顺周期稳定器的“两集中”制度，2023有望退出市场2022年全国土地市场年报

58安居客房产研究院 顺周期稳定器的“两集中”制度， 2023有望退出市场 2022年全国王地市场年报 ANJUKE 全国土地市场年报 目录 A58安民客房产研究院 全国土地市场全年情况，3 1、连续两年下滑，一线城市2022年土地出让收缩明显3 2、溢价率仅为3.36%，跌至历史新低 3、全国宅地收金4.19万亿，上海位居第 4、全年宅地流拍率达18%，今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态，6 二、集中供地情况 1，集中供地制度已不合时宜，2023年有望调整 2、全年仅5个城市溢价率高于5%8 3、上海、无锡实现连续两年集中供地“零流拍” 4、地方平台享地频次逐渐走高，托底意图明显10 三，城市榜单，13 2022年全国各类土地出让金成交排行13 2022年全国涉宅用地出让金成交排行13 2022年全国各类用地成交规划建面排行14 2022年全国涉宅用地成交规划建面排行，14 2022年全国各类土地成交楼面地价排行15 2022年全国涉宅用地成交楼面地价排行15 2022年集中供地22城出让总量情况16 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:lugilin@58.com2 ■全国土地市场年报 、全国土地市场全年情况 1、连续两年下滑，一线城市2022年土地出让收缩明显 A58安居客房产研究院 2022年在继续推行集中供地的制度下，全国共出让地块74883宗，合计规划建面 402308万平米，分别同比下滑6%和7%。从涉宅地块看，下滑幅度则更为明显，2022年共成功出让地块18666宗，合计规划建面120963万平米，分别同比下滑22%和32% 58安居客房产研究院分析师许之静指出，全国土地出让总量已连续两年下滑，今年下滑福度只有去年的一半。房地产行业进入存量时代，王地供应量随之减少，倒逼士 地财政转型。 全国土地出让总量情况全国涉宅用地出让总量情况 50000 nm 25000 0000 数据显示，一线城市在2022年成交土地宗数下滑幅度领跑全国，达23%，二线和三四线城市分别为14%和4%，从涉宅用地看，一线城市2022年下滑幅度达36%，但在2021年二线及三四线城市下滑的情况下，其供地呈现同比正增长，一线城市土地2022年供应收缩明显，主要是由于房地产逆周期下，房企尤其是民企的资金回笼压力 和筹措压力巨大，对于高地价的一线城市减少布局，热点二线城市依旧存在较大机会，而三四线城市尽管2022年供地下滑幅度最小，但其在2021年已有大幅下滑，在下行 周期下面临较大风险， 3 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com 全国土地市场年报 A58安居客房产研究院 时间 2020 2021 2022 变化趋势2021同比 线城市 846 966 743 14% 线城市 14972 12894 11123 -14% 三四线城市 76877 66762 63988 13% 全国涉宅用地出让宗数情况（分城市等级） 全国土地出让宗数情况（分城市等级） 2022同比 -23% 14% 4% 2021 2022 变化趋势2021同比 2022同比 319 398 252 + 25%-37% 时间2020 娱城市 钱城市522641692959-20%-29% 三四线城市243581933215661-21%-19% 从成交结构上看，涉宅用地从2021年开始出现明显成交量下滑态势，2022年占比30%，较上一年少10入百分点，但由于地价的小幅增长原因，导致在出让金额上下 滑幅度并没有总量上下滑明显， 全国土地类型成交结构变化（按规划建面）全国土地类型成交结构变化（按出让金额） 701n12177110220182021 2、溢价率仅为3.36%，跌至历史新低 2022年全国土地成交平均楼面地价为1383元/平米，较上一年大幅下滑18%，与 2018年持平，溢价率也跌至历史最低。从涉宅地块看，楼面地价出现小幅上扬至3462元/平米，但溢价水平同样呈现下滑，数据显示，2022年全国涉宅地块成交溢价率仅为 3.36%. 58安居客房产研究院分析师许之静指出，2022年以来，参与集中供地的22城成交的地块中，有90%的地块都采用了“限地价“的方式，折算成溢价率普遍要求在15%以下，甚至还有2成左右的地块，溢价要求在10%以内，这也直接导致了房企拿地溢 4 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com; ■全国土地市场年报 A58安居客房产研究院 价率的走低。同时，2022年下半年以来房企资金需要用于保交楼，固此在享地支出上 比较谨慎。出现溢价率小幅反弹主要是源于部分城市推出优质地块，引起房企竞价，但 大部分城市依旧呈现国企、地方平台托底享地的状态。 全国土地成交楼面地价及溢价率走势全国涉宅用地成交楼面地价及溢价率走势 元/%% 30 1527 4615761353 4000 301 30002675 14.46 12.65 13.21 2500 15 2000 1500 1000 0129 2841 15 500 201720182019202020212022201720182019702070712077 3、全国宅地收金4.19万亿，上海位居第 从全国土地出让金走势看，和出让总量趋势相同，在2020年达顶峰后连续两年下 滑，2022年全国共斩获土地出让金54919.90亿元，同比下滑24%，而涉宅地块由于 供地下滑更为严重，因此土地收金方面下滑幅度也更甚，全年收金41877.03亿元，同比下滑31%，上海、杭州、北京在2022年的土地出让金城市榜单中分列前三位，其中 上海以2839.50亿元远超第二位杭州900亿元，稳居榜首，（具体见城市榜单） 全国土地出让金走势 亿元 90000 8000078249.41 70000 65971,94 57344,52 72169.25 54919.90 60000 50000 40000 50127.84 56137.58 66810.21 60790.92 30000 20000 10000 .25 46845.1541877.03 201720182019202020212022 ■各类土地出让会■联宅土出让金 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com5 ■全国土地市场年报A58安居客房产研究院 4、全年宅地流拍率达18%，今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈 常态 2022年，全国涉宅地块流拍4006幅，较2021年有32%的回落，流拍率为18%， 相比流拍地块数量绝对值，流拍率回落并不明显，仅为2021年下滑2个百分点，侧面反映了2022年土地市场的冷清程度意演意烈 数居显示，2022年一线、二线、三四线城市的宅地流拍率分别为10.53%、16.38% 18.53%，呈线性增长。 