再添杭州TOD项目，越秀“轨道+物业”模式优势释放

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 中国房地产 2023年2月 研报 再添杭州TOD项目，越秀“轨道 +物业”模式优势释放 再添杭州TOD项目，越秀“轨道+物业”模式优势释放 2023年2月 克而瑞研究中心 www.cricchina.com/research/ 文/房玲、贡显扬 导读： TOD全国化拓展丰富土储，“轨道+物业”、国企合作构筑逆周期增长力 前言： 越秀近年来的业绩增速优于规模房企平均水平，2022年的销售业绩更是实现逆周期增长。除了得益于其城市布局战略与自身的产品力，越秀对TOD项目的开发拓展和经验积累，也逐步构筑起一定的差异化竞争优势，成为支撑其实现规模突破的重要因素之一。近日，继星缦云渚（余杭区勾庄TOD项目）之后，越秀又在杭州再添星桥TOD项目，与杭州地铁再次合作，也预示着越秀“轨道+物业”、国企合作模式以及TOD项目的全国化拓展又向前迈出了坚实一步。 一、与杭州地铁二度携手，越秀再添杭州星桥TOD项目 近日，越秀地产通过股权转让的形式以总额7.41亿元的权益对价，收购杭州北煦置业有限公司38.78%的股权及对应债权，从而间接持有杭州北星置业有限公司约18%的股权。由此获得杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目（杭州星桥TOD项目）。 该项目位于杭州市临平区临平副城，包含杭政储出【2022】64号和杭政储出【2022】72号两大地块，总建筑面积47.3万平方米、计容建筑面积约31.82万平方米。杭州地铁星桥TOD项目是继星缦云渚（余杭区勾庄TOD项目）之后，越秀地产在华东区域的第二个TOD项目，也是越秀华东与杭州地铁的再次合作。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 表：越秀地产华东区域TOD项目情况（亿元、万平方米） 获取时间 城市 区域 项目名称 权益 交易对价 总建筑面积 2022/5 杭州 余杭区 星缦云渚（杭州地铁4号线勾庄TOD项目） 51% 17.0 37.1 2023/1 杭州 临平区 杭州地铁3号线星桥TOD项目 18% 7.4 47.3 数据来源：CRIC整理、企业公告图：杭州地铁3号线星桥TOD项目区位情况 资料来源：CRIC整理、越秀地产华东区域公司 二、国企合作成为越秀“轨道+物业”项目拓展的重要模式 越秀此次在杭州再次通过项目股权收购的方式获取TOD项目，不仅标志着越秀“轨道+物业”开发模式的全国化扩张战略进一步发展，其与杭州地铁的二度合作也表明了越秀TOD项目“国企合作”的模式又向前迈出了坚实一步。 一方面，早在2016年，越秀集团就探索实践“轨道+物业”发展模式，2017年7 月联合广州地铁集团发起设立首期“广州轨道交通城市更新基金”，规模近200亿元。 2019年4月，越秀地产成功引入广州地铁成为第二大股东，约占发行后总股本的19.9%。越秀地产董事长林昭远曾表示，“轨道+物业”模式将会成为越秀地产发展的一个重要模式。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7 另一方面，随着房地产行业央国企主导时代的到来，对于越秀而言，“国企合作”的模式在双国资背景的信用背书下，资源协同优势显著。也为其未来复制广州经验、落地全国其他城市、继续开拓全国化布局多元化纳储奠定了良好的基础。 具体在开发模式上，都是由地铁集团前期获取土地或完成土地整备与一级开发，而后由越秀地产以股权收购的形式合作运营项目公司，对项目进行实际操盘开发。开发完成后，还可以借助越秀旗下的商投和房托平台，对项目的商业部分进行商业运营或资产证券化。 图：越秀地产“轨道+物业”及国企合作开发模式 资料来源：CRIC整理 三、“轨道+物业”项目优势释放，业绩贡献度进一步提升 从越秀TOD项目布局的业绩反馈来看，近年来越秀“轨道+物业”模式优势释放，无论是项目销售成绩、单价水平还是单盘去化率都表现突出。 根据CRIC备案数据显示，自2019年以来，广州越秀品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚、星汇城、琶洲上品等项目的累计备案销售规模都超过了90亿元。2022年内，广州 琶洲上品（琶洲南TOD项目）实现备案销售金额95.7亿元，广州品秀星樾项目实现备 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7 案销售金额43.9亿元，上半年新获取的杭州星缦云渚（杭州地铁4号线余杭区勾庄TOD项目）项目在12月开盘当月也实现了6.9亿元的备案销售。2022年全年，TOD项目对越秀地产的业绩贡献度较往年有进一步提升。 