MVI中国酒店市场价值指数商圈视角解读

⯼阌 ꂊ䏅䋑㖞涸〄㾝剣饆✵㙹䋑㛇炄䒊霃涸模㊤ծ䭯絯涸❡⚌〄㾝⿺➃〡㼋Ⰶ 㔔姼ꂊ䏅䋑㖞涸籖虽䏞僽导僥♧⚡㙹䋑〄鴪♸や涸ꅾ銳䭷叻⛓♧կ⠶ꥥ满㙹䋑ⰻ鿈〄㾝呔㽷涸」⻊ꂊ䏅❡ㅷ㔵絗暵㹁꨽宠翸꧋䧴猌侔鷶姿〄㾝䧭㢴⚡ꂊ䏅㉁㕕絆㔙կꤑ✫㙹䋑劥魧餻✮㉁㕕涸㛇炄暵䖄⛓㢪㙹䋑ⰻ嫦⚡㉁㕕絆㔙⛲㼜ッ梡ⴀ♶ず涸꨽宠暵挿ㄤ⟟⧩邍梡կ㔔姼䧮⟌㖈곫ⴼ䋑㖞〄㾝馋⸷⛓傞♶➑꨽銳㼆㙹䋑〄㾝涸䨾㢅ワ劍鵳遤ⴼ倗鵮꨽銳䙼罌㙹䋑ⰻぐ㉁㕕涸呔㽷ⴔ䋒暵挿ծ꨽宠暵䖄邍梡ㄤ呍䗱⼓⡙⟟⧩կ 㔔姼⾩嵳侨䰘䎂〵䲿ⴀ✫MVIMarketValueIndex⽰䋑㖞⟟⧩䭷侨涸嚋䙁傋㖈鸑鵂ꆀ⻊涸侨䰘䭷叻勻霉⟟㙹䋑ծ㉁㕕ծ暟⚌♲⚡絶䏞涸ꂊ䏅䋑㖞⟟⧩䭷侨կ㖈劥眜䫣デ务䧮⟌㼜畀㖈㉁㕕絶䏞确雭♶ず碫㘗㙹䋑涸ꂊ䏅㉁㕕涸呔㽷䊵䒗ծ掚挿ⴔ䋒ծ❡ㅷ暵挿⟄⿺〄㾝騟䖈瘝⟄䌐⸔䧮⟌腊㢿⟄Ɤ劍鵶餟⚂㹐錜椚䚍涸錠錭㼆㉁㕕䋑㖞⟟⧩鵳遤ⴼ倗կ㛇✵姼 䫏餴罏〳⟄蜦》刿椚䚍ծ刿ⰨⰌ㽷錜涸䒓〄䙼騟ㅷ晥㉁腊㢿桧⯓峯䜪䋑㖞劼⠔⽑곭䋑㖞넞㖑鵘蠒倰⛲腊㢿劢ꨍ絺綬呏䰘䋑㖞馋⸷⾝崞鲮䰃絑蠒䙼騟կ 鸑鵂⾩嵳侨䰘䎂〵❡⚌㖑㕃涸㣐侨䰘ⴔ區䧮⟌㼆务㕂♶ず㙹䋑涸䋑㖞〄㾝ワ劍鵳遤✫ⴼ倗㼜㙹䋑ꂊ䏅䋑㖞ⴔ⚹䧭擿㘗ծ䧭Ɤ㘗ㄤ㛆肫㘗ず傞 ⟄姼ⴗⰆ〡勻确㼊ꂊ䏅㉁㕕〄㾝涸Ɤ劍錞䖒䎇霋ⵆ悶㖈〄㾝劼⠔կ 㖈鵯眜䫣デ务䧮⟌㼜满ꅾ㔐瘷⟄♴꡼곿 •处在不同发展周期的城市酒店商圈，呈现哪些基本特征？ •基于城市特性和商圈特点，怎样的酒店商圈能够成为城中价值⾼地？ •根据商圈发展特点和趋势，参与主体应该如何把握市场机会？ 基于成熟型、成⻓型和培育型的城市酒店市场分类，各类城市的酒店商圈主要特点可⼤致归纳如下： 成熟型市场 多核⼼商圈组团，发展均衡且分布⼴泛 代表性城市：⼀线城市为主，如北京/上海/⼴州/深圳 发展特点：价值突出，资源丰富，发展均衡主要类型：⾼效集中型/多核分散型 核⼼商圈：类型丰富，领头⽺商圈多为成熟CBD市场机遇：存量市场机遇及新商圈孵化机会 成⻓型市场 商圈数量较多，或覆盖范围有限或商圈分布稀疏 代表性城市：强⼆线城市为主，如重庆/西安/⻓沙/厦⻔/⻘岛 发展特点：瞩⽬新星，发展外拓，增⻓迅猛主要类型：⽼城外延型/新区驱动型 核⼼商圈：兼具休闲和商务需求的商圈引领市场市场机遇：发展机会多元，需顺应城市发展脉络 培育型市场 商圈数量少，多为单核驱动，发展不均衡 代表性城市：弱⼆线或以下城市，如⻓春/贵阳/南昌 发展特点：需求活跃度和丰富度有限，发展不均主要类型：单核驱动型 核⼼商圈：类型单⼀，头部效应明显，资源⾼度集中 市场机遇：核⼼商圈的强化仍将是发展重点 䧯斀㒘䉗㐙 “ 多核⼼商圈组团发展均衡·分布⼴泛 ⼀线城市为主｜北京·上海·⼴州·深圳 ⹿㺥杅掾 价值突出｜资源丰富｜发展均衡 >8011+<15 cMVI 市场价值指数 酒店商圈数 商圈供给热⼒指数标准差 cMVI是厚海数据平台推出的城市市场价值指数，旨在衡量⼀个城市的酒店市场的投资及运营价值。