2022 年商业地产展望

德勤金融服务中心的报告 2022年商业地产前景 经济、社会和数字颠覆共同迫使CRE开发，融资和使用方式的变化 德勤金融服务中心 德勤金融服务中心支持该组织的美国金融服务业务，提供见解和研究，以协助银行、资本市场公司、投资经理、保险公司和房地产组织的高层决策者。该中心由一群具有广泛深入行业经验以及尖端研究和分析技能的专业人士组成。通过我们的研究、圆桌会议和其他形式的参与，我们力求成为相关、及时和可靠见解的可靠来源。阅读最近的出版物，了解有关Deloitte.com中心的更多信息。 连接 要了解有关DCFS愿景、解决方案、思想领导力和活动的更多信息，请访问 订阅 要接收电子邮件通信，请通过以下方式注册www.deloitte.com/us/cfs. 参与 在Twitter上关注我们@DeloitteFinSvcs. 房地产业服务 作为房地产服务提供商，德勤必须不断发展并适应新的客户期望和整体市场的变化。我们的多学科方法使我们能够为客户的需求提供服务，并在当地、全国和全球范围内提供服务。我们经验丰富的专业团队可以为您提供对房地产资本市场的深入了解和洞察力。我们提供广泛的服务，包括：财务报表和内部控制审计，会计和报告咨询，国际，国家，州和地方税收，房地产转型和选址战略等。https://www2.deloitte.com/us/en/pages/real-estate/solutions/real-estate.html 内容 REaaS7 重新评估产品组合以实现更大的差异化9 社会动力:现在时间是11 人才趋势:重新定义员工们如何连接他们的公司14 组织能否经得住时间的考验:技术 16数字服务的基础 19 2022年商业地产前景 重要发现 尽管存在一些财务问题和不断变化的监管环境，但乐观情绪基本面盛行。 80%的受访者预计其机构在2022年的收入将略高于或明显好于2021年的水平。 可持续物业通常是改善租户体验的关键;建立合作伙伴关系以向租户提供新产品还可以实现房地产即服务（REaaS）。 超过四分之三的受访者表示，他们的公司可能会扩大与合作伙伴或进行投资在proptechs中，这可以帮助公司部署REaaS交付模型。 许多CRE公司正专注于改造物业和重新利用空间作为替代空间使用价值最大化。 然而，只有四分之一的受访者表示，他们的公司正在大幅增加技术投资，以增强投资组合和资产管理能力。 大多数CRE公司都处于应对气候风险的早期阶段;受访者表示可持续性问题，解决这些问题的必要性是这方面的优先事项年的调查。 但是，随着大流行和社区对更公平竞争环境的需求，CRE领导者还应该优先考虑社会问题和多样性，公平和包容性（DE&I ）倡议。CRE行业要实现公平代表性还有很长的路要走。 随着CRE行业制定长期的重返工作战略，灵活的工作安排，组织目标以及对技术技能的需求将塑造人才格局。 紧张的劳动力市场正在将劳动力问题带到最前沿，例如福祉、ESG以及采用更个性化的工作完成方法（远程/办公室/混合）。我们的调查表明，CRE员工希望他们的公司更加以目标为导向。 大多数公司继续依赖传统技术系统，这可能会阻碍进展和他们的创新能力。 十分之八的受访者没有能够轻松整合新兴技术的完全现代化的核心系统。 经济、社会和数字颠覆共同迫使CRE的开发、融资和使用方式发生变化。 适应新市场的现实 我 N2021年9月,谷歌确认计划以21亿美元的价格购买曼哈顿的校园，占地130万平方英尺，目标是 2023年完工。1最终成交后，该交易有可能成为自大流行开始以来美国最大的写字楼销售;许多人认为这一发展对商业房地产（CRE）行业来说是一个非常积极的信号。这表明公司的长期目标仍然是找到有针对性的人才，并提供最先进的协作空间 。与此同时，在中国，有人猜测住宅房地产开发公司恒大集团可能难以偿还债务，其中大部分债务将在未来12个月内到期。对恒大可能倒闭的担忧可能会在整个亚洲房地产市场引起反响 ，可能会影响这个快速增长地区的未来发展。