欧洲房地产趋势2023

内容 欢迎 执行概要 第一章 商业环境 第二章 环境 和社会影响 第三章 房地产和资本市场 第四章 部门看 第五章 第六章 城市看 第七章 20年 欧洲的新兴趋势 附录 城市的前景 关于 这份报告 你在这里执行概要 执行概要 “我们正步入相当重要经济放缓，无论是在实体经济还是在潜在的房地产市场。 泛欧洲的投资经理 以前的 内容下一个 马德里,西班牙 乌克兰战争的爆发给欧洲投下了长长的阴影，在可预见的未来，房地产和其他所有行业一样，将不得不应对经济和政治后果 。 虽然为第20版欧洲房地产®新兴趋势进行游说的行业领导者报告几乎没有直接影响 在俄罗斯入侵乌克兰的房地产投资组合中，战争的后果体现在能源成本飙升、通胀居高不下以及后来的利率上升上。十分之七的受访者认为欧洲将在2022年底前陷入衰退。 调查和采访是在夏季进行的，如果有的话，欧洲经济和房地产市场的前景在发布前的几个月变得更加不确定。 这种情绪与去年的报告形成鲜明对比，当时欧洲国家之间仍然受到新冠疫情的团结一致 以及商业信心即将达到封锁的高峰。欧洲现在似乎对能源供应和内部政治的压力更加不安，这增加了投资者的整体不确定性。 很大程度上取决于预期衰退的严重程度和持续时间，正如受访者指出的那样，经济 以往经济衰退背后的环境和市场状况都与欧洲今天所经历的情况大不相同。 虽然城市排名看起来很熟悉——伦敦保持头把交椅，而巴黎从柏林取代第二名 —自去年的调查以来，欧洲新兴趋势涵盖的所有30个城市的整体投资和发展前景均有所下降。 即使是投资者在德国法兰克福、慕尼黑和汉堡的其他惯常避风港，也没有像往年那样坚定不移地积极情绪 ，这反映了通货膨胀对欧洲最大经济体的潜在影响及其对俄罗斯天然气供应的依赖。 尽管普遍存在不确定性，但欧洲各地的租赁活动在2022年的大部分时间里保持得相当不错。但人们普遍认为，高能源价格和经济衰退将导致入住率和租金下降，即使在以前强劲的行业也是如此。很明显，无论如何，2023年将是艰难的一年，正如一些行业领导者所说，复苏可能要到2024年初才会出现。 不出所料，对未来一年股权和债务可用性的信心已降至自 全球金融危机尽管流动性不太可能完全消失。开发活动在2022年放缓，预计2023年将大幅下降。 作为时代的标志，新能源基础设施连续第二年位居行业排名榜首，部分反映了能源价格的历史高位 以及冬季短缺的前景。该部门涵盖广泛的实物资产，如太阳能、风能、储能和电力运输基础设施。它的最高排名也是更广泛、更长期趋势的一部分，投资者将持股从主流房地产重新平衡到将受益于 人口、气候变化和技术的大趋势，以及更强劲的非周期性需求。 值得注意的是，尽管对该行业政治风险的担忧日益增加，但各种形式的住房在调查受访者的前10名中占据主导地位-就像他们多年来所做的那样。从广义上讲 ，人们普遍认为，欧洲市场的住宅供需平衡在过去一年中没有改变，而且不太可能很快改变。 你在这里 执行概要 瑞士苏黎世 下一个 内容 以前的 你在这里 执行概要 最大的担忧是房地产价值的压力，随着资产净值的折让不断加深，这在上市行业已经发出了良好的信号。直接房地产价值在2022年开始下降，现在认为进一步下跌是不可避免的，预计优质和二级房地产之间的价格将扩大。 其中一些担忧导致物流，曾经的明星表现，尽管它在投资前景方面仍排名第七，租金增长排名第六。但是，当价值下跌时，收益率已降至历史低点（许多市场低于3%）的行业尤其容易受到影响。 