成熟型市场的cMVI指数通常在80以上，并以⼀线城市为主。这些城市兼具流量和价值优势，第三产业发达，旅游资源相对丰富，优秀的城市发展基底为酒店市场提供了丰富多元的需求基础。 从所涵盖的商圈数量来看，成熟型市场拥有⾄少11个成型且稳定的酒店商圈。这些城市在发展持续外拓过程中 ，逐渐形成多层级的空间发展体系。酒店产品在配合城市发展并完善商圈配套过程中，呈现出多核⼼、放射状的组团布局，这也构成了成熟型市场的典型酒店商圈格局。 商圈供给热⼒指数是厚海数据平台推出的商圈供给热⼒概念，代表着酒店在该商圈的供给丰富度和品牌⻘睐度。各商圈之间的标准差代表了该城市内各商圈发展的均衡程度。我们发现，成熟型市场中，城市发展起步较早，优质资源集中，因此对⽐其他类型市场，在酒店商圈发展上也更为均衡,各商圈的供给热⼒指数标准差较⼩。即使是新商圈也具备更强的内⽣发展动⼒，能够快速实现供需同步增⻓，成⻓为新的核⼼商圈。 城市内部各商圈发展均衡程度商圈热⼒供给指数标准差均值 餴俱勻彂⾩嵳侨䰘䎂〵·❡⚌㖑㕃 01.⾼效集中型 넞佪꧋务㘗㉁㕕ⴔ䋒⟄帿㖕⿺♳嵳⚹➿邍䭷㖈剣ꣳ涸㙹䋑꬗獤ⰻ鸑鵂넞佪桧〄㾝䕎䧭✫㺙꧋涸ꂊ䏅㉁㕕絆㔙կ ⟄帿㖕⚹⢾帿㖕涸ꂊ䏅❡ㅷ䋒㽷ꥥ满鵯䏠䎃鲽㙹䋑涸〄㾝鵳玐 ➢傍劍涸縄廩㉁㕕♧騟ぢ銯的䓎䕎䧭✫犷歊ծ⽂㿋ծ㹈㸝ծ⵸嵳瘝倝㉁㕕կⰦ务⽂㿋-跑〡♧䌄넞倝❡⚌㺙꧋㣐ꆀ涸㉁⸉䊵假꨽宠エ䒸✫ꂊ䏅⣘絛涸㺙꧋Ⰶ끸䋑㖞⣘絛傈幯㺙꧋⚂ッ梡ⴀ㢴呋⻊馋⸷鷶幯怵⻊ⴀ✫⽂㿋猰䪮㔩ծ帿㖕弩/た嵳ծ⼶⣪㙹♲⚡㉁㕕կ鳅넞涸⣘絛㺙䏞ㄤ鳅㣐涸넞咓ꂊ䏅錞垷导僥ⴀ晙⼓絑崸〄㾝ㄤ꨽宠䙖⸷⼧ⴔ崞駟腊㢿佅䭯䕎䧭넞咓ꂊ䏅꧋纈կ 深圳酒店供给热⼒分布深圳南⼭⼀带商圈分布 ⼀线城市市场酒店客房供给密度 资料来源：厚海数据平台·产业地图 02.多核分散型 北京作为多核分散型商圈分布代表，具有⼴阔的城市空间，在发展历程中逐渐形成了多个经济发展⽚区。多⽚区同步发展的分散格局使得各区域的酒店商圈各成⼀体，彼此之间较难相互辐射。随着北京城市产业及⼈⼝分布愈发密集，需求来源更加丰富，加上原有的核⼼商圈发展饱和，酒店产品也随城市规划发展外拓并演化发展出新商圈，⽐如丽泽、通州、怀柔等。⽬前北京⼀共有20个主要的酒店商圈，且其城市近郊仍呈现出新的发展机会。 和⾼效集中型城市相⽐，北京这类城市的多核分散发展使得城市住宿需求被分流，单⼀商圈或⽚区能够承载的住宿产品，特别是 ⾼端酒店产品相对受限。如下图所⽰，与上海相⽐，北京的商圈分布相对分散；同时，北京的⾸位商圈国贸，在⾼档及以上的酒店产品的供给体量上，明显少于上海的⾸位商圈陆家嘴。虽然北京和上海均为成熟型市场，但由于城市发展规划路径不同，商圈发展特点也呈现出显著差异。 