REITs十二月观察：资产类型再扩充、市场走势仍分化

REITs十二月观察：资产类型再扩充、市场走势仍分化 YY团队2023/01/06 十二月舆情跟踪：年底REITs项目进入密集申报期，两单新能源REITS报至上交所，C-REITS即将迎来新资产类型，另有首单民企仓储物流REITs获批。后续市场底层资产以及发行人多样性将有望继续拓宽，为投资者分散配置提供机会。 REITs量价回顾：十二月产权类REITs继续回调，经营权类REITs表现存在分化。受疫情放松正面影响最显著的板块是高速公路，之前跌幅较大的如平安广河、沪杭甬、国金中国铁建REIT在本月价格有明显修复。 热点点评：仓储物流类产品受益于高标仓需求旺盛，出租率维持高位，整体资产类型表现较优。继中金普洛斯、红土盐田港后，嘉实京东REIT成为我国第三只仓储物流类REITs，也是首只民企REITs，其底层资产分别为位于重庆、武汉和廊坊的物流高标仓，从目前的出租率（100%）、租期（5-6年）及租金（均为所在区域同类资产的中偏上水平）来看，经营情况较为稳健。 一、12月舆情跟踪 1、行业层面 行业层面，国家发改委提出投资项目可研报告需研究以REITs盘活资产、实现退出的可能性，这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件；另外继续扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产领域。 国家发改委投资司副司长韩志峰在第七届PPP论坛上提出：到2023年底，力争发行REITs60只，规模达到2000亿，相比于2022年的13单、2021年的11单，2023年将是REITs发展的快车道。 图表1：REITs行业舆情跟踪 相关舆情 12月5日 国家发改委：投资项目可研报告需研究以REITs盘活资产、实现退出的可能性。对于基础设施项目，研究提出项目建成后通过不动产投资信托基金（REITs）盘活存量资产、实现资本金退出的可能性。这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件。 12月8日 证监会：研究推动REITs试点拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。 12月26日 在第七届中国PPP论坛上，国家发改委投资司副司长韩志峰对REITs发展进行了总结以及未来发展展望。提出到2023年底，力争发行REITs60只，规模达到2000亿，在现有基础上实现规模翻倍。 资料来源：公开资料，YY评级 2、产品方面 产品发行与询价方面：华夏和达高科REIT上市首日收盘上涨8.94%，成交1.63亿元；首单民企REIT嘉实京东REIT询价区间为3.243元/份-3.735元/份，于1月5日发行，认购价格为3.514元/份。 产品申报反馈方面：12月14日，中金山高REIT获上交所反馈函；12月29日，上交所网站显示，三只公募REITs状态为“已受理”，其中中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金两只为新能源项目，这也是首批申报的新能源REITs项目，另一只为中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金。 产品中标方面，截至12月22日，共有西安高新区保障房公募REIT、成都高新投资集团公募REIT、黄河长清大桥公募REIT、威海文旅集团5A景区公募REIT四个项目公布了中标结果。 扩募方面，深交所、上交所分别对五单扩募REITs回复受理意见函，具体见下表。 图表2：REITs产品舆情跟踪 12月7日 12月7日，华夏越秀高速REIT在成立一周年之际，公布了《2021 年环境、社会及管治（ESG）报告》，披露项目基础资产相关的ESG关键议题和绩效指标。 相关舆情 12月14日 首单生物医药产业园REITs华夏和达高科REIT此次发售比例配售前，战略配售、网下发售和公众发售的募集总规模达981.26亿元。 12月14日 12月14日，中金山高REIT获上交所反馈函，主要反馈问题为建筑物权属登记、基础设施项目稳定运营、基础设施项目估值、基金费用安排、股权转让事项、基金经理安排、同业竞争问题等。 12月22日 截至12月22日，共有西安高新区保障房公募REITs项目、成都高新投资集团公募REITs项目、黄河长清大桥公募REITs项目、威海文旅集团5A景区公募REITs项目四个项目公布了中标结果。 12月26日 2022年12月26日，上交所官网显示，首单民营REIT嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式获得发行批文。基金将于12月30日进行询价，询价区间为3.243元/份-3.735元/份。 12月29日 12月29日，上交所网站显示，三只公募REITs申报，其中两只为新能源项目，这也是首批申报的新能源REITs项目。这三只公募REITs分别为中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金、中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金、中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金，目前项目状态为“已受理” 12月 近日，深交所、上交所分别对五单扩募REITs回复受理意见函。其中，盐田港REITs扩募需进一步说明关联交易估值合理性；招商蛇口REITs扩募资金偿还首发并购贷款需说明合理性；富国首创水务REITs扩募涉及分派率下降等相关问题受理反馈意见；张江光大园REITs拟扩募资产合规等问题受理反馈意见；中金普洛斯REITs首发回收资金未使用完毕等问题受理意见。 资料来源：wind，公开资料，YY评级 二、REITs成交量价回顾 十二月产权类REITs继续回调，经营权类REITs表现存在分化。