土地市场行业深度：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望

“两集中”下土地市场由热转冷，低溢价与城投托底成普遍情况。（1）2021年随着土拍政策的完善，土地市场的成交热度大幅降温，适逢地产销售下行、融资收紧，房企拿地意愿和能力下降。21年22城三批次土地成交金额分别为10552/6441/5940亿元，土地成交面积为10794/7208/6314万平，溢价率从首批的14.8%降至第二/三批的4.0%/2.6%，流拍率从首批的2.6%升至第二/三批的8.8%/14.8%。（2）2022年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企观望情绪浓、竞争抢地意愿弱。22年22城前三批土地成交金额分别为4968/5413/4894亿元，土地成交面积分别为3903/4230/3983万平 ， 流拍率降至10.5%/4.7%/4.9%， 溢价率仅达4.7%/4.1%/2.6%。（3）大部分民企退出，城投托底拿地成主导。22城2022年第三批次中城投拿地建面占比67%，市场化国企/央企拿地建面占比14%，民企拿地仅占17%。 楼市行情未完全修复，整体止跌在即，但全面回暖仍需时间调整。（1）住宅销售下滑，房价走弱。2022年全年商品房销售面积11.46亿平，销售金额共11.67万亿，同比下降27%/28%。成交房价自21年持续下跌，直至22年下半年逐渐回升，22年12月成交房价10550元/平米，较21年底回升了7%，仍低于“两集中”之前的水平。（2）市场去化能力下降，库存出清时间长。截至2022年12月底，全国商品房待售面积56366万平，同比增长10.5%，存销比达到5.98。 土地政策先紧后松，刺激效果不佳。（1）“两集中”前以零散的常态化供地为主，地价高企，“地王”频出，土地财政依赖程度高。（2）为维护房地产平稳发展，中央推出集中出让制度，21年土拍政策逐渐完善，严控地价、售价。2021年第二批土拍22城均设置了限地价的要求，并将溢价率上限统一下调至15%，其中14城设置限售价。第三批竞拍规则基本不变，出让门槛和出让条件有一定程度的放松，如取消竞配建、竞自持、竞品质等，流拍率高的城市放松幅度更大。 （3）2022年政策继续松绑，降资质、降地价、提限价，政府让利房企。各地政府在维持“限地价、限房价”基本出让条件不变的同时，在竞拍规则、开发资质、资金门槛等多维度进行松绑，并且优化挂牌地块，提高中心区域比重。 楼市政策先紧后松，坚持“房住不炒”不动摇。（1）销售端：2021年受“五档分类”管控的影响，房贷收紧，利率偏高。2022年央行两次降准，三次降息（5年期以上LPR利率），全国首套房贷利率下限降至4.1%，与年初相比累计降幅超140bp。2022年“限购、限贷、限售、限价”等政策由严转松，295个省市共出台595次房地产松绑政策。（2）供应端：2022年中央为保交楼推出2000亿专项借款和2000亿再贷款支持计划，并且自下半年起支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，融资环境有实质性改善。 未来展望：（1）土地市场供应缩量，平抑地价目标基本实现，住宅销售低迷，房价走弱明显。（2）集中供地模式不会突然取消，或将通过增加出让批次的方式逐步淡出土拍市场。（3）房企短期拿地意愿仍难恢复，但随着融资环境转好、资金压力减轻，规模化民企在2023年可能出手拿地，不再热衷抢地，而是精选地理区位，审慎拿地，保持土地利润率。 风险提示：市场回暖速度或不及预期；政策放松效果不及预期、政策重新收紧；房价持续下跌的风险。 1“两集中”政策出台背景 1.12019-2020年房企融资增加，助推土拍市场热度上升 为应对疫情带来的不利影响，2020年初整体信贷环境宽松，房企融资难度较2019年下半年明显降低。