海 上 陆家嘴 京 北 国贸 城市酒店产品供给热⼒分布对⽐⾸位商圈5公⾥半径⾼档酒店分布对⽐ 数据备注：城市供给热⼒图中，颜⾊越鲜艳代表酒店供给密度越⼤且酒店品质越好资料来源：厚海数据平台·产业地图 类型丰富，领头呦⽺商䖦圈为ガ成熟㏍CBD 代表商圈：北京国贸/⼴州天河/上海陆家嘴/深圳会展中⼼CBD 成熟型市场具有丰富的核⼼商圈类型，包括传统城区、成熟新兴商务区、会展中⼼及交通枢纽等。其中，新兴商务区借助⾼新产业及服务业的快速发展，得以后来居上，商圈供给热⼒指数甚⾄超越了传统⽼城区。⽐如深圳的深圳湾/后海、上海虹桥地区等。 在北上⼴深等⼀线城市，排名第⼀的酒店商圈均为城市的核⼼CBD，这主要得益于CBD地区⾼度发达的第三产业，集聚⼤量⾼⽀付⼒的差旅需求以及多元的会议需求；同时CBD周边的居住及办公⼈群消费理念较超前且具备较⾼的消费能⼒，成为酒店 ⾮客房收⼊的重要来源。 资料来源：厚海数据平台·产业地图 䉗㐙勨ꆱ 存量市场及新商圈孵化机会 近年来城郊度假、城市休闲、早C晚A等⽣活⽅式理念百花⻬放，进⼀步刺激了品牌和产品供给端的丰富度，⼒求更好挖掘消费潜⼒。成熟型市场在城市发展⼤背景之下物业区位价值凸显，需求端的多元基础以及活跃表现，能够快速消化供给并推动产品迭代升级，因此供给端具备存量资产升级机会，市场参与主体可以关注成熟型市场资产存量升级及产品品牌优化机会。 除了核⼼商圈的开发机会之外，⾮核⼼商圈的开发潜⼒不可忽视。鉴于此类多核⼼商圈城市存在⼴泛且密集的潜在客群，加上核⼼商圈成熟饱和之后资源外溢渗透效应明显，新⽚区迅速的产业发展使得酒店投资和需求表现双双活跃，往往能够⽀持形成新的酒店商圈，并带来品牌渗透机会。 䧯ꪍ㒘䉗㐙 “商圈数量较多 或覆盖范围有限·或商圈分布稀疏 强⼆线城市为主｜重庆·西安·⻓沙·厦⻔·⻘岛 ⹿㺥杅掾 60-80 市场价值指数 cMVI 酒店商圈数 8+ 16-20 商圈供给热⼒ 指数标准差 瞩⽬新星｜发展外拓｜增⻓迅猛 成⻓型市场的代表城市主要包括区域中⼼城市及沿海省份的经济强市，⽐如重庆、西安、⻓沙、厦⻔、⻘岛等。随着⼀线城市发展空间饱和，在具备产业发展基础之上还拥有优良旅游资源的强⼆线城市逐渐成为投资热点，迎来产品供给井喷期。优质的产品供给结合独特的本地⼈⽂特点，成功抓住消费需求趋势 ，诱导需求端增⻓，获取了⼤量休闲需求，市场得以迎来⽼牌旅游城市的重焕新⽣,或成为新晋⽹红⽬的地。 总体上，成⻓阶段为培育阶段发展⾄成熟阶段的过渡。当城市达到⼀定的发展程度后，酒店产品能够沿着城市发展轴线形成多个酒店核⼼商圈，但商圈分布相⽐起成熟型市场更为稀疏，未形成放射状密集分布，且核⼼商圈资源外溢效益相对较少，商圈之间发展差距更⼤。 代表性成⻓型市场商圈热⼒供给指数标准差 资料来源：厚海数据平台·产业地图 锢 02.新区驱动型 新区驱动型的代表型市场是⻘岛。⻘岛则是在主城发展之外，在⻩岛另辟新区进⾏城市开发，形成新的酒店商圈。因此⻘岛的新商圈 ⾮由主城商圈外扩逐步形成，⽽是在完全独⽴的新⽚区，与主城商 圈分开发展。 