房地产：城市草根调研系列报告之十二：东莞篇-来访上升，尚未走出观望

城市草根调研系列报告之十二：东莞篇 来访上升，尚未走出观望 房地产 2023年02月06日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*销售投资仍然承压，竣工有所改善*强于大市20230118 【平安证券】行业点评*房地产*首套房贷款利率动态 调整，因城施策稳定楼市*强于大市20230105 【平安证券】行业年度策略报告*房地产*政策锚定格局，铅华洗尽见金*强于大市20221207 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点： 成交延续低迷，出清周期拉长：2022年东莞楼市延续21年以来下行压力， 尽管限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松，但受宏观环境、疫情反复等因素影响，观望情绪仍旧浓厚，全年开盘当天去化率33%，较2021年回落32个百分点。2022年全市商品住宅成交2.7万套、成交面积314万 平米，同比分别下降35.4%、34.3%；全年因高价项目带动，成交价格29075元/平米，同比上涨5.5%，但涨幅较2021年收窄8.4个百分点。2023年1月东莞成交维持低位，全市成交1771套、成交面积19.4万平米，同比分别下降5.7%、8.9%。2022年以来东莞商品住宅可售规模、出清周期延续上行，至2023年1月出清周期达16.9个月。 以价换量普遍存在，购房以本地自住为主：据克而瑞统计，2022年东莞 特价房促销频出，低至9折甚至75折。此次调研项目亦普遍打折，基本为大个位数折扣，部分折扣较开盘略有回收，整体看以价换量仍旧存在，开发商市场预期仍相对谨慎。2022年12月东莞全面取消限购后未见大规模外地购房客户涌入，与市场整体疲软、周边高能级城市房价同样承压、外地购房性价比降低等因素相关。购房需求以本地自住为主，购房客群多为小企业主、上班族等，首付比例大多2、3成，自住需求下项目品质、性价比等要求更高。 到访改善但转化有限，周边高能级城市修复或为关键催化：调研项目反馈 节后案场日到访量升至10余组，但转化率有限，成交转化仍需时间。当 前交付问题并非东莞市场担忧重点，更多仍在收入及房价预期。展望2023年，除政策支持、经济修复等因素外，东莞城区及松山湖等核心区域供应量相对增多，优质地段项目入市亦有望对市场情绪形成支撑，关注3-4月小阳春及二季度楼市修复情况，其中东莞周边高能级城市修复或为信心重塑重要催化。 投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶 段，近期板块表现相对低迷亦反映市场对楼市基本面分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，东莞楼市节后来访上升亦反映客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，二季度销售有望逐步企稳，短期建议逢低积极布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、招商积余、保利物业、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。 行业报 告 行业动态跟踪报 告 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 一、成交延续低迷，出清周期拉长4 二、以价换量普遍存在，购房以本地自住为主5 三、到访改善但转化有限，周边高能级城市修复或为关键催化8 四、投资建议9 五、风险提示9 图表目录 图表12020年至2023年1月东莞商品住宅成交情况4 图表22020年至2023年1月东莞商品住宅成交价格4 图表32021年至2023年1月东莞商品住宅可售情况4 图表42021年至2023年1月东莞商品住宅出清周期4 图表52022年东莞二手房成交情况5 图表62022年东莞二手房价格走势5 图表7东莞2020-2022年开盘去化情况5 图表82022年东莞月度开盘去化表现5 图表9一湾云璟售楼处6 图表10虎门和府售楼处6 图表11南部湾万科城5期售楼处6 图表12南部湾万科城5期元宵节特价房6 图表132022年东莞两次调整限购政策6 图表14深圳、广州商品住宅成交价格同样承压7 图表15深圳、东莞调研项目价格对比7 图表16南部湾万科城5期销售情况7 图表17南部湾万科城5期项目情况7 图表18东莞某项目工作日售楼处情况8 图表192023年东莞待入市新盘情况8 一、成交延续低迷，出清周期拉长 2022年东莞楼市延续21年以来下行压力，尽管限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松，但受宏观环境、疫情反复等因素影响，观望情绪仍旧浓厚。2022年全市商品住宅成交2.7万套、成交面积314万平米，同比分别下降35.4%、34.3%；全年因高价项目带动，成交价格29075元/平米，同比上涨5.5%，但涨幅较2021年收窄8.4个百分点。2023年1月东莞成 交仍维持低位，全市成交1771套、成交面积19.4万平米，同比分别下降5.7%、8.9%；成交价格31629元/平米，同比上 涨12.5%。2022年以来东莞商品住宅可售规模、出清周期延续上行，至2023年1月出清周期达16.9个月。 