房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖

行业研 究DONGXINGSECURITIES 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 2023年1月18日 看好/维持 房地产 行业报告 东兴证 券销售：销售持续低迷，市场信心不足之下，需求端政策进一步向好。12月单月 股商品房销售面积同比-31.53%，前值-33.26%；销售额同比-27.65%，前值份-32.22%；销售均价单月同比5.66%，前值1.56%。我们认为2023年房贷利率有有望进一步下行，各地也将继续出台各类政策稳定市场。在房价持续下滑的情限况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的消退、烂尾楼风险的降低以及宏公观经济的企稳回暖，居民的观望情绪有望得到改善。而需求端政策的持续落地，司也有望对销售产生提振作用。 证开发投资：新开工持续低迷，竣工改善下投资降幅有所收窄。12月单月新开工券面积同比-44.29%，前值-50.82%；竣工面积同比-6.57%，前值-20.23%；开发研投资同比-12.21%，前值-19.89%。我们认为，在开发商年底集中交房、“保交究楼”资金加速落地和冲刺完成“保交楼”指标的推动下，竣工在12月实现了明报显的改善，这也带动了开发投资降幅的收窄。但销售不振、预期转弱的当下，告新开工短期难见起色。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据 带来不小的压力。 到位资金：随着“金融十六条”的进一步落地，国内贷款大幅回暖，销售不振成为房企资金面改善的最大阻碍。12月单月到位资金同比-28.72%，前值 -35.38%；其中国内贷款单月同比-5.48%，前值-30.52%，自筹资金单月同比 -34.77%，前值-38.79%；个人按揭贷款单月同比-29.41%，前值-41.78%。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企的暴雷又会进一步影响购房者的信心，使其销售变得更加困难。当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续落地。随着供给端政策的不断落地，优质民营房企融资情况正在得到有效改善。 投资建议：我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善 优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。 我们推荐两条投资主线：主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖 之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企” 经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来3-6个月行业大事: 2023-3中旬统计局公布2023年1-2月房地 产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.67% 行业市值(亿元) 17317.03 1.91% 流通市值(亿元) 16174.09 2.31% 行业平均市盈率 -84.94 / 行业指数走势图 15.0% 房地产 沪深300 -5.0% -25.0% 1/173/175/177/179/1711/171/17 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号:S1480521080001 P2 东兴证券行业报告 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 DONGXINGSECURITIES 1.销售：销售持续低迷，需求端政策进一步向好 销售持续低迷，市场信心不足之下，需求端政策进一步向好。1月5日，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调 或取消当地首套住房贷款利率政策下限。我们认为2023年房贷利率有望进一步下行，各地也将继续出台各类政策稳定市场，涵盖提升公积金贷款额度，降低首付比，发放购房补贴和放松限购等各项措施。在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的消退、烂尾楼风险的降低以及宏观经济的企稳回暖，居民的观望情绪有望得到改善。而需求端政策的持续落地，也有望对销售产生提振作用。 从具体数据来看，2022年1-12月商品房累计销售面积135,837万平，同比-24.30%；商品房累计销售金额 133,308亿元，同比-25.70%；其中，12月商品房销售面积14,587万平，同比-31.53%；12月商品房销售 额14,660亿元，同比-27.65%。2022年1-12月商品房累计销售均价9,814元/平，同比-3.21%；其中，12月商品房销售均价10,050元/平，同比5.66%，环比3.12%。 图1：全国商品房累计销售情况图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价图4：全国商品房去化周期 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.开发投资：新开工延续低迷，竣工有所改善 新开工持续低迷，竣工改善下投资降幅有所收窄。我们认为，在开发商年底集中交房、“保交楼”资金加速落地和冲刺完成“保交楼”指标的推动下，竣工在12月实现了明显的改善，这也带动了开发投资降幅的收 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P3 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 窄。但销售不振、预期转弱的当下，新开工短期难见起色。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 从具体数据来看，2022年1-12月累计新开工面积120,587万平，同比-39.37%；其中，12月新开工面积 8,955万平，同比-44.29%。2022年1-12月累计竣工86,222万平，同比-15.00%；其中，12月竣工面积30,513 万平，同比-6.57%。2022年1-12月累计开发投资132,895亿元，同比-10.0%；其中，12月开发投资9,032 亿元，同比-12.21%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 DONGXINGSECURITIES 3.到位资金：国内贷款大幅回暖，销售成为资金面改善的最大阻碍 随着“金融十六条”的进一步落地，国内贷款大幅回暖，销售不振成为房企资金面改善的最大阻碍。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其 持续经营能力。而民企的暴雷又会进一步影响购房者的信心，使其销售变得更加困难。当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续落地。1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提出要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。1月13日，新华社报道称，有关部门已起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。随着供给端政策的不断落地，房企融资情况正在得到有效改善，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。 从具体数据来看，2022年1-12月房地产开发累计到位资金148,979亿元，同比-25.9%；其中，12月到位资金12,666亿元，同比-28.72%。分项目来看，国内贷款同比-5.48%，自筹资金同比-34.77%，定金及预收款同比-30.95%，个人按揭贷款同比-29.41%。 图11：房地产开发资金来源累计值及同比增速图12：房地产开发资金来源单月值及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图13：房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比图14：房地产开发资金来源累计值占比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P5 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 4.投资建议 我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企， 在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。我们推荐两条投资主线： 主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优 质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。 主线二：开发主业稳健，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有 望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。 5.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P6 东兴证券行业报告 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 DONGXINGSECURITIES 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P7 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本