纵观⻘岛近10年来主城及新区的酒店商圈发展，如下图所⽰，新区商圈（西海岸度假区）发展扶摇直上，直逼⽼城商圈（五四⼴场商圈）。但整体上此类城市的商圈分布⼀般并不密集，市场需求基础不同，发展相互独⽴。 ⻘岛代表商圈客房数（2011-2022） 01.⽼区外延型 成新的酒店商圈。⽐如厦⻔岛内的中⼭路⼀带是旧城区及传统旅游景点所在，率先形成了酒店商圈。后来中⼭路⽚区发展⽇渐饱和，酒店布局开始向东西两翼沿海扩张。 ⼀⽅⾯⾼品质度假酒店开始⼊驻环岛路及五缘湾⼀带，这两个商圈凭借丰富多元的⾼端产品和较⾼的品牌国际化程度，在厦⻔酒店商圈排名中后来居上；另⼀⽅⾯中⼭路传统商务区⼀路外扩⾄⽩鹭洲商圈，酒店开发随着 ⽼区外延型指的是，依托原有⽼城核⼼商圈向两翼扩散并逐步形 厦⻔酒店分布热⼒图 产业外溢和进出岛基建的建设脚步在岛外逐步形成新兴酒店商圈，⽐如海沧阿罗海城市⼴场商圈。 稝 资料来源：厚海数据平台·产业地图 兼具休闲和商务⽓质的商呦圈引䖦领成ガ⻓型㏍市场 相⽐于培育型市场，成⻓型市场的核⼼商圈更为多元;⽽和成熟型市场相⽐,受限于城市经济体量和⼈⼝密集程度，成⻓型市场核⼼商圈的密集程度远不及成熟市场。 成⻓型市场的⾸位商圈通常是兼具休闲和商务⽓质的商圈,⽐如重庆解放碑商圈、 ⻓沙五⼀⼴场商圈、西安的曲江新区,它 们都既拥有休闲旅游资源和丰富⼈⽂底蕴, 西安⼤雁塔/曲江度假区商圈指数表现 ⼆级维度 NO.3 NO.4 NO.1 NO.1 NO.3 NO.1 西安产品标签 同时能吸引⾼端产业⼊驻的核⼼商圈。以西安的⼤雁塔/曲江度假区为例，曲江新区旅游禀赋丰厚，产业发展受政策引导⽀持，市场需求基础多元且充⾜。同时，新区充⾜的⼟地供给和⼤量新建综合体项⽬也为产品创新带来⼴阔的发展空间。因此，西安曲江新区凭借⾼端供给规模和⾼端品牌渗透优势，成为了西安酒店商圈领头⽺。 历史遗迹 ⼀级维度 商 务 亲⼦家庭 都市休闲 供给丰富度94NO.3 艺术&设计师 品牌⻘睐度100NO.1 总结来讲，若⾮具备显著稀缺性的旅游资源(⽐如三亚)，单⼀的旅游需求仍难以消化 ⼤规模的酒店供给，更难以形成引领市场的核⼼酒店商圈。产业发展和经济基础仍然是成为领头⽺商圈必不可少的因素。然⽽成⻓型市场的⾼端商务客源规模较⼩，整体预算⽔平不及⼀线城市，因此往往较难发展出譬如北京国贸、深圳会展中⼼CBD的“纯商务型”商圈领头⽺。但是，丰富的在地⼈⽂和休闲元素则能够为成⻓型市场锦上添花，提升需求丰富度，提⾼价格天花板，带来商圈升值潜⼒。因此，在成⻓型城 市市场，能够兼具⾼端商务氛围和旅游资源的城市商圈更有机会成为⾼价值、⾼流量 的商圈领头⽺。 资料来源：厚海数据平台·产业地图 䉗㐙勨ꆱ 发展机会多元， 需顺应城市发展脉络 成⻓型市场⼀般已开始呈现出明显的发展脉络趋势和清晰的城市标签特⾊，但是个体禀赋及发展程度差异较⼤，需要具体问题具体分析，不能⼀概⽽论。 总的来说，这类城市主要市场机遇在于顺应市场发展趋势，