对近期房地产政策的综合点评：2023开年监管密集发声，全年地产平稳回暖可期

事件：1.12-13日监管部门密集发声，23年支持行业健康发展的信号进一步明确国资委：密切关注地方融资平台风险；央行：研究推出结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行；银保监会：努力促进金融与房地产正常循环；相关金融部门：起草新方案，改善优质房企资产负债状况。 点评：系列房地产支持工具加速推进，促进行业步入良性发展轨道 1）1月12日，国务院国资委召开地方国资委负责人会议，总结2022年国资国企工作，明确2023年重点任务。会议提出密切关注地方融资平台风险，做好房地产、金融等重点领域风险防控。 解读：在此前严控负债规模的背景下，房地产高杠杆扩张路径已明显受限，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期在满足房地产市场合理融资需求、稳妥处置恒大等头部激进房企风险的同时，商品住宅开发的行业格局将得到重塑，国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，带动行业健康可持续发展。 2）1月13日国新办金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜介绍，最近人民银行在研究推出另外几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等。 1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议，会议提出努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 1月13日，新华社刊发报道称为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。 解读：目前“第一、二支箭”在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大，已释放供给侧政策加速落地的积极信号。当前监管部门密集发声，为23年房地产政策走势指明方向，在坚持“房住不炒”主基调的同时明确继续落实22年末“金融十六条”等利好政策，此外此次发声也提出正在研究推出新的结构性政策工具，助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心； 需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。