MVI中国酒店市场价值指数30城榜单

连接｜共创｜盎然生机 MVI 中国酒店市场价值指数 三十城榜单 0 回望过去十年，伴随经济飞速增长、城市化进程加快、居民消费品质显著升级，中国酒店业经历了投资的黄金发展周期。高速的发展不仅带来市场规模的极大扩充，也带来了产品结构的完善和产品质量的重大提升，酒店品牌在中国核心城市不断深耕的同时，也加快对下沉市场的渗透。在市场供给如此快速扩充的发展周期之下，市场需求也展现出较强的吸纳和消化能力，但同时市场却也面临着价格滞涨、成本攀升等所带来的运营压力和困扰。 一场突如其来的疫情将酒店业的脆弱性暴露了出来，行业遇到了前所未有的巨大打击和困境。但特殊的市场环境下，也或孕育或加速了一些意想不到亮点和变化出现。度假市场的火爆、城市奢华酒店业绩的亮眼表现、一些新兴运营策略和营销渠道的探索等，都展现出市场需求和客源消费偏好结构性变化，这也让从业者能在考验中，更深切地触摸到这个产业的发展韧性和增长契机。 从行业发展来讲，需求端的重大变化之下，投资端也同样面临着巨大调整。在经济增速放缓和地产红利消退的大背景下，中国酒店业正逐步从增量时代转入存量时代，未来的市场资金将流回发展更成熟并且土地紧缺的一二线存量市场。另一方面，疫情之下，一批盲目粗浅开发的酒店深陷困境泥沼，而优秀产品的长期价值则得以验证，产品表现和盈利能力重新成为投资人关注的重点。市场的种种迹象都表明酒店业受地产驱动的野蛮扩张时代已经结束 ，酒店投资将聚焦市场地段价值本身，寻求更多高价值市场的产品投资和存量升级的机会。那么我们应该如何判断一个市场的价值？需要考量哪些价值评判维度？是否能够展现市场的时间价值变化？ 1 为了回答以上问题，我们依托厚海数据平台提出了市场价值指数（MarketValueIndex） 的概念，旨在通过量化的数据指标来评价城市、商圈、物业三个纬度的酒店市场价值。 在这个指数体系之下，针对城市（city）层面的市场价值评价我们称之为cMVI。我们在综合考虑了城市定位、经济水平、酒店市场等多方面因素，选取了中国内地30个重点城市作为研究样本。通过构建市场业绩、运营健康、产品供给、品牌连锁以及投资热度5个一级维度以及一级维度下的15个二级维度的指标体系，来对样本城市的酒店市场价值进行综合评价 ，并最终形成了30城市场价值指数榜单。 通过MVI概念的提出和应用，我们希望能够为业内人士提供专业的市场观点和有力的数据支撑，进而发掘和捕获进入存量时代后的酒店市场发展机会。 cMVI指数评价体系 一级维度市场业绩 权重 0.21 二级维度 需求度指数支付力指数 说明 五星级酒店出租率五星级酒店平均房价水平 成长力指数 五星级酒店平均每房收益同比增速 收入指数 五星级酒店每间可供出租房收入 利润指数 五星级酒店每间可供出租房经营利润率 运营健康 0.24 成长指数 五星级酒店每间可供出租房经营利润同比增速 生产力指数 五星级酒店每员工创造收入和利润 供给规模指数 中档及以上的酒店客房供给量 产品供给 0.20 高端供给指数 高档及以上酒店客房供给量 产品类型指数 市场商圈数量及品牌产品类型数量 品牌渗透指数 中档及以上市场品牌连锁化率 品牌连锁 0.18 高端品牌指数 高档及以上品牌客房数量和奢华品牌首店入驻时间及数量 国际品牌指数 中档及以上市场国际品牌客房数量 品牌签约指数 中档及以上品牌签约客房数 投资热度 0.17 存量投资指数 中档及以上新装修客房数 资料来源：厚海数据平台产业地图2 中国30城MVI指数榜单 上海三亚北京杭州成都深圳广州长沙苏州重庆西安武汉南京青岛天津合肥济南宁波郑州贵阳厦门海口昆明南昌福州大连无锡哈尔滨 沈阳佛山 86.71 85.98 85.55 83.65 83.20 77.97 76.68 73.79 71.56 71.15 70.65 69.67 69.03 67.15 66.47 65.80 65.68 65.56 62.90 62.68 61.88 61.64 61.17 59.79 58.78 58.56 57.37 57.07 56.51 100 数据备注：以上各项数据指标采用2021年全年数据 资料来源：厚海数据平台产业地图3 核心看点 榜单TOP10「 1上海 2三亚 3北京 4杭州 5成都 6深圳 7广州 8长沙 9苏州 10重庆 基于市场需求端的短期运营表现以及产品供给端的 长期投资表现，上海、三亚、北京、杭州、成都、深圳、广州、长沙、苏州、重庆作为中国酒店高价值市场的代表入围榜单十强。 