城市草根调研系列报告之十四：长三角节后市场回温，房企积极换仓聚焦

证券研究报告 城市草根调研系列报告之十四：长三角节后市场回温，房企积极换仓聚焦 2023年2月19日 行业评级 地产强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 请务必阅读正文后免责条款 1 近期我们走访了长三角主要城市（南京、合肥、无锡、苏州、杭州）房地产市场，从一线了解节后楼市温度，主要观点如下： 节后市场普遍回暖，城市及区域分化：2022年长三角五城楼市成交普遍下滑，无锡幅度最大，成交金额下滑约45%，春节后各地城市来访及认购均有回温，如苏州节后来访环比升约20%，南京日均认购环比升超50%，苏州、南京等地项目亦存在不同程度折扣 回收。城市及区域间市场分化，如杭州、合肥市场明显好于无锡，但杭州及合肥外围区域亦存在高折扣、去化难；即使楼市相对较差的无锡，仍有去化及走量较好的高品质改善项目。个别城市交付时间会影响购房者意愿，但更多关注区域及品质。展望后市，随着经济环境逐步恢复，预计优质城市及区域热度有望延续，但部分高库存的郊县及三四线压力仍存。 房企积极换仓收缩聚焦，流速与盈利中寻找平衡：楼市分化决定土拍市场分化，合肥、杭州2022年土拍平均溢价率为7.1%和5.8%，明显好于其它城市，无锡城投托底比例超过60%。房企积极换仓，在项目流速及盈利中寻找平衡，普遍收缩城市布局，个别全国性房企率先打折退出高库存城市及区域，同时房企布局聚焦及重叠亦加剧核心城市土拍热度（如杭州、合肥中心区）。随着部分 全国性民企拿地收缩，央国企成为土拍市场主角，但部分地级市民企亦积极向优质城市区域进军（如芜湖伟星2022年合肥权益拿 地第一）。预计核心城市土拍市场有望率先回温，但部分高库存城市及区域土拍仍难言乐观。 预售金监管及去化制约开工，关注供给端收缩：走访城市政策均有不同程度宽松，均执行认房不认贷，限购政策除杭州外均相对 宽松（大多6个月社保），首套房贷利率基本为4.1%，无锡更是低至3.8%；但预售金监管金相对严格，如南京预售金按5000-6000元/平米监管，相对较高的预售监管也制约房企的开工及推盘热情。部分城市个别房企出险项目尽管通过合作方品牌、准现房等方式持销，但仍会对购房者预期产生影响，加上2022年开工及拿地收缩、部分城市城投拿地较多但开发速度较慢，供给端收缩或成为2023年楼市的重要扰动，建议关注在供给端收缩较大的城市布局较多房企。 投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为基本面说话阶段，近期板块波动反映市场对楼市基本面的分歧。我们认为 尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，节后多个城市来访上升亦反映了客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，预计二季度销售有望逐步企稳，建议关注积极拿地改善资产质量房企、同时关注供给端收缩较大城市布局较多房企。个股方面关注强信用房企保利发展、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。 资料来源：中指，平安证券研究所 2 亿元 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 各城市2021-2022年销售情况 2021年商品住宅成交金额 2022年商品住宅成交金额 同比 南京苏州杭州无锡合肥 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% 万平米 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 各城市2021-2022年土地成交情况 2021年土地成交建面 同比 2022年土地成交建面 南京苏州杭州无锡合肥 % 40%20 30%18 20%16 10%14 0%12 -10%10 8 -20%6 -30%4 -40%2 -50%0 各城市2021-2022年土地成交溢价情况 2021年平均溢价率2022年平均溢价率 南京苏州杭州无锡合肥 资料来源：草根调研，中指，平安证券研究所 3 区域楼市分化，核心区韧性较强：杭州包括核心四区（上城区、拱墅区、滨 江区、西湖区）及外围六区（余杭区、萧山区、临平区、钱塘区、临安区、富阳区）。核心区市场较好，热门项目仍需摇号，外围区域去化不佳，加入流摇行列。核心板块总价千万级高端改善产品需求持续释放，相比之下刚性需求受经济波动影响更大。杭州短期库存去化周期5个月、长期2-3年，主要集中在萧山、临安、富阳等外围区域。 春节后热度提升：杭州春节后来访认购均有提升，调研项目钱江新城二期滨江天澜美境，2022年12月批准上市146套已大部分实现销售，工作日案场来 访10余组/天、周末40组/天。 首套房贷利率下浮，限购相对严格：首套房利率4.1%、二套4.9%。核心区仍 执行非户籍家庭48个月社保或个税规定。首套房首付比例三成、二套四成，认房不认贷，即在杭州市无住房、但有房贷记录且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。由于预售监管严格以及出险房企项目较少，杭州整体烂尾楼盘有限。政府根据市场环境调整土拍策略，好项目压缩房企盈利空间，但行政审批相对宽松提高周转。 天澜美境售楼处 天澜美境工作日销售案场 中心热外围冷，市场整体健康：合肥中心九区（蜀山区、包河区、庐阳区、 瑶海区、政务区、经济技术开发区、高新区、滨湖新区、新站区）市场整体好于外围三县（肥东县、肥西西、长丰县），中心区由于供应较少，部分楼盘仍需摇号（走访的包河区万科华润朗拾1月首开认筹比接近4比1），外围三县由于供应较大普遍存在折扣。