受疫情放松正面影响最显著的板块是高速公路，之前跌幅较大的如平安广河、沪杭甬、国金中国铁建REIT在本月价格有明显的修复。 1、成交活跃度回顾 12月不同类型资产REITs的成交额、成交量相对11月表现各异，园区类、生态环保以及保租房类REITs的成交额、成交量有所上升，而仓储物流类、交通基础设施类REITs、能源基础设施REITs却有所下降。日均换手率方面，生态环保和园区类REITs的换手率均有小幅提升。受华夏基金华润有巢REIT上市交易，保租房REITs热度较高，成交量、成交额和日均换手率均有较大幅度的抬升。 图表3：REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 11月 12月 趋势 11月 12月 趋势 11月 12月 趋势 园区基础设施 5.79 6.39 ↑ 23.20 24.31 ↑ 1.35 1.38 ↑ 能源基础设施 0.40 0.32 ↓ 3.24 2.58 ↓ 1.01 0.81 ↓ 交通基础设施 3.49 2.87 ↓ 31.55 26.13 ↓ 1.60 1.03 ↓ 保障性租赁住房 1.22 2.47 ↑ 3.89 7.15 ↑ 0.96 1.46 ↑ 生态环保 0.68 0.72 ↑ 4.04 3.95 ↓ 0.95 0.96 ↑ 仓储物流 1.52 1.47 ↓ 6.83 6.73 ↓ 0.38 0.37 ↓ 资料来源：wind，YY评级 2、价格回顾 除了中金普洛斯物流REIT，产权类REITs十二月继续保持回调。保租房REITs热潮退去，其中深圳人才保租房表现最弱，市价相比11月底跌幅为10.23%；产业园REITs分化较大，博时蛇口12月跌幅为1.65%，而华夏合肥高新产园跌幅达到8.24%。 图表4：产权型REITs价格走势 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2022/12/21 2022/12/7 2022/11/23 2022/11/9 2022/10/26 2022/10/12 2022/9/28 2022/9/14 2022/8/31 2022/8/17 2022/8/3 2022/7/20 2022/7/6 2022/6/22 2022/6/8 2022/5/25 2022/5/11 2022/4/27 2022/4/13 2022/3/30 2022/3/16 2022/3/2 2022/2/16 2022/2/2 2022/1/19 2022/1/5 2021/12/22 2021/12/8 2021/11/24 2021/11/10 2021/10/27 2021/10/13 2021/9/29 2021/9/15 2021/9/1 2.00 招商蛇口产业园REIT盐田港REIT张江光大园REIT苏州产业园REIT普洛斯仓储物流REIT中关村产业园REIT 厦门安居保租房REIT深圳人才保租房REIT华夏北京保租房REIT 华夏合肥高新产园REIT国泰君安东久新经济REIT国泰君安临港创新产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT华夏基金华润有巢REIT 12月末 11月末 涨跌幅 博时蛇口产业园REIT 2.98 3.03 -1.65% 红土盐田港REIT 3.09 3.17 -2.52% 华安张江光大园REIT 3.89 4.19 -7.16% 东吴苏州产业园REIT 4.57 4.68 -2.35% 中金普洛斯物流REIT 5.40 5.07 6.45% 建信中关村产业园REIT 4.07 4.31 -5.57% 厦门安居保租房REIT 2.90 3.15 -7.94% 深圳人才保租房REIT 2.72 3.03 -10.23% 华夏北京保租房REIT 2.85 3.07 -7.17% 华夏合肥高新产园REIT 2.45 2.67 -8.24% 国泰君安东久新经济REIT 3.85 4.04 -4.70% 国泰君安临港创新产业园REIT 5.19 5.53 -6.15% 资料来源：wind，YY评级 12月，经营权型REITs涨跌各现。受疫情放松正面影响最显著的板块是高速公路，之前跌幅较大的如平安广河、沪杭甬、国金中国铁建REIT在本月价格有明显修复，其中平安广河高速REIT涨幅最大，为4.39%，浙商沪杭甬高速REIT和国金中国铁建REIT紧跟其后，涨幅分别为1.84%和1.34%，而华夏越秀高速价格一路下行，收于7.91元，相较11月跌幅达4.81%；生态环保REITs十二月整体呈现跌势；鹏华深圳能源REIT十二月末收于8.16元，相比上月涨了0.49%。 图表5：经营权型REITs价格走势 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 广河高速REIT 越秀高速REIT 沪杭甬高速REIT 首创水务REIT 首钢生物质REIT 华夏中国交建REIT 国金中国铁建REIT 鹏华深圳能源REIT 12月末 11月末 涨跌幅 平安广河高速REIT 11.90 11.40 4.39% 华夏越秀高速REIT 7.91 8.31 -4.81% 浙商沪杭甬高速REIT 8.87 8.71 1.84% 华夏中国交建REIT 8.38 8.37 0.12% 国金中国铁建REIT 9.80 9.67 1.34% 富国首创水务REIT 4.56 4.66 -2.15% 中航首钢生物质REIT 15.55 15.68 -0.83% 鹏华深圳能源REIT 8.16 8.12 0.49% 资料来源：wind，YY评级 3、估值表现 十二月以来产权类REITs整体下跌，无论是产业园、长租公寓还是物流资产，都在进行重新定价。从12月末的中债IRR指数来看，华安张江光大园的中债IRR仍旧相对偏低，仅有2.52%，而10月新发行的两单产业园REITs国君东久、国君临港中债IRR分别为5.9%、5.7%，相对偏高。 图表6：产权型REITs估值表