1月销售金额逆势高增，再获杭州TOD项目

海外 研证券研究报告 究房地产 买入(维持） 目标价：11.50港元 现价：10.68港元 公 司预期升幅：7.7% 跟 踪市场数据 报日期2023.02.08 告收盘价（港元）10.68 总股本（百万股）3096.46 流通股本（百万股）3096.46 净资产（亿元）466.88 总资产（亿元）3209.50 每股净资产（元）15.08 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 相关报告 《销售再创新高，优质土储助力发展》20230110 《销售稳健增长，土储优质成本低》20221210 《10月销售持续增长，Q3获基金最多增持》20221105 《9月销售表现强势，融资成本再创新低》20221012 《销售完成度过半，多元增储优势强》20220902 海外研究 分析师：宋健 songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 00123.HK越秀地产港股通（沪、深） 1月销售金额逆势高增，再获杭州TOD项目 2023年02月08日 投资要点 2023年1月公司合约销售金额逆势高增：2023年1月公司实现合约销售金额88.84亿元，同比增长约76.3%；合约销售面积23.65万平米，同比增长约21.0%；对应合约销售均价为37564元/平方米。 2022年广州保持全口径销售金额行业第一，杭州实现行业占位提升：根据克而瑞数据，2022年，公司广州区域全口径销售金额为658.35亿元，继续保持行业第一的地位；同时，公司在杭州区域全口径销售金额为204.58亿元，进入杭州市场TOP6，较2021年行业排名提升6位。2022年公司华东区域销售金额、回款金额均超300亿元，创历史新高。 再获杭州地铁TOD项目，TOD产品开发运营能力受认可：2023年1月，公 司以收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块18.05%的权益，共新增土储GFA47.31万平方米，对应权益土地款共7.41亿元。该项目为公司在华东获取的第二个TOD项目，有利于推进公司的TOD全国化战略布局。截至2023年1月，公司累积TOD项目开发GFA将超500万平米，产品体系已形成TOD1.0（轨道站点距离增值）、TOD2.0（土地高效复合利用增值）、TOD3.0（站城一体化增值）、TOD4.0（运营服务增值）向TOD5.0（产业导入增值）的持续迭代。我们认为公司TOD产品开发运营能力强，将逐步从依托广州地铁进行TOD项目导入向对外拓展多渠道获取TOD项目转变。 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司多元增储优势强，严控拿地成本，保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年核心净利润为44/47 亿元，同比增长5.8%/7.3%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.0/6.5倍，截至2月8日收盘价对应近12个月股息收益率约6.1%。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 主要财务指标 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 57,379 71,733 77,249 81,412 同比增长 24.1% 25.0% 7.7% 5.4% 核心净利润(百万元) 4,150 4,392 4,714 5,327 同比增长 3.2% 5.8% 7.3% 13.0% 毛利率 21.8% 21.1% 20.5% 21.2% ROE 7.8% 9.0% 9.1% 9.7% 每股收益(元) 1.34 1.42 1.52 1.72 市盈率 6.9 6.5 6.0 5.3 来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 报告正文 2023年1月公司合约销售金额逆势高增：2023年1月公司实现合约销售金额88.84亿元，同比增长约76.3%；合约销售面积23.65万平米，同比增长约21.0%；对应合约销售均价为37564元/平方米。1月受春节影响为行业淡季，公司通过热点城 市推盘去化，实现销售逆势增长、销售均价保持高于行业平均的水平。 2022年广州保持全口径销售金额行业第一，杭州实现行业占位提升：根据克而瑞数据，2022年，公司广州区域全口径销售金额为658.35亿元，继续保持行业第一的地位；同时，公司在杭州区域全口径销售金额为204.58亿元，进入杭州市场TOP 6，较2021年行业排名提升6位。2022年公司华东区域销售金额、回款金额均超 300亿元，创历史新高。 2022年重点投拓大湾区和华东区域：2022年公司新增土储GFA共684万平方米，对应全口径土地款813亿元，权益土地款415亿元，拿地强度行业领先；公司重点投向大湾区和华东，其中位于大湾区和华东区域的土储GFA分别占比41%和 36%，未来公司在大湾区和华东区域的市占率有望进一步提升。 