表：越秀地产“轨道+物业”在售项目备案销售情况（亿元） 城市 项目名称 最早开盘时间 2019年 2020年 2021年 2022年 累计金额 广州 品秀星图 2019/4 28.6 28.9 32.9 5.7 96.1 广州 品秀星樾 2019/11 5.5 68.4 47.5 43.9 165.2 广州 品秀星瀚 2019/12 / 13.4 52.5 28.6 94.4 广州 星樾山畔 2020/10 / 8.1 18.9 11.4 38.3 广州 星汇城 2020/10 / 7.5 50.7 36.4 94.5 广州 星航 2021/10 / / 3.9 9.1 13.0 广州 琶洲上品 2022/4 / / / 95.7 95.7 杭州 星缦云渚 2022/12 / / / 6.9 6.9 合计 34.1 126.2 206.4 237.5 604.2 数据来源：CRIC备案数据 四、TOD项目开发经验积累，支撑越秀业绩实现逆周期增长 整体来看，随着越秀“轨道+物业”模式、国企合作布局战略的不断推进与落地。无论是开发经验积累、技术水平进步，还是盘活土地资源、逐步构筑起TOD项目产品力的差异化竞争优势，都成为支撑越秀业绩逆周期增长的重要因素之一。 特别是在当前的行业周期下，央国企表现出更强的发展韧性。具体来看，2022年有近9成的百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩降幅在50%至20%之间。但保利、华润、中海、招商、建发、越秀、华发等央国企的业绩表现却明显优于规模房企整体水平。其中，越秀2022年全年实现全口径销售金额1250.3亿元，同比增长8.6%，是为数不多业绩规模实现正增长的企业之一；全口径金额名次排在第16位，行业排名跃进TOP20。且在市场整体下行调整的行业背景下，仍超额完成了全年1235亿元的业绩目标。 表：2022年部分央国企业绩表现及名次变动（亿元） 企业简称 2022年 2021年 累计同比 全口径排名 名次变动 保利发展 4573.0 5349.3 -14.5% 2 ↑2 华润置地 3013.3 3157.6 -4.6% 4 ↑4 中海地产 2947.6 3695.0 -20.2% 5 ↑1 招商蛇口 2926.0 3268.3 -10.5% 6 ↑1 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7 建发房产 1703.2 1711.3 -0.5% 10 ↑11 中国金茂 1550.0 2356.0 -34.2% 12 ↑3 中国铁建 1295.7 1432.2 -9.5% 15 ↑11 越秀地产 1250.3 1151.5 8.6% 16 ↑21 华发股份 1202.4 1218.9 -1.4% 18 ↑14 远洋集团 1002.9 1362.6 -26.4% 20 ↑9 首开股份 869.2 1180.0 -26.3% 21 ↑17 数据来源：CRIC、企业公告 五、TOD项目全国化布局进程推进，带动越秀服务业务增值 值得注意的是，越秀交通基建近日还与越秀服务关于物业管理、商业运营及管理服务订立框架协议。2021年，越秀地产成功分拆越秀服务于香港正式挂牌上市。依托越秀在大湾区的知名度、以及TOD项目的资源和开发优势，越秀服务布局了住宅、商业、大交通和城市服务四大业态。除了越秀地产自有的TOD项目之外，越秀服务也充分发挥了在TOD项目中的管理经验，成功中标福州、长沙、青岛等地的项目。 在母公司的大力支持下，越秀服务增长规模较为稳定，并积极外拓。截至2022年 上半年末，越秀服务在管项目286个，在管面积4355万平方米，较2021年末上升12%； 合约项目344个，合约面积6262万平方米。目前，越秀服务的大部分项目均位于核心城市，有较好的营收保障。随着TOD项目版图全国化布局进程的推进，预期未来将为越秀带来更高价值的综合投资回报。 图：2020年至2022年上半年越秀服务在管面积与合约面积（万平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7 数据来源：CRIC、企业公告 六、总结： 目前，“轨道+物业”、国企合作已成为越秀地产拓展布局的一个重要模式。近年来越秀业绩的逆周期增长离不开TOD模式的优势释放。越秀华东此次与杭州地铁再次合作，在杭州落下第二子，表明了越秀“轨道+物业”、国企合作模式以及TOD项目的全国化拓展又向前迈出了坚实一步。对于越秀而言，在双国资背景的信用背书下，TOD项目国企合作模式资源协同优势显著。未来能否复制广州经验、继续开拓全国化布局、落地全国其他城市，成为越秀规模发展的突破口，值得关注。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/7