商品住宅用地季度成交量走势 百盛评估 与此同时，商品住房用地成交总金额约1833.8亿元，环比上升119.7%。平均楼面地价约3.1万元/㎡，环比上涨57.7%。 2021Q3-2022Q3商品住宅用地季度成交额及成交均价走势 百盛评估 百盛评 百盛评估 百盛评估 百盛评估 盛评估 百盛评估 2022年三季度共成交69幅商品住宅用地，分别位于除虹口、黄浦以外的14 个区，具体如下： 2022Q3商品住房用地成交情况一览表 序号 地块名称 土地用途 土地面积 （㎡） 成交总价（万元） 楼面地价 （元/㎡） 房地联动价 （元/㎡） 1 长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块 普通商品房 23047.8 276260 99884 163000 2 杨浦区江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊） 普通商品房 35976.2 477476 56000 115000 3 杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊） 普通商品房 22487.3 276355 61447 115000 4 杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊） 普通商品房 16638.7 208816 50200 99000 5 徐汇区华泾镇XHPO-0001单元 D1-2、D5B-1地块 普通商品房,餐饮旅馆业用地,办公楼, 商业用地 87807.8 373000 19046 81000 6 徐汇区华泾镇XHPO-0001单元 D2B-1地块 普通商品房 18095.6 226030 49964 81000 7 徐汇区龙华街道188S-B-3地块 普通商品房 19728.6 360140 73019 123000 8 松江区车墩镇SJC10027单元14-05号地块 普通商品房 20205.8 38896 16042 36600 9 松江区永丰街道SJC10011单元H17-02号地块 普通商品房 38325.3 133659 23250 49000 10 松江区广富林街道SJC10004单元2街区03-04、06-02、07- 10号地块 普通商品房 145082 681442 27211 03-04:5900006-02:5900007-10:60500 11 松江区广富林街道SJC10004单元2街区11-05号地块 普通商品房 26529.1 154057 29035 58500 12 松江区小昆山镇SJS40001单元21-02号地块 普通商品房 57002.2 130129 19024 41100 13 松江区洞泾镇SJS30003单元02-09号地块 普通商品房 34042.3 88000 23500 53000 14 青浦区西虹桥沪青平公路北侧 45-12、45-14地块 普通商品房,商业用地 60142.2 386000 30564 62000 15 青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01地块 普通商品房,商业用地 11130.7 37845 17000 44100 16 青浦区徐泾镇双联路北侧B6-01地块 普通商品房 77073.7 448430 34225 64000 17 青浦区盈浦街道漕稼一路西侧 10-04地块 普通商品房 13562.9 37227 21114 45000 18 青浦区朱家角镇珠湖路西侧D01-09地块 普通商品房 37185.9 91470 19678 42000 19 青浦区夏阳街道种畜场河西侧 08-11地块 普通商品房 15920 48397 19000 45000 20 青浦区夏阳街道青松路西侧H3a-01、H3b-01地块 普通商品房 32711.1 95090 24225 50000 21 青浦区白鹤镇老白石公路北侧 29A-01A地块 普通商品房 23397.2 44174 11800 28000 22 普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块 普通商品房 29828.3 352880 47321 83000 23 普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）037-01地块 普通商品房,商业用地 11887.7 117200 39435 83000 24 普陀区中山北社区C060202单元B2-18地块 普通商品房 20740.8 342000 65957 105200 25 普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块 普通商品房 46948.2 560450 47750 83000