从综合指数来看，上海和北京无疑是中国城市酒店市场的价值标杆，杭州、成都、长沙凭借度假休闲市场的火爆引领二线市场，广州和深圳受到疫情影响掉落出前五，而最为亮眼的还属三亚，在度假赛道中表现“一骑绝尘”，成为顶流的目的地。 资料来源：厚海数据平台产业地图4 资料来源：厚海数据平台产业地图5 「一线城市 长期价值优势无可撼动短期受疫情管控影响表现分化 上海 成为市场价值天花板 在厚海数据平台所追踪的5年历史数据之中，上海始终以综合指数满分的绝对优势，稳坐市场价值头把交椅。作为国际经济、金融贸易和科技创新中心，上海依托高端服务产业、国际化的目的地形象以及活力发达的商业氛围，为酒店市场发展提供了庞大且多元的客源需求基础。也正因如此，上海长期以来作为酒店投资市场的宠儿，成为各大品牌竞相争夺的高地。 自世博会以来，上海进入供给高速发展时期，到2022年已拥有24万间中档及以上客房的供给规模，位居全国城市市场榜首，并呈现出多元化的产品发展趋势。在品牌发展上，上海一直是各类产品和品牌的试炼场，更是一众高奢和新锐品牌的落位首选，品牌连锁化和国际化的发展程度之高居全国首位。在投资表现上，从过去5年数据来看，无论是在新建酒店还是存量翻新上，上海依旧保持着一线城市最高的投资热度。 上海已然成为中国酒店市场发展最为成熟的市场，并保持着持续积极的开发活力，依托庞 大的市场需求基础，其领头羊地位在未来很长时间之内都将难以被撼动。 上海市场价值指数（cMVI） cMVI指数100排名NO.1 市场业绩 78.65 运营健康81.00 产品供给 100 品牌连锁100 投资热度100 数据备注：以上各项数据指标采用2021年全年数据 资料来源：厚海数据平台产业地图6 北京短期内市场承压明显 一级维度 二级维度 北京指数 一线城市中位数 市场业绩69.40NO.12 66.74 73.37 67.47 需求度指数支付力指数成长力指数 NO.21NO.5NO.8 52.32 68.90 74.34 78.66 运营健康71.66NO.9 收入指数利润指数成长力指数生产力指数 NO.8NO.19NO.3NO.8 数据备注：以上各项数据指标采用2021年全年数据 同样具有庞大产品供给基础的北京，在供给总量上与上海处同一量级且远超深圳广州。 作为全国政治中心，北京酒店投资受政策导向更为明显和突出，因此在品牌的市场化和国际化程度上，与上海相比仍略逊一筹。而政策的影响，不仅作用于酒店投资端，也体现在市场需求端，特别是2021年。2021年北京酒店市场承受极大的运营压力，市场业绩和运营健康两个维度下的各类二级指标均未达到一线城市平均水平。这主要由于为保障冬奥会顺利举办，2021年北京采取了严格的疫情管控政策，一定程度上影响了市场整体需求的复苏，全年北京高端酒店市场住宿率尚未达到50%。疫情的影响也同样延续到2022年，严格的出行管控不仅使得客房需求惨淡，也导致酒店餐饮表现愈加疲软，也进一步影响了收入规模，在高昂运营成本压力之下，整体酒店的盈利表现欠佳。 但我们相信，疫情的管控和政策的影响都是短期的，从长期来看，无论需求基础的成长空间，还是存量资产提升机会，北京仍然是极具投资价值的市场，未来的cMVI表现也将有很大的提升空间。 