58安居客房产研究院分析师许之静指出，在经济下行周期下，高流拍率成为常态， 2022年在央、国企、地方平台大力托举及部分地块提前中止出让的情况下，流拍率维 持稳定水平。但在中央9月提出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚 增土地出让收入”后，之前不进行实质开发，通过拍卖这种“左手倒右手“的行为注水 地方财政的操作被管控，导致很多原先可以依靠地方平台托底的，经济水平和发展程度较弱的城市出现了流拍地块增多的现象，今后经济能级较弱的城市高流拍率或呈常态， 全国涉宅用地流拍率走势2022年各等级城市流拍率情况 16.008 50004.00 4300 0.00 .00% 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱:luqilin@58.com ■全国土地市场年报 二、集中供地情况 1、集中供地制度已不合时宜，2023年有望调整 A58安展客房产研究院 纵览2021年至今的试点22城集中供地情况，各批次总体呈现逐次成交量下滑的 情况。今年集中供地出让由去年的三批次演变为四批次五批次，甚至六批次，且第四批后总体供应规模下降，而尽管如此，今年整体的集中供地总量仅为1564宗，合计14980.28万平米，分别同比下滑31%和42%，从出让金情况若，试点22城今年集中 供地合计收金17960亿元，同比下滑23%58安居客房产研究院分析师许之静指出，2022年各地政府推地呈现“少量多批” 的特征，但从总量上着，并没有出现增加，一是由于企业将精力放在冲销售业绩和保交付上，另一方面，市场信心依旧不足，政府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力， 使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金压力， 各批次集中供地出让总量客批次集中供地出让金走势 1000 2022年南昌成为明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。事实上，部分城 市尽管没有明确提出退出集中供地，但实际上已经对全年集中供地的批次进行了适当调整，不再严格执行“全年三次”。58安居客房产研究院统计数据显示，至少南京、无 锡、苏州、武汉已在2022年完成了第五或六批次的供地，另有北京和杭州的第五批次集中供地将在2023年2月完成，而几乎9成城市的供地批次达四次以上，而长春和沈 7 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com; 全国土地市场年报 A58安居客房产研究院 阳则另辟蹊径，在完成第二次供地后就“收官”，全年供地完成率分别仅10%和31%58安居客房产研究院分析师许之静指出，集中供地制度在新的市场周期下已不合 时宣。当前王地市场持续低迷，无其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地的制度下，房企的资金筹措压力倍增。尽管金融条线已在给房企最大限度的松绑，但是市场喘息和复苏依旧需要半年到一年的时间。在明确了房地产依旧是支 柱产业后，预计2023年集中供地政策会有阶段性调整，主要倾向于"一城一策”，给与地方更多的自由空间。 2、全年仅5个城市溢价率高于5% 从2021年以来的客批次集中供地成交的楼面地价着，呈现先扬后抑的态势，从全 年情况若，2022年试点22城集中供地成交地块的平均楼面地价为11989元/平米，同比上年上扬达32%。 从溢价率看，除2021年第一批呈现接近15%的溢价水平外，其余批次溢价率都贴 近底价成交，尤其是2022年第五、六批次的平均溢价水平近1.26%，从客个城市若， 2022年集中供地，溢价水平高于5%的仅5个城市，分别是深圳9.14%、合肥8.5%， 杭州5.88%、宁波5.83%、北京5.68% 各批次集中供地楼面地价及溢价率走势 12540 14.67 1200014 10000 8000 6000 4000 2000左 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com 全国土地市场年报 3、上海、无锡实现连续两年集中供地“零流拍” A58安居客房产研究院 从2021年以来的各批次集中供地的流拍地块和流拍率看，同样呈现先扬后抑的态 势，从全年情况着，2022年试点22城集中供地流拍地块100宗，同比下滑58%；2022 年集中供地流拍率6%，较上一年下降3个百分点。58安居客房产研究院分析师许之静指出，从2021年第二批次开始出现了流拍率 高企的情况，2022年各地政府采取了有力措施，如提前预申请制度，或著将大宗地块分割成小幅地块出让，以及根据市场反馈情况及时下架可能“无人问津”的地块，对抑制流拍率高企起到的有效作用。 从具体城市若，长春以20%的流拍率居榜首，而22个城市中有8个城市2022年 集中供地流拍率较2021年呈现上扬，10个城市下降，4个城市持平，同时，2022年有6个城市实现了“零流拍”，分别为宁波、重庆、苏州、沈阳、上海、无锡，其中上海和无锡实现了连续两年集中供地“零流拍”： 58安居客房产研究院分析师许之静指出，上海新房市场表现出的韧性，强化房企 继续在上海拿地的信心，同时也提升了对环沪城市的土地市场的信心， 宗 120 100 各批次集中