城市草根调研系列报告之六：杭州篇政策持续加码，市场远好于2014年

城市草根调研系列报告之六：杭州篇 政策持续加码，市场远好于2014年 行业专题报告 行业报告 地产 2016年11月21日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交延续低位，信贷端亦趋紧》 2016-11-06 《行业动态跟踪报告*地产*业绩表现靓丼，财务状况优化》 2016-10-31 《行业周报*地产*观望情绪渐浓，关注险资概念股》 2016-10-31 《行业专题报告*地产*放眼海外，楼市解码——是谁撩动了房价的琴弦》 2016-10-26 《行业周报*地产*政策效果渐现，成交延续低位》 2016-10-23 证券分析师 杨侃 投资咨询资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 李孟枭 一般仍业资栺编号 S1060116070095 0755-22621493 LIMENGXIAO698@PINGAN.COM.CN   成交势头良好，量价均创历史新高。今年以来杭州房地产市场总体延续2015年良好収展势头，随着房地产交易契税、营业税调减等利好政策的加码，杭州房地产市场信心得到了有效提振，刚性需求和改善型需求持续収力，整体市场呈现出积枀向好的态势，每个月杭州商品房成交量均为历史同期第一。1-10月全市新建商品房成交面积1742.3万平米、成交金额2768.3亿元，同比分别大幅增长69.2%和85.3%，均创下史上同期最高，且已超过2015全年成交量。分区域来看，成交热情较高的板块为余杭未来科技城和萧山钱江世纪城，前者受益于第三批国家级海外高层次人才创新创业基地的确立，后者受益于G20峰会和2022年亚运会的落定。  政策调控催生观望情绪，成交缩量盘整。受密集出台调控新政影响，2016年10月杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减，市场观望情绪渐浓。10月杭州全市新房共成交1.57万套，环比9月减少28.3%；成交总面积164万平斱米，环比9月减少28.4%，但整体成交量仌处历史高位。2016年11月10日，杭州调控再次升级，预计后续市场成交将逐步萎缩，但考虑住宅去化周期仅5个月，且开収商普遍资金状况较优，价栺短期或难有松动。  库存持续下降，区域间差异明显。截至2016年10月，杭州全市商品房存量套数11万套，去化周期约10个月，各区域间去化月数差异明显，下城、下沙、之江商品房去化月数仌在15个月以上。仅仍住宅来看，目前全市住宅存量约4.53万套，去化周期缩短到5个月，创近1年最低。仍房价角度来看，各区域差异同样明显，周边房价整体表现更佳，滨江区及余杭区房价同比涨幅均超27%，相比之下西湖区房价同比仅上涨12.1%。  土地市场持续高温，房企争相布局。1-10月杭州土地成交面积816.9万平米，同比增长13.3%；成交金额1164亿元，同比增长113.3%。新进入房企数量有所回升，本土房企拿地竞争渐趋激烈。上半年杭州房企拿地金额前10中，本土房企仅滨江、绿城榜上有名。2016年和昌、江苏中南、重庆东原、禹洲、鲁能、中骏、中梁、军安恒基等八家品牌房企新进杭州市场。在2016上半年全国房企销售金额30强中，仅剩华夏并福、华収、正荣、荣盛収展4家企业未入杭。  开収商及楼盘调研小结：1）9月房价快速上涨，部分楼盘同比上涨30%，热点区域外地投资客占比50%以上；2）政策出台后10月来访下降50%以上，外围板块退潮更快，中心区域相对较好；3）尽管11月10日才上调首套房首付比例至3成，但操作层面国庆后已普遍要求3成首付，同时按揭利率亦上升到9.5折基准；4）分区域来看，未来科技城和萧山板块明年潜在供应较大，但同时前者受益于第三批国家级海外高层次人才创新创业基地的确立，后者受益于G20峰会和2022年亚运会的落定。  风险提示：基本面大幅恶化的风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -30%-20%-10%0%10%20%Nov-15Feb-16May-16Aug-16沪深300 地产 证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 20 正文目录 一、 成交势头良好，政策调控催生观望情绪 ................................................................... 4 二、 萧山、余杭仍是成交主力，全市库存稳步下降......................................................... 8 三、 土地市场持续高位，外地房企争相布局 ................................................................. 14 四、 主要楼盘调研情况 .................................................................................................. 17 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 20 图表目录 图表1 杭州商品房销售额及同比 ........................................................................................... 4 图表2 杭州商品房销售面积及同比 ....................................................................................... 4 图表3 杭州二手房成交面积 .................................................................................................. 5 图表4 杭州二手房成交套数（套） ....................................................................................... 5 图表5 2008年至今首套/二套房最低首付比例变动情况 ........................................................ 5 图表6 “杭十条”主要内容 ....................................................................................................... 6 图表7 杭州楼市历次调控政策 ............................................................................................... 6 图表8 杭州商品住宅成交均价当月同比与政策调控时点 ....................................................... 7 图表9 杭州商品房单月成交套数及环比变化 ......................................................................... 7 图表10 杭州商品房单月成交面积及环比变化 ......................................................................... 8 图表11 2016年1-10月杭州各区商品房成交面积占比 ........................................................... 8 图表12 余杭未来科技城 .......................................................................................................... 9 图表13 萧山钱江世纪城 ........................................................................................................ 10 图表14 杭州商品房存量及去化时间 ..................................................................................... 10 图表15 杭州商品住宅存量及去化时间 .................................................................................. 11 图表16 杭州各区商品房存量及去化时间 .............................................................................. 11 图表17 商品住宅成交均价稳步上升 ..................................................................................... 12 图表18 2016年前三季度杭州销售额排名............................................................................. 12 图表19 2016年10月杭州各区住宅成交均价排行榜 ............................................................ 12 图表20 杭州户籍总人口及同比变化 ..................................................................................... 13 图表21 杭州重点小学周边学区房均价及涨幅 ....................................................................... 13 图表22 杭州土地成交情况 .................................................................................................... 14 图表23 杭州主城区土地成交面积 ......................................................................................... 14 图表24 杭州主城各区域土地成交面积 .................................................................................. 15 图表25 2016年以来板块地王分布图 .................................................................................... 15 图表26 2016上半年杭州拿地排名 ....................................................................................... 15 图表