房地产行业2022年上海居住租赁市场分析

2022年上海居住租赁市场分析 1、年度社会租赁住房市场整体情况 从2022年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看，整体呈现出非常明显的翘尾行情。年初，住房租赁市场行情整体表现较为平稳，1月份挂牌量仍能达到约3.2万套，2、3月份的租赁挂牌量较1月明显回落，月度挂牌总量水平回落至约2.2至2.4万套之间。在租赁市场即将迎来传统旺季之际，上海遭遇突如其来的疫情封控，4~5月份整个住房租赁市场陷入停摆状态。6月份解封后，租赁挂牌总量开始回升，市场升温力度明显，三季度挂牌量呈现逐月回升，9月总量达到上半年的最高位、为约4,22万套。积压的换租、毕业季租赁需求开始释放，在很大程度上刺激了租赁挂牌的释放，且这一热度延续至年底四季度。四季度，全市租赁挂牌量持续处在明显高位，季度内各月挂牌总量在3.8至4.6万套之间，12月租赁挂牌总量达到年内的最高位。 2022年全市社会租赁住房挂牌量价月度走势 从社会租赁住房的成交情况来看，整体走势情况与租赁挂牌基本相适应，全年租赁成交主要集中在下半年。一季度租赁成交主要集中在3月份，受到春节长假的影响，1、2月租赁成交总体处在偏低位运行，3月租赁成交迅速回升、总量为7,193套。随着疫情封控的不断推进，4、5月全市居住租赁市场被按下暂停键，之后在城市逐渐恢复正常生产生活秩序的情况下，居住租赁需求也大幅释放。6~8月租赁成交逐月递增，主要是叠加了租约到期换租需求、改善型换租需求以及高校毕业季的租赁需求，其中8月份租赁成交总量为12,614套、为年内月度的最高点。 2022年全市租赁住房成交量价月度走势 从年度社会租赁住房的热门板块的情况来看，上榜板块的挂牌体量水平整体都要高于2021年， 且基本都是位于市区的板块，光新、三林板块取代了2021年上榜的周康和嘉定主城区板块。挂牌量前三的板块依旧是陆家嘴滨江、金桥以及花木板块，挂牌量同比2021年要增加约17%至38%。浦东世博板块的挂牌量排名提升较快，从2021年的第八跃升至2022年的第四、挂牌总量同比增加约40%、挂牌均价同比上涨约4.88%，板块内涵盖的租赁房源类型较为丰富，且轨交出行便利度高，租赁活跃度有所提升。 2022年度租赁住房挂牌总量前十板块 排名 板块 挂牌套数（套） 租金均价 （元/月） 1 陆家嘴滨江板块 14,559 8,107 2 金桥板块 9,931 7,248 3 花木板块 9,467 16,111 4 浦东世博板块 7,942 6,558 5 徐家汇板块 7,891 13,311 6 虹桥板块 7,654 12,115 7 古美罗阳板块 7,453 7,950 8 大宁板块 6,755 8,370 9 光新板块 6,587 6,149 10 三林板块 6,133 7,343 从租赁成交的板块排行来看，排名前十的板块与2021年上榜的板块基本一致，成交量排名前 三的板块与今年挂牌量前三的板块完全一致。上榜板块的成交体量水平与2021年相比基本相当，而租赁成交均价则大多呈现出不同程度的上涨。以蝉联成交量之首的陆家嘴滨江板块为例、租金均价同比上涨了约6.36%，花木是榜单上租金上涨最快的板块、同比涨幅超过25%，板块内多为中、高端房源小区，在2022年的租赁市场上，改善型租赁需求活跃度整体有所提升，在一定程度上也带动了地区的租赁行情，板块的租赁成交量同比也上涨了约12%、排名上升了一个位置。 