表1、2022全年公司新增土储概况 GFA 权益GFA 土地款 权益土地 款 楼面地价获取项目数 量 拿地方式权益%%%% （万平 米） （万平 米） （亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 招拍挂76%23334%17849%21126%18444%9,048.8614 TOD49%8012%3911%14017%6716%17,565.542 合作32%30444%9927%41952%13232%13,778.8417 配建89%345%308%263%246%7,664.252 收购49%335%164%162%82%4,887.081 区域权益 GFA （万平 权益GFA %（万平% 土地款 权益土地款 %% 楼面地价获取项目数 量 米）米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 大湾区60%28241%16947%35844%20349%12,711.7614 华东46%24836%11532%35544%15738%14,321.1415 华中39%9514%3710%597%246%6,178.574 西部69%599%4111%415%318%6,854.413 城市权益 GFA （万平 权益GFA %（万平% 土地款 权益土地款 %% 楼面地价获取项目数 量 米）米）（亿元）（亿元）（元/平米）（幅） 一线城市60%31445.9%18952%50262%27867%15,980.9016 二线城市48%35351.5%17147%29837%13533%8,450.7919 强三线城市10%182.6%20%132%10%7,280.111 时间权益 GFA （万平 权益GFA %（万平% 土地款 权益土地款 % 楼面地价 %（元/平米） 获取项目数量 米） 米） 2月 49% 33 5% 16 4% 15 2% 3 1% 4,491.23 2 3月 100% 19 3% 19 5% 11 1% 11 3% 5,726.10 1 4月 50% 29 4% 15 4% 5 1% 3 1% 1,781.96 3 5月 68% 138 20% 95 26% 170 21% 95 23% 12,269.05 4 6月 45% 126 18% 57 16% 109 13% 44 11% 8,700.60 6 7月 71% 152 22% 107 30% 263 32% 198 48% 17,339.45 9 8月 35% 51 7% 18 5% 57 7% 12 3% 11,191.13 3 （亿元）（亿元）（幅） 10月 27% 40 6% 11 3% 80 10% 21 5% 19,950.60 2 11月 35% 45 7% 16 4% 42 5% 16 4% 9,323.64 3 12月 15% 50 7% 8 2% 59 7% 13 3% 11,828.60 3 总计 684 362 813 415 11874.65 36 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 再获杭州TOD项目，TOD产品开发运营能力受认可：2023年1月，公司以收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块18.05%的权益，共新增土储GFA47.31万平 方米，对应权益土地款共7.41亿元。该项目为公司在华东获取的第二个TOD项目，有利于推进公司的TOD全国化战略布局。截至2023年1月，公司累积TOD项目开发GFA将超500万平米，产品体系已形成TOD1.0（轨道站点距离增值）、TOD2.0（土地高效复合利用增值）、TOD3.0（站城一体化增值）、TOD4.0（运营服务增值）向TOD5.0（产业导入增值）的持续迭代。我们认为公司TOD产品开发运营能力强，将逐步从依托广州地铁进行TOD项目导入向对外拓展多渠道获取TOD项目转变。 表2、越秀地产TOD项目一览 项目名称合作方收购时间首开时间GFA 权益 权益土地款 （万平米） 比例 （亿元） 品秀星图（官湖车辆段） 广州地铁 2019年2月 2019年11月 133.1 86% 141.0 品秀星樾（萝岗） 广州地铁 2019年9月 2019年11月 93.6 51% 48.8 品秀星瀚（陈头岗） 广州地铁 2019年9月 2019年11月 87.7 51% 40.3 星樾山畔（水西北站） 广州地铁 2020年10月 2020年10月 33.9 51% 21.9 星汇城（镇龙站） 广州地铁 2020年10月 2020年10月 70.3 51% 31.4 星航（广州黄埔庙头地块） 招拍挂拿地 2021年2月 2021年10月 20.8 62% 33.4 琶洲南TOD 广州地铁 2022年5月 2022年5月 42.9 49% 50.1 星缦云渚（杭州地铁勾庄项目） 杭州地铁 2022年5月 -- 37.1 51% 17.0 杭州地铁星桥项目 杭州地铁 2023年1月 -- 47.3 18% 7.4 总计 519.4 391.3 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司多元增储优势强，严控拿地成本，保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年核心净利润为44/47亿元，同比增 长5.8%/7.3%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE 为7.0/6.5倍，截至2月8日收盘价对应近12个月股息收益率约6.1%。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 262,804 286,278 304,614 327,719 营业收入 57,379 71,733 77,249 81,412 货币资金 40,499 52,402 56,235 56,488 营业成本 44,896 56,581 61,419 64,112 存货 190,742 202,314 216,817 239,669 销售费用 1,590 1,865 1,931 1,954 应收账款 126 126 126 126 管理费用 1,623 1,937 2,008 2,035 其他应收款 25,309 25,309 25,309 25,309 公允价值变动 0 0 0 0 其他流动资产 6,127 6,127 6,127 6,127 其它收益 1,500 0 0 0 非流动资产 51,051 51,051 51,051 51,05