地产行业周报：成交持续改善，杭州土拍热度上升

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 成交持续改善，杭州土拍热度上升 2023年2月26日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，为对此前证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实，利于盘活存量资产，为行业提供新的增量资金；央行、银保监发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，从多个方面给予金融支持、拓宽多元化投融资渠道，旨在完善租购并举住房制度，利好专业化规模化运营商。本周杭州完成2023年首 轮集中拍地，13宗住宅用地全部成交，其中民企斩获7宗、参拍热情明显提升。后续楼市回暖叠加优质地块出让带动下，热点城市土拍市场或逐步回温。投资建议方面，当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）杭州首批土拍热度攀升，60多家房企参拍，民企拿地过半；2）央行、银保监发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。 市场运行监测：1）成交延续改善，关注节后小阳春。本周（2.18-2.25）新房成交3.6万套，环比增加17.5%，二手房成交2.4万套，环比增加19.5%。2月(截至24日）新房日均成交同比增长29.1%，较1月提升67.3个百分点。2）库存环比微跌，短期稳中有降。16城取证库存10129万平，环比降0.6%。考虑成交逐步改善，短期库存规模或稳中有降。3）土地成交、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2352.2万平、成交建面2386.8万平，环比升22.8%、降9.5%；成交溢价率3.8%，环比降0.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、35.6%、63.1%，环比分别降3.8pct、升0.3pct、升3.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行76亿元，环比减少69.2亿元；境外地产债发行3亿美元，环比减少1.0亿美元；发行利率为2.39%-5.2%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨0.94%，跑赢沪深300（0.66%）；当前地产板块PE（TTM）13.19倍，估值处于近五年92%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为中梁控股、祥生控股集团、中骏集团控股。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、湘财股份、新城控股；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、华润万象生活。 2 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年2月21日苏州 积分落户标准降至400分， 为历年最低 2023年2月20日证监会 启动不动产私募投资基金试点工作 2023年2月17日大连 支持购买新建商品房提取住房 公积金支付首付款 2023年2月18日沈阳 多孩家庭可在限购区域内再购买1套新建商品住房。 2023年2月20日新疆 2023年2月20日扬州 住房公积金个人住房贷款额度取消二手房3年限售政策首套不超实际房价80%房贷利率降至3.8% 2023年2月22日日照 鼓励各区县对购买第二套住房的根据规定给予税费减免 2023年2月22日宁波 切实发挥房地产业经济支柱性作用，做好住房租赁试点 2023年2月22日郑州 力争6月底前不动产办证问题楼盘清零，加快推进保交楼项目 2023年2月21日安徽 实施稳定房地产投资专项行动，防范化解优质头部房企风险 南海诸岛 偏松偏紧中性 杭州首批土拍热度攀升，60多家房企参拍，民企拿地过半 事件描述：2月21日，杭州迎来2023年第一轮集中拍地，13宗住宅用地全部成交，总成交价182.2亿元，其中有8宗地块报价触顶、2宗溢价成交、3宗底价成交。 点评：1）本次出让的13宗涉宅地块，总建面93.5万平米，分布在上城、萧山、余杭、滨江、临平、钱塘、富阳、临安8个区。从地块质量看，13宗地块平均容积率1.72，多数地块容积率偏低，适合打造改善性住房产品，符合当前中高端改善需求的释放。2）本次土拍吸引60多家企业参与，既有滨江、大家、交投等本土房企，也有华润、建发、伟星、南昌市政等外地房企。8宗地块报价触顶转入摇号环节，触顶地块比例较去年集中供地明显上升，其中萧山市北地块热度，还未开拍就已触顶，参与摇号的企业多达60家，打破杭州单宗地块摇 号记录，竞争激烈程度可见一斑。3）民企积极增加土储，参拍热情明显提升，13宗地块中，民企斩获7宗，滨江拿地3宗，伟星、中豪、中腾置业、富阳山水置业各得1宗。4）土拍火热的背后是杭州楼市的逐步复苏，新房1月销售超7000套，同比增长74%，主城区一二手倒挂盘、大户型楼盘、核心板块稀缺盘去化提升。二手房节后回暖迹象明显，2月前半月，二手房带看量超16万次，高于去年下半年平均水平，前半月二手房成交2637套，已超过1月全月，2月总成交量或将突破5000套。 央行、银保监发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 事件描述：人民银行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。 点评：1）完善租购并举住房制度，利好专业化规模化运营商：《意见》包含基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理四部分十七条内容；围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层 次、全周期的金融产品和金融服务体系。