图表12020年至2023年1月东莞商品住宅成交情况图表22020年至2023年1月东莞商品住宅成交价格 成交套数成交面积（右轴） 套 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 2020年1月 2020年4月 2020年7月 2020年10月 2021年1月 2021年4月 2021年7月 2021年10月 2022年1月 2022年4月 2022年7月 2022年10月 2023年1月 0 万平米 120 100 80 60 40 20 0 元/平米成交价格 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2020年1月 2020年4月 2020年7月 2020年10月 2021年1月 2021年4月 2021年7月 2021年10月 2022年1月 2022年4月 2022年7月 2022年10月 2023年1月 0 资料来源：中指，平安证券研究所资料来源：中指，平安证券研究所 图表32021年至2023年1月东莞商品住宅可售情况图表42021年至2023年1月东莞商品住宅出清周期 套 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 可售套数可售面积（右轴） 万平米 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 2021年9月 2021年11月 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 2022年11月 2023年1月 0 月出清周期 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 2021年9月 2021年11月 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 2022年11月 2023年1月 0 资料来源：中指，平安证券研究所资料来源：中指，平安证券研究所 2022年东莞二手房同样延续前期承压状态，随着二手房增值税免征年限5年改2年、限购松绑、二手房实行带押过户等，下半年二手房交易活跃度有所提升。全年二手房成交价格缓慢震荡上行，与次新房集中入市、主城及环松山湖片区等高价区域二手房成交放量等因素相关。 图表52022年东莞二手房成交情况图表62022年东莞二手房价格走势 成交套数成交面积（右轴） 套 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 0 万平米 35 30 25 20 15 10 5 0 元/平米成交价格 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 0 资料来源：中指，平安证券研究所资料来源：中指，平安证券研究所 开盘去化方面，根据克而瑞统计，2022年东莞新入市项目开盘去化多处于低位，全年开盘当天去化率33%，较2021年回落32个百分点，反映较为低迷市场情绪。 图表7东莞2020-2022年开盘去化情况图表82022年东莞月度开盘去化表现 开盘当天去化率开盘当天去化率 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 202020212022 100% 79% 65% 33% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 0% 资料来源：易居企业集团·克而瑞，平安证券研究所资料来源：易居企业集团·克而瑞，平安证券研究所 二、以价换量普遍存在，购房以本地自住为主 草根调研方面，我们现场考察了长安镇滨海新区一湾云璟、虎门镇南部湾万科城5期、虎门和府等项目。一湾云璟2022年 10-12月批准上市556套、累计成交246套，南部湾万科城5期2022年11月批准上市402套、累计成交221套，虎门和 府2022年批准上市156套、累计成交10套，各项目完全去化仍需一定时间。一湾云璟销售均价40000元/平米，开盘折扣 92折，当前折扣95折；南部湾万科城5期销售均价30500元/平米，开盘折扣92折，当前折扣回收2-3个点，但仍存在让 步近十个点折扣的特价房；虎门和府销售均价37000元/平米，当前最大折扣约92折。根据克而瑞统计，2022年东莞特价 房促销频出，低至9折甚至75折。结合调研情况，东莞打折销售、以价换量仍旧存在，开发商当前市场预期仍相对谨慎。 图表9一湾云璟售楼处图表10虎门和府售楼处 资料来源：现场拍摄，平安证券研究所资料来源：现场拍摄，平安证券研究所 图表11南部湾万科城5期售楼处图表12南部湾万科城5期元宵节特价房 资料来源：现场拍摄，平安证券研究所资料来源：现场拍摄，平安证券研究所 2022年7月、12月东莞先后发文放松28个街镇、城区及松山湖限购，当前东莞全市新房、二手房全面取消限购。但我们调研了解到，限购放开后东莞并未大规模涌现外地购房客，购房仍以本地需求为主，究其原因：1）市场整体疲软，购房观望情绪浓厚；2）东莞周边高能级城市（如深圳、广州）房价同样承压，东莞热点片区房价已逼近甚至超过周边高能级城市部分非核心区房价，外地购房性价比降低。 图表132022年东莞两次调整限购政策 时间 政策 主要内容 住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。本市户籍居民家庭在限购区域内拥 2022年7月 《关于加强分类指导优化住房限购政 有