节后来访上升，走访的越秀星汇君澜项目， 周末来访近200组，平时来访超过20组，万科华润朗拾计划加推不到100套， 2022合肥市场房企拿地排名 亿元权益拿地金额 79.2 67.2 45.945.4 37.136.6 34.5 30.829.8 23.7 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 已有近400人认筹。 伟招安龙星商徽湖房蛇置集产口地团 皖合高保万安投肥速利科徽置轨地发建 业交产展工 资料来源：草根调研，中指院，平安证券研究所 4 涉险项目较少，地级市房企大举进军合肥：合肥整体涉险楼盘较少，仅个别 房企尾盘，购房者更注重项目区位而非品牌。部分全国性民企拿地收缩后，安徽各地级市房企大举进入合肥（如芜湖伟星集团2022年合肥权益拿地金额第一）。同时由于中心区土地供应较少，且一二手倒挂，多数地块需要摇号，导致央国企并无明显拿地优势，企业间合作开发亦较为常见。 首套房贷利率下浮，自住需求为主：合肥首套房贷利率4.1%，二套4.9%，放款快，外地购房仅需6个月社保，安徽其它城市（皖北为主）人口净流入为楼 市需求提供支撑。相比新房，二手房整体市场较差，房价较高点普遍回调。 走访的越秀星汇君澜项目现场 资料来源：草根调研，中指院，平安证券研究所 5 市场整体承压，节后略有回温：2021年末以来持续降温，目前市场普遍打 折，市中心稀缺项目9折或95折，竞品较多片区更低，普遍引入分销，费用2个点左右。1月份由于疫情等因素依旧较差，春节后上访有改善，走访的保利达状元府项目，平均9-9.5折，依托学位及市中心稀缺新房，2月已销售接近40套，相当于过去1个月流速，每周接待来访超400组。 高端改善盘表现更好，涉险房企项目通过合作方品牌销售：走访的中信泰富玖著项目（149-179平，3.2-3.9万元/平米）案场人员较多，以中年人改善为主，销售不间断接待，且强调央企品牌背书。个别出险房企项目更多 通过合作方品牌销售，但整体走量效果一般。 房企加速退出，城投托底严重：部分全国性房企加速退出，率先打折退出 市场，本土国资背景项目由于无回款压力，折扣相对较少（走访的江苏省建集团云玺项目平均折扣约9.5-9.6折）。2022年无锡城投托底严重，拿地金额占比66%，通过组建团队、引入合作或代建等方式寻求开发。 首套房贷利率下浮，政策效果不明显：无锡首套房贷利率3.8%、二套4.9%，144平以上不限购，外地户籍6个月社保可购房。尽管政策宽松，但房价下行及收入预期谨慎，加上部分房企出险，政策效果不明显。 2022年无锡城投拿地金额占比超60% 其他,34% 城投拿地金额 占比,66% 无锡某项目工作日销售案场 库存平稳，此前政策放松效果平淡：2021年以来整体库存去化周期在8-11个月浮动；2022年多次放松楼市，仅2-3周内市场略 有起色，而后再次走低。外地在苏州买房需缴纳6个月社保，不可补缴，限售2年政策还未松动。 认购到访量回升至2022年高点，刚需盘增幅较改善盘大，回收折扣2个点左右：据房企城市公司反馈，认购到访量节后第二周 环比增长20%，刚需盘回暖更为明显。相城区刚需盘华侨城龙湖启元未来（均价3.1万/平），2月推盘200多套，去化接近尾声，工作日调研时来访不间断，销售全员接待客户。园区刚需盘万科东方雅苑（均价3.1万/平），2022年折扣1-1.5%，现在已全部收回。 预售监管金严格：按照工程造价120%进行监管，毛坯加精装每平监管约0.8-1万元，因而鲜有烂尾担忧，如旭辉春和万象雅苑 为苏州流量红盘。 资料来源：中指院，草根调研，平安证券研究所 6 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2018-2022年苏州土地成交情况 规划建筑面积(万平米)同比（右轴） 2018年2019年2020年2021年2022年 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2021-2023.1苏州商品住宅月度成交情况 （剔除2022.6数据） 成交套数(套)出清周期(月) 8.56 12 10 8 6 4 2 2021年01月 2021年03月 2021年05月 2021年07月 2021年09月 2021年11月 2022年01月 2022年03月 2022年05月 2022年08月 2022年10月 2022年12月 0 工作日下午，苏州相城区某刚需盘案场 节后认购回暖，改善盘率先回温：根据克而瑞数据，节后日均认购200套/天，节前仅为130-150套/天；刚需盘普遍折扣，刚 需群体对价格更为敏感，较少收回折扣；改善板块回收部分（个位数点位）折扣，最高收回40-50万元/套（主要为装修 包），到访认购率先回温。2022年南京豪宅（总价千万以上）成交套数创新高，同时由于22年成交地块多在核心区，预计23 年改善豪宅供给占比仍会持续提升。 分销普遍，二手房节后出现返价：分销佣金主城核心区2-3个点，河西1-2个点，外围不乏10个点。二手房出现节后返价现 象，对购房者预期产生扰动；因去年拍地没有售价限价，购房者担心市场转暖，新房折扣收回或提高售价。 预售金监管严格，需求端放松政策应出尽出：预售金按5000-6000元/平米监管，南京项目甚少烂尾。目前外地6个月社保即可买房，外地买房门槛较低，购买力充足；首套首付3成、二套4成；首套贷款利率4.1%，二套4.9%。 规划建筑面积(万平米) 同比（右轴） 成交套数(套) 出清周期(月)（右轴） 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 60% 51.7% 40% -5.2% -20