行业周报：央行调整首套房贷利率下限，因城施策推至强二线

核心观点：央行调整首套房贷利率下限，因城施策城市能级提升至强二线继政治局会议释放积极信号后，银保监局、央行、国常会接连发声支持房地产健康发展，“因城施策”城市能级提升至强二线城市，本周苏州和合肥等地均有发布放松限购政策，给市场释放维稳信号。房地产行业作为“稳增长”重要一环，在前期刺激性政策未能达到明显效果的前提下，后续调控手段将进一步放松，预计市场热度在三季度触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 政策端：央行调整首套房贷利率下限，长三角多城限购限售政策放松 中央层面：央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。银保监会提出探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 地方层面：长三角多城限购限售政策放松，苏州、合肥放松限购，苏州、南京、常州缩短限售年限，金华、舟山调整公积金政策、无锡、芜湖加强人才购房补贴； 此外，东莞明确二孩家庭可增加限购数量，长沙明确租赁住房后不纳入家庭住房套数计算，沈阳、福州、三明、莆田、江门、钦州、德州等城市降低首套或二套商品房首付比例。 市场端：单周成交同比持续下滑，苏州完成首批次土拍 销售端：2022年第19周，全国30大中城市成交面积221万平米，同比下降54%，环比增加76%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4088万平米，累计同比下降42%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-42%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-41%、-56%、-59%，年初至今累计增速-39%、-39%、-50%。 土地端：2022年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1317万平方米，成交土地规划建筑面积1470万平方米，同比下降50%，成交溢价率为1%。 苏州完成2022年首批集中供地，15宗涉宅用地全部成交，其中11宗底价成交、2宗进入一次报价环节、2宗小幅溢价成交，合计建面189万方，总成交金额234亿元，拿地房企均为央企国企，其中苏州国资房企竞得11宗。至此22个集中供地重点城市中已有18城完成一批次集中供地，总体来看土拍热度一般，低溢价高流拍并存，总体仍以央企国企拿地为主。 融资端：国内信用债规模减少，海外债无新增发行 2022年第19周，信用债发行50.5亿元，同比减少20%，环比增加31%，平均加权利率3.14%，环比增加13BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心。 1、政策端：央行调整首套房贷利率下限，长三角多城政策放 松 中央层面：（1）银保监会：发布《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》，提出探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。（2）央行：《一季度货币政策执行报告》介绍下一阶段主要政策思路：保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，进一步提高操作的前瞻性、灵活性和有效性；坚持“房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，加大住房租赁金融支持力度； 构建防范化解金融风险长效机制。（3）央行及银保监会：发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 地方层面：（1）合肥：瑶海区、新站区、经开区的新桥产业园区取消限购，其它区域外地人2年内累计正常缴纳6个月社保即可以购买一套（原为2年内连续缴纳12个月社保）。（2）苏州：市区放宽限售、限购、限贷，具体包括新房限制转让时间由3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等。（3）东莞：放宽限购限售政策，居民家庭符合国家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增购买一套商品住房；将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。（4）南京：限售放松，新房、二手房限售时间从取证满3年调整为备案满3年。（5）常州：调整商品住房交易限制政策由4年改为2年，商品住房自取得不动产权证后满2年可上市交易。（6）长沙：盘活存量房，明确房屋盘活做租赁住房后不纳入家庭住房套数计算。（7）中山：调整非限购区贷款政策，购买144㎡以下的首套房首付比例由3成降至2成（前提条件为无房产、无贷款记录），二套房首付比例由4成降低至3成。（8）福州：首次公积金贷款结清后可再申请，二次申请公积金贷款首付为40%，放宽异地缴存。（9）三明：首次公积金贷款结清后可再申请，二次申请公积金贷款首付为40%，放宽异地缴存。（10）泉州：发文在全市范围内购买新建商品住房的，可提取公积金支付首付款，单方公积金贷款额度由40万调整为50万，夫妻双方由60万调整为80万。（11）沈阳：二套房最低首付比例由5成降低至4成。（12）无锡梁溪：发布人才购房实施办法，生育二孩及以上家庭可放宽至二套房，并给予购房总额3%的支持。（13）金华：上调公积金首套贷款最高额度：个人由30万元提高至40万元，夫妻由60万元提高至80万元。（14）江门、莆田、钦州、德州：下调首套或二套住房首付比例。 表1：银保监会发文探索房地产发展新模式，长三角多城放宽限购限售政策 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交增速同比偏低环比回升 根据房管局数据，2022年第19周，全国30大中城市成交面积221万平米，同比下降54%，环比增加76%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4088万平米，累计同比下降42%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比下降明显 图3：2022年第19周30大中城市成交面积同比增速下滑环比有所回升 图4：2022年第19周30大中城市中一线城市成交面积环比有所回升 图5：2022年第19周30大中城市中二线城市成交面积环比有所回升 图6：2022年第19周30大中城市中三线城市成交面积环比有所回升 根据房管局数据，2022年第19周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-42%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-41%、-56%、-59%，年初至今累计增速-39%、-39%、-50%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第18周，全国11城成交面积为41万平米，同比增速-7%，前值-32%； 年初至今累计成交面积1629万平米，同比增速-34%，前值-35%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数环比回升 图10：深圳二手住宅成交套数环比回升 3、投资端：土地市场成交持续低位，苏州完成首批次土拍 2022年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1317万平方米，成交土地规划建筑面积1470万平方米，同比下降50%，成交溢价率为1%。一线城市成交土地规划建筑面积429万平方米，同比增加123%；二线城市成交土地规划建筑面积321万平方米，同比下降78%；三线城市成交土地规划建筑面积721万平方米，同比下降42%。苏州完成2022年首批集中供地，共挂出15宗涉宅用地，全部成交，其中11宗底价成交、2宗进入一次报价环节、2宗小幅溢价成交，合计建面189万平米，总成交金额234亿元，拿地房企均为央企国企，其中，苏州国资房企竞得11宗。至此22个集中供地重点城市中已有18城完成一批次集中供地，剩余四城除上海因疫情影响土拍延期外，郑州、长春、沈阳尚未发布土拍公告，总体来看土拍热度一般，低溢价高流拍并存，总体仍以央企国企拿地为主。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债规模回升，海外债无新增发行 2022年第19周，信用债发行50.5亿元，同比减少20%，环比增加31%，平均加权利率3.14%，环比增加13BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比下降环比回暖 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年5月9-13日，下同）房地产指数上涨3.91%，沪深300指数上涨2.04%，相对收益为1.87%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第9位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：福星股份、财信发展、中洲控股、苏州高新、国创高新，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泰禾集团、ST海投、天保基建、中南建设、铁岭新城。 图16：本周房地产指数上涨3.91%板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中福星股份、财信发展、中洲控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泰禾集团、ST海投、天保基建跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 继政治局会议释放积极信号后，银保监局、央行、国常会接连发声支持房地产健康发展，“因城施策”城市能级提升至强二线城市，本周苏州和合肥等地均有发布放松限购政策，给市场释放救市信号。五月全国疫情散发仍在持续，房地产行业作为“稳增长”重要一环，在前期刺激性政策未能达到明显效果的前提下，后续调控手段将进一步放松，预计市场热度在三季度触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）疫情散发影响消费者购房信心。