REITs周报：REITs资产类型更趋多元

(2022.07.23-2022.07.29) 首支清洁能源类基金上市，REITs资产类型多样化 7月26日，鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（简称鹏华深圳能源REIT，下同）作为首支能源基础设施类REIT于深交所成功上市。 鹏华深圳能源REIT此次上市发行规模35.376亿元，发行份额6亿份，发售价格5.896元/份。基金的底层资产为深圳能源东部电厂（简称东部电厂），通过提供电力生产及相关服务收取电费收入。 基金的相关参与人专业性强。项目的原始权益人为深圳能源集团股份有限公司，控股股东和实控人为深圳市国资委，运营管理机构为深圳能源（同原始权益人）；资产专项计划的管理人为国信证券；基金管理人为鹏华基金。 该基金的管理人、项目运营方、原始权益人均在各自领域具有专业的管理和运营能力，具有权威性。 鹏华深圳能源REIT认购火爆。在发售阶段，网下投资者认购倍数达到109.15倍，公众投资者认购倍数超86倍，表现投资者对于清洁能源类REITs和该支基金的认可。我国公募REITs具有现金流稳定、底层资产质地优秀的特点，对于投资者有强吸引力。我国目前共有14支公募REITs上市，截至2022年7月29日，总市值为628亿元，仅占A股总市值的0.08%，REITs市场供不应求。 此次首支清洁能源REITs上市后，深交所提出“推动更多低碳领域基础设施REITs发行上市”，我们认为未来或有更多新能源相关的REITs上市，REITs整体市场具有较大的发展空间。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs指数上涨0.10%，上证综指下跌0.51%，国债指数0.14%；7月REITs指数上涨1.10%，上证综指下跌4.28%，国债指数上涨0.35%。根据我们的统计测算，截至2022年7月29日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.32；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。本周，日均换手率最高的是鹏华深圳能源REIT，日均换手率达到13.4%，主要由于IPO首周换手较高所致，日均换手率最低的是平安广交投广河高速REIT，日均换手率为0.25%；剔除本周上市的鹏华深圳能源REIT后，本周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建高速REIT，换手率提高0.28pct，换手率下降最多的是富国首创水务封闭式REIT，换手率下降0.86pct。 产权类REITs估值普遍高于特许经营权类REITs 截至2022年7月29日，P/FFO估值最高的是建信中关村产业园REIT，P/FFO达到34.21倍；估值最低的是沪杭甬杭徽REIT，P/FFO为10.57倍。分资产类型看，产权类REITsP/FFO估值在30倍以上，仅东吴苏园产业REIT估值28.71倍；特许经营权类REITs普遍估值在17倍以下，仅华夏中国交建高速REIT估值23.54倍。 投资建议：首支清洁能源REIT上市，体现了REITs市场底层资产类型的多样性，未来或有其他资产类型的REITs上市，如保障性租赁住房REITs等。 随着政策的逐渐落地，我们看好REITs市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.首支清洁能源REIT上市，资产类型更加多样 7月26日，鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（简称鹏华深圳能源REIT，下同）作为首支能源基础设施类REIT于深交所成功上市。 鹏华深圳能源REIT此次上市发行规模35.376亿元，发行份额6亿份，发售价格5.896元/份。 基金的底层资产为深圳能源东部电厂（简称东部电厂），通过提供电力生产及相关服务收取电费收入。考虑到项目公司须向监管方提出电力业务发电类申请许可申请，在获得电力业务许可证后方可按规定从事相关电力业务，东部电厂的许可证有效期自2021年8月5日起至2041年8月4日止，共20年。考虑到这种经营模式与生态环保的特许经营模式类似，我们将鹏华深圳能源REIT归类为特许经营权类REIT。 基金的相关参与人专业性强。项目的原始权益人为深圳能源集团股份有限公司，其控股股东和实控人为深圳市国资委，运营管理机构为深圳能源（同原始权益人）；资产专项计划的管理人为国信证券；基金管理人为鹏华基金。该基金的管理人、项目运营方、原始权益人均在各自领域具有专业的管理和运营能力，具有权威性。 鹏华深圳能源REIT认购火爆。在发售阶段，网下投资者认购倍数达到109.15倍，公众投资者认购倍数超86倍，表现投资者对于清洁能源类REITs和该支基金的认可。我国的公募REITs具有现金流稳定、底层资产质地优秀的特点，对于投资者有强吸引力。