2022年度租赁住房成交总量前十板块 排名 板块 成交套数（套） 租金均价 （元/月） 1 陆家嘴滨江板块 3,797 10,531 2 金桥板块 2,857 6,659 3 花木板块 2,504 15,025 4 浦东世博板块 2,362 6,388 5 古美罗阳板块 2,144 7,449 6 周康板块 1,953 6,668 7 虹桥板块 1,941 10,749 8 徐家汇板块 1,861 11,889 9 光新板块 1,811 7,019 10 三林板块 1,664 8,554 2、年度住宅租赁细分市场 从租赁住房细分市场的情况看，2022年租赁挂牌的房源中，1990年以前的高房龄房源比重环比2021年要扩大约4个百分点，1991~1995年的房源比重环比增加1个百分点，2001~2010年的房源比重环比则要整体减少3个百分点。可见，2022年全市居住租赁市场低端房源的供应有所增加。 近两年全市社会租赁房源挂牌房龄段对比 再看租赁成交的情况，整体变动情况与挂牌基本一致，1990年以前的高房龄房源比重环比增加4个百分点，2005~2015年的次新房源成交比重则呈全线缩小的态势。 近两年全市社会租赁房源成交房龄段对比 从租赁住房的套均面积分布情况来看，2022年50㎡以下的小户型房源挂牌占比较2021年扩大约4个百分点，50~70㎡的户型挂牌占比环比仍然持平。可见，今年全市居住租赁市场中低端市场的份额进一步扩大，这一点与房龄段结构的表现相一致。 近两年全市社会租赁住房挂牌面积段对比 从租赁成交的面积段情况来看，整体变动情况与挂牌相一致，50㎡以下的小户型比重环比扩大约3个百分点，70㎡以下的户型的成交总占比超过了50%。 近两年全市社会租赁住房成交面积段对比 从租金段的挂牌分布情况来看，套均租金在4,000元/月以下的房源比重较2021年要缩小约3个百分点，与之相对，套均租金在5,000~7,000元/月的房源环比则要扩大4个百分点，在一定程度上表明了租金水平的上涨。 近两年全市社会租赁住房挂牌租金段分布对比 从租金段的成交分布情况看，尽管套均租金在7,000元/月以下的房源成交总占比与2021年 相比基本持平、为63%，不过其中套均租金在4,000元/月以下的低端房源占比环比减少了4个百分点。此外，套均租金在7,000~9,000元/月的中端房源成交占比环比扩大了2个百分点，表明当年改善型租赁需求也有所抬头，经历了疫情封控，不少人开始对租住环境有了更高的要求。 近两年全市社会租赁住房成交租金段分布对比 3、全市租赁住房市场租金情况 （1）热门租赁地区关注 从轨交房租金排行的情况看，低端、中端市场租金排名靠前的站点基本都处在传统市中心，且绝大多数位于“衡复地区”，随着城市更新步伐的不断加快，市中心老城区的居住环境也正不断得到改善，凭借绝佳的地段优势，这些地区内的老式小区租赁需求始终处于旺盛态势。相较之下，高端、超高端市场上榜的轨交站点分布则相对分散，主要受到地区内居住小区的品质、区位表现等综合方面的影响。 2022年12月各档次轨交房平均租金TOP5 低端 中端 高端 超高端 衡山路站 9,955 常熟路站 19,619 常熟路站 28,300 陕西南路站 50,000 上海图书馆站 9,577 陕西南路站 18,903 大世界站 25,900 锦绣路站 39,600 新闸路站 9,502 上海图书馆站 18,163 衡山路站 25,000 交通大学站 39,292 南京西路站 9,477 衡山路站 17,600 东昌路站 24,916 鲁班路站 37,500 陆家浜路站 9,360 殷高东路站 16,650 水城路站 24,749 南京西路站 36,525 单位：元/月 从学区房的租金情况来看，租金排名靠前的学区重合度非常高，上榜的学区基本都位于徐汇、黄浦、长宁和浦东新区。 2022年12月各档次学区房平均租金TOP5 低端 中端 高端 超高端 徐汇区建襄小学 8,740 徐汇区第一中心小学 22,950 长宁区天山第一小学 26,800 黄浦区卢湾二中心小学 39,450 徐汇区第一中心小学 8,653 长宁区天山第一小学 16,995 长宁区实验小学 26,047 洋泾菊园实验学校 39,271 徐汇区向阳小学 8,310 黄浦区卢湾二中心小学 16,300 上海市实验学校东校 26,000 长宁区江苏路第五小学 35,029 黄浦区曹光彪小学 8,300 长宁区江苏路第五小学 16,203 长宁区江苏路第五小学 23,874 徐汇区东二小学 27,900 华师大附属小学 8,230 洋泾菊园实验学校 16,068 长宁区建青实验学校 23,510 浦明师范学校附属小学 23,936 单位：元/月 （2）公寓租金指数情况 从2022年底各环线的公寓租金指数来看，不同房型的租金指数较上一年有明显的变动。