经过近2年几代人未见的变化，CRE行业正处于拐点。它会走哪条路？ 随着2021年的转折点，我们对COVID-19采取同样措施的希望已经停滞不前。由于疫苗接种、戴口罩和保持社交距离的要求影响了商业工作和聚会设施，德尔塔变体给近期前景蒙上了阴影。CRE行业处于复苏的最前沿：办公室雇主正在平衡生产力和安全;零售商在不断发展的行业中面临关键转折点;在移民模式的转变和负担能力问题加剧的情况下，住宅正在争夺租赁权。 与此同时,企业面临越来越多的要求 优先考虑环境、社会和治理（ESG）问题、老化的技术基础设施、紧缩的劳动力市场以及日益分化的竞争。CRE行业如何进入2022年初可能为其未来几年的成功奠定基础。 谨慎乐观的操作基础 到2022年，预计许多房地产公司还不会走出困境，但大流行前支撑该行业的坚实基本面可能会在短期内有所帮助。2021年第二季商业地产价格指数同比增长4.8%，同期交易量增长81%至2，435亿美元。2虽然北美保持了好转，但亚太地区（APAC ）和欧洲、中东和非洲（EMEA）的交易量低于 2019年的水平。3 我们四分之三的2022年房地产展望调查受访者（有关更多详细信息，请参阅“方法论”侧栏）预计这些趋势将继续下去。租赁活动的前景是积极的，北美受访者预计空置率相对较低（图1）。围绕北美资产价值的乐观情绪正受到住宅市场受访者的负面影响。另一方面，超过70%的欧洲市场受访者预计空缺率会增加，尽管同等数量的受访者预计估值会增长。这可能是由于2021年第四季度交易的预期复苏。4 2022年商业地产前景 与此同时，亚太地区的受访者对交易活动和估值持乐观态度 。虽然大多数全球旅游已经停滞不前，但国内旅游更好的市场，如日本、中国或 澳大利亚可能会吸引机会主义的零售和酒店交易。5在澳大利亚市场的带动下，离岸投资者今年已经在扩大在亚太地区的头寸。6 方法 德勤金融服务中心对400名高级商业地产高管进行了一项全球调查，涉及财务、运营、人才和技术领域。 受访者被要求分享他们对组织如何适应大流行对其员工、运营、技术和文化的各种影响的看法。我们还询问了他们的投资重点，以及未来一年的预期结构性变化，因为他们从复苏转向未来的成功。 受访者平均分布在三个地区——北美（美国） 和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国和瑞士）和亚太地区（澳大利亚、中国和日本）。就本报告而言，所有提及中国之处仅适用于中国大陆。 该调查包括管理资产至少为1亿美元的房地产公司，并于2021年7月和8月进行。 经济、社会和数字颠覆共同迫使CRE的开发、融资和使用方式发生变化。 图1 受访者对经营基本面前景的看法普遍乐观 预计在未来12个月内的变化 持平或下降改善提高10%--20%提高1%--10%>20% 7% 5% 10%11%6% 11% 23% 21% 26% 28% 31% 38% 34% 43% 40% 39% 28% 27% 36% 22% 24% 31% 30% 29% 租赁增长空缺水平资本可用性 的成本资本事务活动 租赁活动 注：由于四舍五入，百分比可能不是100%。空缺率和资本成本的下降被认为是积极的。资料来源：德勤金融服务中心2021年全球展望调查。 在物业类型中，来自数字经济子行业（数据中心、手机信号塔和工业）的大多数受访者估计2022年的收入前景同比更好 。 与此同时，全球住宅市场只有三分之一的受访者预计其机构的收入将在2022年大幅增长。这可能是由于需求增加和供应链限制带来的价格压力，以及整体经济中的通胀压力。 甚至写字楼、零售和酒店业的受访者也对短期前景表示乐观 。然而，企业可能需要将这些空间的不断发展的使用纳入其增长预期。例如，为生命科学租户提供空间的公司可以在正确的市场中对冲对办公子行业其他细分市场不断变化的需求 。7同样,酒店业主 再融资能力可以使资本改进，以便在旅行（尤其是商务旅行）恢复时使租户需求向有利于他们的方向倾斜。 