银行行业周报：住房贷款利率政策调整后的形势跟踪

行业研究 2023年02月12日 行业周报 标配住房贷款利率政策调整后的形势跟踪 ——银行行业周报（2023/1/30-2023/2/12） 证券分析师 王鸿行S0630522050001 whxing@longone.com.cn 投资要点： 随着5Y-LPR下降与首套住房贷款利率下限放松，2022Q2-Q3新发放住房贷款加权平均利 银行 8% 申万行业指数:银行(0748)沪深300 率短期内由5.63%降至4.34%，较5Y-LPR的加点由Q1的近90bp下降至Q3的4bp。随着满足利率下限放松条件的城市范围进一步扩大，Q4住房贷款加权平均利率水平仍可能在Q3基础上进一步下降。从房价表现来看，70大中城新房价格指数已较2020年末下降0.46%，其中，三线城市已经较2020年12月下降3%。这种情况下，客户会觉得“当时房贷利率定 1% -6% -13% -21% -28% -35%22-02 22-05 22-0822-11 高了”与“当时房子买贵了”，可能会产生提前还款的动机。 2021-2022Q1，利率和房价处在高位，这一时期二三线城市购房者可能具有一定的提前还款意愿。2021-2022Q1，银行业新增住房贷款规模约3.7万亿元。若这部分贷款全部申请提前还款（特别注意的是，现实中，大多数购房者可能并没有提前还款的意愿，即使有可能 受制于个人财务能力无力提前偿还，或只是部分提前偿还，这会让提前还款对银行业绩的 相关研究 1.中小银行业绩的四点边际变化— —银行行业周报（2023/1/9-2023/1/29） 2.企业信贷现早春气息，居民信贷受冲击较小——银行业12月金融数据简评 3.同业存单发行利率明显下降——银行行业周报（2023/1/2-2023/1/8） 实际影响远远小于测算结果），银行随后将腾挪额度按照当前结构投向各类贷款，对应利息损失约278亿元，占银行业2021年度净利润的比重为1.3%；若按照当前资产结构投向各类资产，则对应的利息损失约为585亿元,占银行业2021年度净利润的比重为2.74%。 上市银行中，国有行、股份行以及部分城商行或面临一定提前还款需求。2021-2022H1，各四大行新增住房贷款规模分布区间为4000~6000亿元，占全部住房贷款的比重区间为8%~11%，邮储银行和交通银行新增住房贷款规模分别约2600亿元和2000亿元，占全部住房贷款的比重约13%和12%。股份制银行中，招商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行新增住房贷款规模区间约为400-1000亿元，占比区间为4%-7%，平安银行、浙商银行、华夏银行、光大银行、民生银行新增住房贷款规模区间约为200~1300亿元，占比区间为11%~19%。兰州银行、贵阳银行、郑州银行、厦门银行等四家新房价格指数低于2022年12月的城商行规模区间为20~70亿元，占比约在10%~35%。 由于缺少各行住房贷款利率公开数据，试图测算提前还款对各行业绩的影响难度较大。仅四大行具有一定可行性，四大行住房贷款占个人贷款比重均值为77%，明显高于其他银行均值45%，测算时将其个人贷款平均收益率近似为住房贷款平均收益率。两种极端情形下(提前还款后按当前贷款结构全部投向各类贷款/提前还款后按当前资产结构全部投向各类生息资产)，2021-2022H1新增住房贷款全部提前还款将导致四大行净息差平均下降1.3bp/2.4bp，营业收入平均下降0.47%/0.88%，归母净利润平均下降1.3%/2.5%。 现实中，大多数购房者可能并没有提前还款意愿，即使有意愿可能受制于财务能力无力提前偿还，或只是部分提前偿还，这会让提前还款的实际影响远远小于测算结果）。此外，若房地产市场回暖，提前还款动机也会随着利率水平和房价企稳而自然减弱。以上均会导致商业银行主动调整加点的必要性降低。此外，不可预测的风险和其他成本也使得商业银行主动调整加点可行性很差。因此，现实中商业银行主动降低加点的可能性非常小，正如商业银行也不可能在市场化加点上升阶段提高低加点时期签约客户的加点水平。 银行业投资观点：板块行情与宏观经济高度正相关，看好经济修复下的板块行情我们更看好收入端具有中高增长潜力（较快规模增长与较强息差韧性驱动，扎实资产质量保障）的中小银行，建议重点关注宁波银行、江苏银行、苏州银行、常熟银行。 风险提示：地产领域风险明显上升；宏观经济快速下行；宏观经济低迷触发连续降息；东部地区信贷需求明显转弱。 正文目录 1.本周观察：住房贷款利率政策调整后的形势跟踪4 1.1.住房贷款市场利率相对5Y-LPR的加点明显下降4 1.2.2021年下半年以来新房价格指数持续下行6 1.3.提前还款影响情景分析6 2.行业投资观点：看好经济修复下的板块行情10 3.行情回顾：板块调整10 4.同业存单发行情况：发行利率位于近期高位10 5.货币政策跟踪14 6.公司跟踪：中小银行业绩的四点边际变化14 7.