一房指数方面，中外环的指数仍居首位，而此前与内环内指数基本持平的内中环，此番指数快速上涨且明显高于内环内，相较之下，内中环租赁房源供应更为充足、租金绝对值偏低、租赁活跃度相对更高，在很大程度上支撑了租金的上涨。二房指数方面，中外环取代了内中环成为指数最高的环线，今年改善型租赁需求释放有所扩大，这在一定程度上助推了高性价比房源的租金，中外环线的二房租金水平相对偏低、基础配套较好，能很好地迎合普通刚改租赁需求。三房指数方面，郊环外依旧处于各环线之首、且同比涨幅接近8%，在改善型租赁需求释放的情况下，郊环外的大户型房源能满足支出预算有限的家庭型租赁需求。 2022年12月各环线公寓租金指数一览 地区 一房指数 二房指数 三房指数 郊环外 122.8 121.28 133.67 外郊环 133.6 131.42 129.09 中外环 136.75 133.38 129.13 内中环 134.43 132.85 131.11 内环内 132.33 131.44 130.39 基期为2018年7月的定基指数 从不同户型公寓租金指数的区域排行情况来看，一房、二房公寓租金指数靠前的绝大多数都是传统市区，其中虹口区均居于首位，作为市中心的租金洼地，虹口区凭借优越的地理位置、区域内各类生活配套较为齐全，且涵盖居住小区类型丰富，获得市场青睐，尤其是在内环、中环沿线其他区域租金高企的情况下，其租赁房源的性价比更是凸显，因此也获得了一定的租金上涨支撑。此外，宝山是唯一上榜的非市中心区域，随着区域基建的不断完善、轨交网络覆盖度不断提高，区域宜居指数也相应提升，也成为了不少预算有限租客的选择。从三房公寓租金指数排行的情况看，涵盖的区域类型则明显更趋多元化，不仅有传统市中心，更有外围远郊区域，尤其是奉贤区，其排名较2021年进一步提升，奉贤新城作为五大新城之一，区域价值的认可度也在近一年内得到提升。 2022年12月各房型公寓租金指数区域排行 区域 一房指数 区域 二房指数 区域 三房指数 虹口区 143.36 虹口区 145 虹口区 158.2 宝山区 141.53 黄浦区 141.08 黄浦区 142.56 长宁区 141.51 宝山区 136.52 奉贤区 142.29 卢湾区 141.27 卢湾区 135.42 崇明区 140.93 黄浦区 140.35 普陀区 134.53 宝山区 139.05 基期为2018年7月的定基指数 总结 2022年，全市遭遇了疫情封控接近三个月，期间居住租赁市场的交易几乎处于停摆状态，因此，即便在租赁挂牌供应总体较2021年仍有约18%的增加的前提下，全年租赁成交总量同比仍然减少了约20%。不过，从年内月度的成交走势变动情况看，下半年租赁行情有了明显起色，在积压的换租需求、毕业季的租赁需求、改善型的租赁需求的叠加效应下，租赁成交量持续在高位徘徊，即便是在传统淡季的四季度，在租赁挂牌价格的松动下，以价换量成为主流，使得年末租赁成 交水平仍维持在一定的高位。在前期经历了疫情封控，以及目前已经步入常态化防控的背景下，人们对于租住空间的体验要求会比以往更高，部分群租、合租的群体开始追求整租的房源，这在很大程度上会催生出更多的租赁需求。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行2023年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