2023年1月房地产数据点评：市场表现平淡，静待信心重筑

事项： 2023年1月收官，百强房企销售拿地榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。 国信地产观点：1）1月房地产销售尚未回暖，主要受春节假期及供给端发力不足影响。2）1月土地市场依旧冷淡，一方面核心城市供地工作尚未开展，但归根到底是房企投资意愿不足。3）需求端政策有望发力，多城限贷、限购放松空间还很宽裕，4）投资建议：高层对房地产的支持态度愈发明确，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 1月房地产销售尚未回暖，主要受春节假期提前及供给端发力不足影响 根据克而瑞百强房企销售榜单，2023年1月，百强房企全口径销售额3994亿元，同比-31.7%，较2022年全年的-42.3%收窄10.5个百分点，但较2022年12月的-31.0%扩大0.7个百分点。从绝对额看，1月百强房企销售额已降至6年来最低水平。从房企维度看，去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好。 1月销售并无明显回暖迹象，主要因为：①2023年春节时间较早，回顾2021年、2022年春节所在的2月也是当年销售低谷。②各地楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠。我们相信，随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心也会逐步重筑。 图1：百强房企单月销售额及当年累计同比 图2：百强房企历年1月销售额 图3：Top20房企2023年1月销售额及单月同比 图4：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图5：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 1月土地市场依旧冷淡，一方面核心城市供地工作尚未开展，但归根到底是房企投资意愿不足 根据克而瑞拿地金额百强榜单，2023年1月，城投企业拿地金额占50%，规模相对较小的本土民企占31%，而销售百强榜单上的房企在1月基本未发力，主要由于头部房企聚焦深耕的核心城市供地工作尚未开展。 根据中指院数据，2023年1月，300城住宅用地成交面积为1312万㎡，同比-55%，较2022全年-31%扩大25个百分点，较2022年12月的-9%扩大46个百分点；300城住宅用地的成交溢价率为3.88%，自2021年下半年以来一直保持低位。 土地市场热度较低，归根到底还是房企的投资意愿不足：①销售回款是房企最主要的资金来源，销售不振使得房企现金流压力较大；②销售预期弱，房企新开工及推盘意愿不强，土储消耗也慢。根据统计局数据，2022年，全国固定资产投资同比增长5.1%，而房地产开发投资却下降了10%，已成为实质性拖累项；房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了39%和15%，且绝对值均已经创下近十年新低，对产业链上下游均造成了较大负面影响。 图6：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图7：300城住宅用地当月成交溢价率 图8：历年固定投资完成额及同比 图9：历年房地产开发投资完成额及同比 图10：历年房屋新开工面积及同比 图11：历年房屋竣工面积及同比 需求端政策有望发力，多城限贷、限购放松空间还很宽裕 自2022年11月以来，包括第二三支箭、“金融16条”、《改善优质房企资产负债表计划行动方案》等房企融资端政策几乎应出尽出，但只能暂时缓解房企资金紧张的局面，要想彻底破解困境，关键还看销售提振，而目前多城需求端限贷、限购政策放松空间还很宽裕。 限贷政策端，首付比例、贷款利率都有调节的空间。随着1月首套房贷利率下限放宽政策常态化、且设立了相对宽松的退出机制后，以统计局70城口径，2023年Q1适用政策的城市总数为45个，较2022年Q4适用城市数量23个几乎翻倍。限贷政策的放松，能减轻更多居民购房贷款压力，有利于释放需求。 限购政策端，边际优化的空间更大。目前70城中，有35个城市针对不同人群、区域、面积段实施限购。 而从高层“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”的表态出发，这些限购约束均有放松的可能。 表1：70个大中城市2023年Q1首套房贷利率下限放宽政策适用情况（对比2022年Q4） 表2：70个大中城市限购政策力度汇总（截至2023年1月31日） 投资建议： 2023伊始，销售、土地市场表现平淡，但高层对房地产的支持态度愈发明确，行业迎来政策面、舆论面持续友好的阶段，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。