资料来源：厚海数据平台产业地图7 回顾疫情前数据，市场价值力头部一直属于四大一线城市 广 深 ，但疫情后这样的排位格局被打破，深圳和广州的综合价值指数及排名出现下滑，并且被强二线城市反超。疫情对市场业绩的重创是造成广深cMVI下滑的重要原因。 深圳和广州作为外向型经济的城市代表，对于国际市场的依赖度显著。一方面，国际疫情肆虐以及国门尚未开放带来国际客源的流失；另一方面，近两年输入性疫情及本土 场 市疫情反复又造成了国内商旅需求的骤减。因此，市场需求在现阶段承受着下行压力。 从供给端来看，广深两地无论是从酒店供给量级，还是高 价端供给占比，均落后于京沪两地。随着2019年粤港澳大湾区规划的提出，广深酒店投资市场迎来了重大发展契机。 值从广深两个市场签约酒店情况上看，新签约的高层级品牌酒店数量增长明显，整体投资热度也出现持续提升，未来 增市场将迎来一批优质产品。 长基于大湾区发展的长期战略，广深市场无论是从需求增长 还是产品供给都会具备无限想象空间。两地市场目前所经 可历的区域性疫情反复和集中性产品入市所带来的影响都会 是暂时的，从市场价值的角度，深圳和广州未来仍将具备 期巨大的提升潜能。 3 1 2 3 1 广深市场价值指数（cMVI）历史排名 5 6 7 201620172018201920202021 上海北京深圳广州 8 资料来源：厚海数据平台产业地图 չ旅游目的地 「内循环」下消费回流推动海南地区市场表现逆势上扬 资料来源：厚海数据平台产业地图9 三亚市场价值表现抢眼 三亚的cMVI表现仅次于上海，在榜单中位居第2位，成为去年全年表现最抢眼的市场。特别是在市场业绩和财务健康两大维度上，均实现了100的优秀指数，位于全国第一。 由于疫情期间的海外出行限制，部分极具支付能力的家庭和个人消费群体转而在国内积 极寻求探索度假目的地。在一众远程目的地中，作为中国唯一的优质热带海滨度假胜地 ，并凭借无可比拟的免税政策优势，三亚作为度假地的稀缺性优势愈加凸显，急剧膨胀的高端需求纷纷涌入。此外，众多优质高端度假产品也是三亚吸引高价值需求的重要因素之一。 2021年三亚五星级酒店市场实现了61%的住宿率和1,312元的平均房价水平，并且每间可供出租房的收入和利润也一枝独秀傲立于中国市场。2022年三亚市场虽然受到疫情管控波及，市场表现大不如2021年，但在一线市场中仍相对突出。 cMVI指数86.71排名NO.2 市场业绩 运营健康 产品供给 投资热度 品牌连锁 三亚指数 数据备注：以上各项数据指标采用2021年全年数据 资料来源：厚海数据平台产业地图10 一线城市中位数 海口市场流量提升显著 商务 海滨 古镇 自然风光 温泉 疗愈康养 疗愈康养 都市休闲 商务 产品标签 数据备注：以上各项数据指标采用2021年全年数据 与三亚市场鲜明的旅游度假属性不同，海口虽位于海南岛，但旅游资源明显逊色 ，在省会身份之下，海口更多的是受到商务和会议市场驱动。疫情前，受限于经济发展水平，海口市场整体竞争力表现逊色，一直在样本城市尾部徘徊。 在cMVI的评价体系中，海口在市场业绩维度的指数表现和排名上升明显，特别在需求度指数上，位居全国前列。一方面，在海外高端旅游度假需求回流下，作为岛内的门户枢纽，海口凭借颇具性价比的产品供给，吸纳了大量的中转过夜客流 ；另一方面，海南深化开放和自贸港建设的持续进行，对产业发展和导入形成推动作用，进而拉动了商务活动的需求提升。例如“消博会”落户海口更是释放出十分积极的市场信号，刺激市场中作为中坚力量的商务会议需求的持续扩容。 资料来源：厚海数据平台产业地图11 չ二线城市 市场表现分化 兼具商务和度假气质的城市市场价值凸显 在二线城市中，cMVI表现差异显著。普遍而言，具有坚实的产业基础、休闲度假气质浓 厚、住宿产品供给优质并且未遭受重大疫情冲击的城市的cMVI表现更优。 疫情影响下经济活动减少，再加上严格的出行管控措施，致使传统商务型城市面临需求下行困境。而杭州、成都、重庆、苏州、长沙这类既具备经济实力，同时又拥有