警告标志织机 但担忧依然存在。在世界某些地区，业主无法收回租金正在造成流动性紧缩，由于重组不灵活而导致的法律纠纷正在对一些租户关系产生负面影响。我们的调查表明，这些问题仍然是主要挑战，特别是对欧洲受访者而言。在零售和办公资产的带动下，英国未付商业欠租的债务总额约为96亿美元，并且还在上升，这可能导致法律诉讼周期延长。8 2022年商业地产前景 管理现有债务也是一个问题，特别是对北美受访者而言。低利率促使许多CRE公司进行再融资，但大流行导致的债务重组激增和贷款人缺乏灵活性可能需要替代或灵活的融资解决方案。许多酒店和零售房地产公司一直在从替代贷方获得定制的金融解决方案，以利用危机带来的市场条件。9 预计2022年，多项监管和政策变化将对房地产行业产生重大影响。虽然暂停租赁和其他租户援助计划在大流行期间为人们提供了支持，但由于租户继续支付低于市场或没有租金，业主正在捉襟见肘。10 在英国，疫情使零售商累积了40亿美元的租金债务，如果暂停期结束，三分之二的零售商将面临具有约束力的仲裁或驱逐程序。112021年8月，美国最高法院推翻了最新的暂停住宅驱逐令。政府一直在努力加快联邦资金流向那些拖欠租金的人。 12 税收政策的变化也是受访者最关心的问题。在美国，提议 调整税收分类和对1031家交易所对收入低于40万美元的交易所的限制，以及将遗产税和赠与税率恢复到2009年的水平，可能会压低资产价格并减缓交易活动。 在中国，高杠杆国有银行在房地产行业的贷款活动受到限制，这为中小型区域性银行竞争贷款铺平了道路。中国银行业监管机构银保监会（CBIRC）目前正在监控试图过度扩张的小型银行的行业贷款。13作为三条红线监管的一部分，开发商也被迫在2023年之前去杠杆化。14 然而，大规模的政府基础设施投资为新的CRE发展提供了机会 。在美国，《基础设施投资和就业法案》可以拨款多达5500亿美元来振兴美国老化的道路、桥梁、铁路和港口。15上海市计划开发五个郊区子市场，以降低其都会区的密度。16 在新兴市场，2021年的公共支出和投资侧重于缓解短期挑战，如医疗保健需求和贫困。这造成了巨大的基础设施支出缺口，为私人投资者提供了在全球范围内提升利益的机会。17 行动步骤 展望未来，CRE领导者在规划战略时应考虑以下发展： •与大流行相关的财务问题将持续到2022年及以后。为了克服这些不利因素，领导者应该与租户建立联系，以建立更牢固的关系，投资于他们的成功，并使开展业务更容易。 •监测政府资助的大规模基础设施投资，沿新的或改进的运输路线。这可以将新开发的资产定位在通往主要都会区的门户中，特别是对于主要的混合用途开发项目。 •扩展内部财务部门的能力和系统，以提高绩效，并允许更相关的KPI、预测预测工具和更快地进入资本市场。 经济、社会和数字颠覆共同迫使CRE的开发、融资和使用方式发生变化。 领导的挑战 W 虽然有可能在短期内保持谨慎乐观，在全球范围内，该行业面临长期基本面 挑战。劳动力和技术基础设施都在老化，而新的数据源正在出现，大型科技公司和proptechs发挥其影响力。人们生活和工作地点、购买方式以及选择在哪里度过时间的转变对房地产的建造和消费方式产生了重大影响。在 德勤的消费者跟踪状态18调查显示，只有50%至60%的受访者认为回到工作场所、商店和餐馆或酒店是安全的。现在不是自满的时候：CRE领导者有一个独特的机会来领导他们的公司和行业，解决重大的社会问题，开拓新市场，并产生稳定的财务回报。领导者应与其他利益相关者合作，重建对各种机构的信任。 创新通过REaaS 传统上，CRE行业通过向 他们。但现在，企业与租户、最终用户、投资者和开发商互动的思维方式应该有所转变。领导者应采用房地产即服务（REaaS）方法，将战略、技术和数据相结合，为租户和用户提供数字和物理服务，而不仅仅是空间。通过部署REaaS模型，公司可以跨系统组合和交叉利用智能建筑功能