2019年32家重点房企发债总金额为1446.89亿元，其中上半年发行规模871.19亿元，下半年发行规模575.7亿元。2020年信贷政策放松，房企融资难度降低，32家房企2020年发债总金额为2420.11亿元，同比上涨67.3%，其中上半年发行规模1337.69亿元，下半年发行规模1082.42亿元。与此同时，多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，在房地产交易环节从供需两端助力市场复苏，土地市场热度迅速上升。 图1：32家重点房企2019年-2020年融资情况 从2020年全年来看，2020年住宅用地成交宗数29903宗，同比增加10%； 成交规划建面24亿平方米，同比增加12.1%；成交楼面均价为2841元/㎡，同比上涨6.2%，土地市场热度明显高于2019年。 1.22020-2021年“房住不炒”方针下房价仍见攀升 地市热度的走高也刺激了购房需求释放，新房成交热度随之上升。32家重点房企2020年销售金额为41245.36亿元，相较于2019年的37307.52亿元，同比增加10.6%，销售楼面均价由2019年的17261元/㎡上涨为18313元/㎡，同比上涨6.1%，楼市市场保持着较高的活力。同时从中指数据库可以看出，2019年到2020年，32家房企在二线、三四线城市的销售均价整体有所上涨，同比涨幅分别为7.2%、4.7%，房价继续上升的趋势较强。 进入2021年，房地产市场热度不减。前5月住宅商品房累计销售面积同比增长近40%，成交金额同比涨幅高达57%，楼市热度居高不下。同时一二线城市新房成交价格上涨速度明显快于三四线城市。 图2：32家房企2019年-2021年销售情况 2“两集中”政策前后的土地出让制度 2.1“两集中”前常态化供地为主，多次少量零散供地 2021年之前的土地出让制度，大多数城市都是常态化供地，一年内多次少量零散供地，各个城市供地频率如何由各地的自然资源部决定。在原有的常态化供地模式下，一些地区采用“先次后好”的顺序供地，逐步抬高地价，从而增加土地出让金总收入，土地财政依赖程度愈发提高。 同时部分企业在土地拍卖过程中联合围标压低地价、违规制造“马甲”参与竞买，究其根源在于开发商努力控制成本、提高利润。多年土拍唯一没有变化的就是价高者得地，按照市场化手段操作，但是销售端却进行行政干预：限价、限购。在常态化供地的模式下，房企保证土储竞相拿地，地价不断上涨。房企成本不断提高，利润空间被压缩。 2.2“两集中”政策下土地集中出让，22城降低供地频率 2021年2月26日，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次，同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。 “两集中”政策实施以前，常态化供地每月推出土地数量较为均衡，土地出让集中度较低。2021年实施“两集中”政策之后，在“集中发布出让公告、集中组织出让活动”政策导向下，土地出让集中度明显提升。2021年4月、8月、11月供地数量占全年数量的比例分别为15.2%、13.8%、16.6%，3个月供地数量占比达到45.3%。2022年推出地块数量大幅减少，多地集中出让土地次数不只3次，但土地集中度相较于“两集中”政策之前仍有明显提升，2022年3月、6月、11月供地数量占全年供地数量的比例分别为14%、12.1%、16.1%，3个月合计占比达到42%。 图3：22城2020年-2022年月度供地数量（宗） 3首次“两集中”土拍市场异常火热 3.1龙头房企积极拿地，联合拿地趋势明显 在首次“两集中”土拍过程中，房企拿地的积极性普遍较高。截至2021年6月底，22城第一批集中供地全部出让结束，成交土地出让金10671亿元，成交建面11145万平，拿地企业超400家。 从拿地面积上来看，全国化民企、市场化国/央企、地方民企拿地占比位于前列，分别为29.9%、27.4%、19.0%，民企整体拿地势头较强。