我国目前共有14支公募REITs上市，截至2022年7月29日，总市值为628亿元，仅占A股总市值的0.08%，REITs市场供不应求。 2022年1月，国家发改委、国家能源局在《关于绿色低碳转型体制机制和政策措施意见》中提到“研究将低碳能源项目纳入基础设施领域不动产投资新拓基金（REITs）试点范围”； 5月，国家能源局在《关于促进新时代新能源高质量发展的实施方案》政策解读中，提到“国家已将新能源项目纳入基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点支持范围”。此次首支清洁能源REITs上市后，深交所提出“推动更多低碳领域基础设施REITs发行上市”，我们认为未来或有更多新能源相关的REITs上市，REITs整体市场具有较大的发展空间。 表1：清洁能源REITs相关政策 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.产权类REITs和特许经营类REITs分化明显 本周，REITs指数上涨0.10%，上证综指下跌0.51%，国债指数0.14%；7月REITs指数上涨1.10%，上证综指下跌4.28%，国债指数上涨0.35%。根据我们的统计测算，截至2022年7月29日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.32；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.72。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图1：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.05%，特许经营权类REITs上涨0.23%；7月，产权类REITs上涨2.03%，特许经营权类REITs上涨0.53%。本周鹏华深圳能源REITs上市，对于特许经营类REITs指数产生积极影响，整体看产权类REITs指数表现优于特许经营类REITs指数，两类REITs分化明显。 图2：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周鹏华深圳能源REIT单周涨幅最大为2.96%，富国首创水务封闭式REIT单周降幅最大为1.39%；本月博时招商蛇口产业园REIT单月涨幅最大为4.37%，富国首创水务封闭式REIT单月降幅最大为2.75%；IPO以来建信中关村产业园REIT涨幅最大为48.41%，平安广交投广河高速REIT是唯一一支IPO以来下跌的基金，跌幅为3.99%；产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图3：公募REITs表现 2.2.本周仓储物流类REITs日均换手率偏低 本周，日均换手率最高的是鹏华深圳能源REIT，日均换手率达到13.4%，主要由于IPO首周换手较高所致，日均换手率最低的是平安广交投广河高速REIT，日均换手率为0.25%； 剔除本周上市的鹏华深圳能源REIT后，本周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建高速REIT，换手率提高0.28pct，换手率下降最多的是富国首创水务封闭式REIT，换手率下降0.86pct。 图4：本周公募REIT成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是能源基础设施类REITs，所占比例达到44.04%，主要由于鹏华深圳能源REIT上市，成交额占比最小的是生态环保类，所占比例为9.23%。本周，日均换手率最高的是能源基础设施类REITs，日均换手率为4.001%； 日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.359%。 图5：本周各类资产REITs成交和换手 3.产权类REITs估值普遍高于特许经营权类REITs 我们选取P/FFO作为衡量REITs基金估值的指标，其中FFO为2022年预期的可分配现金流。截至2022年7月29日，P/FFO估值最高的是建信中关村产业园REIT，P/FFO达到34.21倍；估值最低的是沪杭甬杭徽REIT，P/FFO为10.57倍。分资产类型看，产权类REITsP/FFO估值在30倍以上，仅东吴苏园产业REIT估值28.71倍；特许经营权类REITs普遍估值在17倍以下，仅华夏中国交建高速REIT估值23.54倍。 图6：公募REITs的P/FFO估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs审批进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周公募REITs主要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。