《意见》出台是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，利于支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。 2）金融支持涉及各个方面，拓宽多元化投融资渠道：投资建设环节，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，要求项目资本金比例不低于开发项目总投资20%，贷款期限3-5年；鼓励商业银行向符合条件主体发放租赁住房团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年，为相关企业批量购买租赁住房提供资金同时，亦有助于消化房企存量房源。运营环节，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许置换开发贷，贷款期限最长不超过20年、额度不超过物业评估值80%；同时支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过5年、额度不超过期限内应收租金总额70%，利于减轻轻资产模式住房租赁企业资金负担。此外，《意见》还支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券、支持住房租赁企业发行住房租赁担保债券 （CoveredBond）、支持房地产投资信托基金（REITs）试点等，未来相关金融产品业务有望陆续开展。 成交:延续改善，关注节后小阳春 点评：本周（2.18-2.25）新房成交3.6万套，环比增加 17.5%，二手房成交2.4万套，环比增加19.5%。2月(截至24日）新房日均成交同比增长29.1%，较1月提升67.3个百分 点。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.1.15 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.4.15 22.7.15 22.10.15 23.1.15 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2022.42022.62022.82022.102022.122023.2 库存：环比微跌，短期稳中有降 点评：16城取证库存10129万平，环比降0.6%。考虑成交逐步改 善，短期库存规模或稳中有降。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10000 9000 8000 7000 21.2.12 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.2121.8.2721.12.3 22.3.1122.6.1722.9.23 22.12.30 土地：成交、溢价率回落，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2352.2万平、成交建面2386.8万平，环比升22.8%、降9.5%；成交溢价率3.8%，环比降0.6pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比1.3%、35.6%、63.1%，环比分别降3.8pct、升0.3pct、升3.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 2022.12022.42022.72022.102023.1W2.6 7000 万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 22.1.1722.3.1722.5.1722.7.1722.9.1722.11.1723.1.17 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 250 200 150 100 50 0 万平 224 百城土地成交前五城（2.13-2.19） 157 127120118 2022.12022.42022.72022.102023.1W2.6 西安宿迁宁波南通南充 流动性环境：资金价格多数边际下行 资金价格边际下行。本周银行间市场资金面紧张局势有所缓解，R001下行101.33BP至1.54%，R007下行16.17BP至2.56%。下周公开市场操作到期14,900亿元。为维护月末流动性平稳，本周央行累计开展了14,900亿元7天期逆回购和500亿元国库现金定存操作， 同时累计有16,620亿元逆回购到期，当周公开市场全口径净回笼1,220亿元。下周公开市场到期14,900亿元。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较上周下行（%） 2020202120222023 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20-6,000 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数下行（%） 2023/2/172023/2/24涨跌幅（BP） 1D 2.56 1.54 -101.33 R 7D 2.72 2.56 -16.17 14D 2.76 2.55 -20.68 1M 2.80 2.47 -33.04 1D 2.15 1.44 -70.8 DR 7D 2.25 2.26 0.92 14D 2.61 2.52 -9.29 1M 2.51 2.28 -22.82 ON 2.12 1.43 -68.2 1W 2.20 2.24 4.5 SHIBOR 1M 2.22 2.29 6.3 3M 2.39 2.42 3.1 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动