同时，头部房企优势明显，对中小房企有挤出效应。Top50房企拿地权益建面超6000万平，拿地权益金额约7109亿元；Top30房企拿地权益建面约5300万平，拿地金额约5850亿元。按照成交地块宗数统计，万科地产、保利发展、招商蛇口、金地集团、龙湖集团位居前列。 图4：2021年一批次各类企业拿地面积占比（%） 首批集中供地中，部分城市合作拿地比较显著，比如北京、宁波、武汉等，合作拿地比例分别为47%、34%、24%，北京房企合作拿地趋势明显，合作拿地宗数占比达到近五成。从城市能级来看，一线城市房企联合拿地情况渐显，“北广深”三个一线城市合作拿地占比分别为46.6%、26.3%、33.3%。 表1：首批集中供地典型城市合作拿地宗数占比 3.2热点城市房企利润压缩 纵观22城盈利空间，许多热点城市房企盈利空间收窄，部分企业甚至面临亏损拿地的局面。在盈利空间较窄的城市中，北京虽严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，房企利润仍面临压缩。土拍热度较高的城市如杭州、厦门、深圳，限价力度较为严格，新房顶着限价出售，房地价差较小。 重庆、无锡虽然没有对新房进行限价，但部分热门地块的楼面地价已经与周边房价接近，如重庆沙坪坝区西永地块，楼面地价为10460元/㎡，周边房价在11000-14000元/㎡，房企利润空间较小。在青岛、长春等城市，房地价相对处于合理区间，且新房限价力度不严，地块利润空间相对宽松。 表2：首批集中供地热门地块价格与新房价格比较 3.3热度分化成常态，各地高溢价与流拍互现 在首次“两集中”新政下，各地市场表现不一，总体来看南方城市土地市场热度高于北方城市。一方面，高溢价地块频出，典型城市如重庆，2021年首批两集中重庆成交地块119宗，其中22宗溢价率超过50%，平均溢价率位列22城第一，为38.9%。另外杭州市场热度也居高不下，57宗成交地块中有40宗溢价封顶转入竞自持，部分地块自持比例高达40%。除重庆、杭州外，深圳、厦门也土拍火热，深圳以30.9%的溢价率紧跟重庆，位于22城中第二，厦门以29.4%的溢价率位列第三。 另一方面，长春、青岛等北方城市市场热度相对较低。长春在首次集中供地推出地块38宗，其中有5宗地块流拍，溢价率仅为3.4%，流拍率较高为11.6%。 青岛推出地块57宗，其中有1宗流拍，但溢价率较低为2.1%，位列22城中最后一位。 图5：首批两集中22城溢价率（%） 图6：首批两集中重点监测城市流拍率（%） 3.4多数城市楼面均价延续上涨趋势 第一批次集中供地的22城中，绝大多数城市成交楼面均价相较于2020年有所上涨，其中郑州以93.2%的涨幅位列22城之首，其次分别为重庆（85%）、厦门（69%）、无锡（65%）、长沙（57%）、合肥（49%）、天津（37%）、武汉（33%）、南京（33%）、宁波（30%）、青岛（24%）、沈阳（23%）、长春（23%）、成都（21%）、苏州（21%）、福州（16%）、杭州（13%）、北京（13%）、济南（8%）、深圳（3%）。 仅有上海和广州两城成交楼面均价下跌，济南和深圳两城基本持平。 图7：2021年一批次22城楼面均价（元/㎡）与涨跌幅（%） 4首批土拍“两集中”后土地市场遇冷 4.1土地市场：量减频增价涨，溢价与流拍率趋平 4.1.1土地成交规模收缩，流拍率较高，溢价率稳于低位 2021年首批“两集中”后，房企受资金压力倍增、土拍政策收紧的影响，拿地意愿和能力有所下降，集中出让市场转冷明显，土地成交面积和成交金额均缩水，成交溢价率迅速降至低位，而流拍率达到历史高点。22城2021年二、三批次土地成交金额分别为6441/5940亿元，土地成交面积为7208/6314万平，溢价率持续降至4.0%/2.6%，流拍率升至8.8%/14.8%。 2022年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企的参