风险提示16 图表目录 图12022Q2-Q3，新发放住房贷款加权平均利率相对5Y-LPR的加点明显缩小4 图22022年，新发放一般企业贷款利率相对LPR的加点逐步缩小4 图32022年4月-9月，新发放贷款中加点在[0.5%,1.5%]的占比降幅度最大5 图42022Q4，满足首套住房贷款利率下限放松条件的大中城市由23个增至35个5 图52022年12月，三线城市新房价格指数已经较2020年12月下降3%，二线涨幅收窄至1.5% .......................................................................................................................................................6 图6国有银行和股份制银行覆盖面广，住房贷款规模与占比普遍较高7 图7中西部城商行所在地房价较2020年12月下降7 图8可能面临提前还款需求的各上市银行2021-2022H1新增住房贷款规模8 图9区间行情跟踪（2023/1/30-2023/2/10）11 图10银行板块估值跟踪（截至2023/2/10）12 图11同业存单发行情况（2023/1/30-2023/2/12）13 图12公开市场操作跟踪（2022/1/16-2023/2/3）14 表1两种极端提前还款情形对四大行业绩影响初步测算9 表2上市银行2022年业绩快报跟踪15 1.本周观察：住房贷款利率政策调整后的形势跟踪 1.1.住房贷款市场利率相对5Y-LPR的加点明显下降 2022Q2-Q3，5Y-LPR两次共降息30bp，由4.6%下降至4.3%，同期，住房贷款利率下限也放松（2022/5/15全国首套住房商业贷款利率下限下降20bp）。两者共同作用下，新发放住房贷款加权平均利率在短期内由5.63%降至4.34%，较5Y-LPR的加点由Q1的近90bp下降至Q3的4bp。同期，1Y-LPR下降5bp，一般企业贷款加权平均利率相对LPR均值的加点从21bp下降至2.5bp。 图12022Q2-Q3，新发放住房贷款加权平均利率相对5Y-LPR的加点明显缩小 % bp 98.00 89.00 17.00 4.00 6.00 5.50 120 100 5.0080 4.5060 4.0040 3.5020 3.000 二者利差（右）5Y-LPR新发放个人住房贷款利率 资料来源：iFinD，东海证券研究所 % bp 34.50 21.00 8.50 2.50 图22022年，新发放一般企业贷款利率相对LPR的加点逐步缩小 4.845 4.640 4.435 4.230 425 3.820 3.615 3.410 3.25 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 30 二者利差（右）LPR平均值新发放一般企业贷款加权平均利率 资料来源：iFinD，东海证券研究所 住房贷款加点下降的现象也在整体贷款加点结构有所体现。2022年5月-9月，加点在[0.5%，1.5%)的新发放贷款占比下降幅度最大，为3.12个百分点，定价低于LPR与加点在(0%,0.5%)贷款占比分别提升9.24与1.93个百分点。 百分点 1.93 -1.67 -1.61 -2.32 -3.12 -2.45 9.24 图32022年4月-9月，新发放贷款中加点在[0.5%,1.5%]的占比降幅度最大 10 8 6 4 2 0 -2 -4 资料来源：iFinD，东海证券研究所 2022Q4住房贷款利率政策进一步放松。10月开始，部分城市首套住房利率下限阶段性放松，这一政策于2023年1月转为常态化机制。虽2022Q4贷款加权平均利率数据尚未公布，但可依据上述政策及多地首套住房贷款利率变动情况对Q4住房贷款利率趋势进行合理预判。我们认为，随着满足利率下限放松条件的城市范围进一步扩大，住房贷款加权平均利率水平可能在Q3基础上进一步下降，相对5Y-LPR的加点进一步缩小。值得注意的是，2022Q4相对Q2-Q3的降息效果要弱很多，住房贷款相对5Y-LPR的缩小幅度会明显收窄。 图42022Q4，满足首套住房贷款利率下限放松条件的大中城市由23个增至35个 •2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 •符合条件的23/70个大中城：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理 2022年9月阶段性放松首套房利率 •从2022Q4起，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 •以9-12月数据测算的符合条件的35/70大中城：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、贵阳、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林市、牡丹江、徐州、温州、金华、蚌埠、济宁、洛阳、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海 2023年1月首套住房贷款利率动态调整机制 资料来源：iFinD，东海证券研究所。注：标红的城市为新房价格在9-12月仍同比、环比连续下降的城市。 1.2.2021年下半年以来新房价格指数持续下行 从房价表现来看，70大中城新房价格指数已较2020年末下降0.46%，其中，三线城市已经较2020年12月下降3%，二线涨幅收窄至1.5%，一线城市涨幅约7%。二三线城市房价的低迷进一步加大了2021-2022Q1购房者的提前还款倾向。 图52022年12月，三线城市新房价格指数已经较2020年12月下降3%，二线涨幅收窄至1.5% 140 135 130 125 120 115 110 105 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 202