地产行业周报：政策暖风频吹，苏州土拍回温

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 政策暖风频吹，苏州土拍回温 2023年2月19日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，文章将防范房地产业引发系统性风险置于有效防范化解重大经济金融风险首位，肯定房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定的重大影响，表明稳地产对稳经济仍至关重要，行业动态变化过程中更多政策释放值得期待。本周苏州2023年首轮土拍完成，供地质量提高推动土拍热度提升， 整体溢价率6.07%，高于2022年任一轮次，后续金融支持与优质地块出让双管齐下，热点城市土拍市场或逐步回温。投资建议方面，当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）习近平：防范房地产业引发系统性风险；2）苏州2023年首轮土拍回温。 市场运行监测：1）成交延续改善，关注节后小阳春。本周（2.11-2.17）新房成交3万套，环比增加16.2%，二手房成交2万套，环比增加19.6%。2月(截至17日）新房日均成交同比增长17.2%，较1月提升55.4个百分点。2）库存环比微跌，短期稳中有降。16城取证库存10185万平，环比降0.3%。考虑成交逐步改善，短期库存规模或稳中有降。3）土地成交、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地 供应建面1915.9万平、成交建面2433万平，环比升39.7%、升5.2%；成交溢价率4.2%，环比升1.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.5%、35.6%、58.9%，环比分别降0.6pct、升13.8pct、降13.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行145.2亿元，环比增加93.2亿元；境外地产债发行4亿美元，上周无发行；发行利率为2.26%-11%，可比发行利率较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块跌3.16%，跑输沪深300（-1.75%）；当前地产板块PE（TTM）13.05倍，估值处于近五年91%分位；上市房企50强涨跌幅排名前三为金辉控股、上坤地产、建发国际集团。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、金地集团、新城控股；南向资金净流入前三为越秀地产、中国海外发展、华润万象生活。 住房公积金最高贷款额提至70 万元，存量房房龄延长至30年 拓展“第二支箭”范围，推动 房地产业向新发展模式过渡 防范房地产业引发系统性风险 购买新建商品房面积在144平米 以下可获纳税额50%补贴 稳住房地产投资大盘，计划今 年出让经营性用地1.05万亩 落实各项税费优惠政策，延长 住房公积金缓缴期限 调整公积金贷款二手房房价 认定标准 2023年2月14日海南 2023年2月14日杭州 2023年2月14日广州 2023年2月16日求是 2023年2月15日周口 2023年2月14日吉林 2023年2月15日央行 南海诸岛 偏松偏紧中性 习近平：防范房地产业引发系统性风险 事件描述：近日《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，文章提到：防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给， 探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性 变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 点评：1）“防范房地产业引发系统性风险”被置于有效防范化解重大经济金融风险首位，房地产重大影响得到肯定，表明稳地产对稳经济仍至关重要，地产政策仍将以托底呵护为主，行业动态变化过程中更多政策释放值得期待。2）对于扩大有效需求，一方面需着力改善预期，另一方面支持范围仍限定为刚性和改善性需求，但结合“支持落实生育政策和人才政策”，政策或进一步向多孩家庭、人才等特定群体倾斜，松绑购房限制、降低购房成本等，并可能进一步向核心城市扩散。3）保障性租赁住房仍将持续发展，其为新市民、青年人 等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。4）坚持“房住不炒”，支持合理住房需求释放同时，可能的过热问题亦需防范，行业重点在于平稳发展。中长期“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，粗放经营转向精细化发展、开发商转型综合服务商等或为房企发展重要方向。 苏州2023年首轮土拍回温 事件描述：近日苏州2023年首轮土拍完成，6宗地块均成功出让，成交总价83.9亿元，成交溢价率6.07%。 点评：1）苏州2023年首轮土拍有所回温，整体溢价率6.07%，高于2022年任一轮次（2022年五轮土拍最高溢价率4.8%）。土拍热度回升主要源于供地质量提高，其中断供已久的园区湖西地块纯宅地竞拍轮次高达65轮、共有31位竞买人参与线下摇号。其余5宗地块则以低溢价（0.65%）或底价成交，地块间冷热分化仍旧存在。2）竞得企业分别为华润、招蛇、建发、中建（2宗）、山西万信房地产开发有限公 司，央国企仍为拿地主力。 成交:延续改善，关注节后小阳春 点评：本周（2.11-2.17）新房成交3万套，环比增加16.2%， 二手房成交2万套，环比增加19.6%。2月(截至17日）新房日 均成交同比增长17.2%，较1月提升55.4个百分点。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 6 4 2 0 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.1.822.3.822.5.822.7.822.9.822.11.823.1.8 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 0% -20% -40% -60% 2022.42022.62022.82022.102022.122023.2 库存：环比微跌，短期稳中有降 点评：16城取证库存10185万平，环比降0.3%。考虑成交逐步改 善，短期库存规模或稳中有降。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10000 9000 8000 7000 21.2.5 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.1421.8.2121.11.26 22.3.422.6.1022.9.16 22.12.23 土地：成交、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1915.9万平、成交建面2433万平，环比升39.7%、升5.2%；成交溢价率4.2%，环比升1.9pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比5.5%、35.6%、58.9%，环比分别降0.6pct、升13.8pct、降13.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 7000 万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.12022.42022.72022.102023.1W1.3022.1.1022.3.1022.5.1022.7.1022.9.1022.11.1023.1.10 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 2022.1 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2022.42022.72022.102023.1W1.30 150 100 50 0 万平 143 台州 百城土地成交前五城（2.6-2.12） 134127 112109 湖州郑州苏州南京 流动性环境：资金价格多数边际上行 资金价格边际上行。本周资金面扰动事件较多，包括OMO到期量较大、税期等，资金面偏紧。R001上行67.31BP至2.56%，R007上行63.93BP至2.72%。下周公开市场操作到期16,620亿元。本周有3000亿MLF到期，央行超额续作4990亿元，MLF净 投放1990亿元；此外，全周累计开展16,620亿元7天期逆回购操作；当周公开市场净投放210亿元。下周公开市场到期16620亿元。 R007较上周上行（%） 654321 T-28 T-8 T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2020202120222023 908,000 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/17 20/7/17 20/8/17 20/9/17 20/10/17 20/11/17 20/12/17 21/1/17 21/2/17 21/3/17 21/4/17 21/5/17 21/6/17 21/7/17 21/8/17 21/9/17 21/10/17 21/11/17 21/12/17 22/1/17 22/2/17 22/3/17 22/4/17 22/5/17 22/6/17 22/7/17 22/8/17 22/9/17 22/10/17 22/11/17 22/12/17 23/1/17 23/2/17 20-6,000 资金价格多数上行（%） 2023/2/102023/2/17涨跌幅（BP） 1D 1.88 2.56 67.31 R 7D 2.08 2.72 63.93 14D 2.22 2.76 53.55 1M 2.58 2.80 22.19 1D 1.80 2.15 34.5 DR 7D 1.94 2.25 30.87 14D 2.02 2.61 59.57 1M 0.00 2.51 251 ON 1.87 2.12 25 1W 1.96 2.20 23.7 SHIBOR 1M 2.20 2.22 2.4 3M 2.37 2.39 1.4 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税 期或地方债供给期。8 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为145.2亿元，总偿还量为20.86亿元，净融资额为124.34亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付规模总共3111亿元，同比22年约下降40%；节奏上，23年3月为债务到期压力最大月份，月到期规模约514亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2