许多资深房地产专业人士认为，通胀将在2023年的某个时候达到顶峰，并明确央行可能加息的程度。在这一点上，资产的价值可能较低，但对于价值可能在哪里结算会有更多的方向。 然而，在应对市场的直接中断时，该行业似乎承认，它必须继续发展并负责任地应对房地产的长期结构性变化以及围绕环境、社会和治理问题的更广泛挑战。 近90%的受访者强调了在未来20年内创造社会影响和财务回报的重要性，而60%的受访者认为增加组织多样性的重要性。 挑战始终是使行动与这些值得称赞的雄心保持一致，在能源效率和供应问题影响每个欧洲家庭以及经济限制有可能阻碍实现净零排放的一年中更是如此。房地产在这里的努力有了新的重要性。 尽管如此，随着时间的流逝，房地产专业人士正在更多地考虑该行业如何开展业务以及“适合用途”的房地产类型。从长远来看。为了纪念欧洲新兴趋势20周年，我们提出了广泛的要求 的行业参与者探索这些主题以及他们在未来20年内如何定义房地产，同时反思迄今为止塑造该行业的许多市场变化。 如第7章所述，该行业在未来20年内走向“负责任的资本主义”是由许多因素推动的，但最重要的是气候危机。这一趋势在欧洲新兴趋势的整个历史中才变得突出和重要，连接过去、现在和未来。 全球化是世界上最大的财富创造者，它正在进入停顿或轻微的逆转。对房地产的影响是，它不再是起航的涨潮 所有船只。这将是关于你可以通过聪明而不仅仅是通过规模来区分的地方。 全球投资经理 下一个 英国伦敦 你在这里的商业环境 第一章 商业环境 “作为投资者，我们不仅面临着纯粹的经济问题，还面临着地缘政治问题，这些问题过去很有趣，但其实现在有重大影响在我们的经济。” 的策略,私人股本公司 以前的内容 下一个 法兰克福,德国 如果说疫情的第三年本应迎来希望的迹象 ，那么欧洲爆发的战争则推迟了复苏，暴露了经济、社会和政治结构的重大结构性弱点。 新兴的趋势在欧洲房地产 2023发现房地产世界停滞在一个令人不安的十字路口，因为利率上升与飙升的通货膨胀相伴而来，将欧洲拖入衰退 。 一位爱尔兰房地产业领袖总结了整个行业的情绪，他说：“欧洲正在经历一个非常严峻的冬天。 在一场短暂的、受新冠疫情启发的团结表现之后，欧洲因能源供应和内部政治的压力而变得更加不安。各国甚至因依赖俄罗斯天然气的经济短视而相互指责，并一再未能就此问题达成共识。 一位全球投资管理主管指出，差异有时非常明显：“如果你坐在德国或英国，突然之间能源成为一个巨大的话题，而受益于核电的法国人可能会问，问题出在哪里？” 但瑞典和意大利的右翼选举成功、英国新首相的上任以及法国的不确定性都表明，整个政治格局可能会发生进一步的动荡。 毫无疑问，欧盟委员会在达成一致决定方面将面临更艰难的旅程。 一位德国首席执行官说：“看看昏昏欲睡和自满的德国就知道了。我相信我们现在感受到的热度实际上正在引发一些必要的改革，如果没有这些外部力量，我们就无法抓住这些改革。 虽然接受《欧洲新兴趋势》采访的人报告说，乌克兰冲突对他们的房地产投资组合几乎没有直接影响，但战争的后果无处不在。“这是不可能的 可以说我们没有受到战争的影响。看看能源成本、通货膨胀和利率就知道了，“一家泛欧开发商的首席执行官指出 。 由此产生的负担能力危机和衰退风险——其影响可能会以某种方式影响所有行业——剥夺了该行业在COVID-19头两年提供的明确“避风港”行业，例如住宅和物流。在脸上对于日益昂贵的债务，房地产专业人士认为，即使是运营资产提供的相对收入保障也需要更大的努力和独创性 。 许多人正在等待定价和收益率的明确性。 “在利率上升以及优质和二级房地产之间相对定价变化的推动下，估值将发生变化，”一位泛欧投资者的投资策略主管表示。 随着资产净值（NAV）的折让不断加深，上市行业已经首当其冲，许多公司正在探索“私有化”路线。意大利的Coima就是最近的一个例子，它在股市上市仅六年后就退市了。但压力不仅限于专门从事受当前危机不当影响的资产的公司——甚至是一家盈利的物流集团的董事总经理也指出，“像所有人一样，我们的股价已经大幅下跌” 。 投资者不喜欢不确定性。虽然许多人在夏早休息，希望在9月份恢复正常营业，但投资环境继续严重恶化。现在，许多交易被搁置，因为担忧已经变得清晰，借贷成本高于一代人。 尽管房地产公司的杠杆率不像过去十五年监管变化那样陷入全球金融危机，但一些地区的两位数通胀——以及滞胀的幽灵——继续削弱投资者需求进入2023年。 你在这里 商业环境 一旦经济衰退到来，估值就会发生变化，利率上升，优质和二级房地产之间的相对定价也会发生变化。 法国巴黎 下一个 内容 以前的 你在这里 商业环境 图1-1房地产企业信心,2011-2023 资料来源:欧洲新兴趋势调查2023年 60% 50% 40% 30% 20% 商业信心 业务盈利能力 业务人员 “所有市场参与者都非常谨慎，因此流动性正在下降。我预计交易量将大幅下降，“一位全球投资管理主管表示。 %增加 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 对环境、社会和治理（ESG）问题的关注显然对该行业仍然很重要，尽管气候辩论部分被宏观经济困境的警笛声所淹没，建筑成本因供应链拥挤而膨胀。然而，随着消费者和行业对负担能力问题的担忧飙升，房地产有机会将社会影响工作和环境管理相结合，并解决材料和能源危机，并采取激进的可持续发展方法。前几期的《欧洲新兴趋势》发现，行业主角将房地产重新构建为“社会基础设施”。许多业内人士认为,时间 声称已经到来。 一位全球投资策略主管表示：“新开发已经放缓，翻新已经放缓，但尽管如此，我们都必须在未来几年做出ESG承诺。 所有市场参与者都非常谨慎，因此流动性正在下降。我预计交易量将大幅下降。 以前的 乐观现实主义取代 2023年的利润和信心将下降，反 情绪。这是明显不同的 该调查显示业的谨慎 到去年，当时情绪出现了封锁高峰。 选择性和银行变得更加厌恶风险，“一位全球房地产出 投资主管指 映了整个行 然而，尽管 员工人数增 。 2022年相比，预计商业信心、盈的比例有所下降，但总体份额仍高 内容下一个 与利能力和 加于大流行 的第一年。员工人数仍然是最积极的指标，56%的受访者 结果表明，目前紧张的劳动力市场总体上推动了员工保留政策，只有10%的受访者设想让人们离开。 “我们缺乏劳动力，工资和工资面临压力，这在经济衰退期间从未发生过，”一位泛欧房地产首席执行官表示 。 “股权和债务资本的可用性都有所下降。投资者变得更加多 预计人数将保持不变。 你在这里 商业环境 即便如此,欧洲房地产面临重大 图1-22023年欧洲营商环境问题引发关注 资料来源:欧洲新兴趋势调查2022年 有关总体% 来自四方相互关联的经济逆风的挑战，并且明显增加与2022年相比，行业领导者的关注。 对通胀、利率、欧洲和全球经济增长的担忧都急剧加剧与去年相比，即便如此，他们开始让大多数受访者感到震惊。但这一次，几乎完全一致认为通货膨胀“令人担忧”-根据 91%的行业领导者。据只有三分之二的受访者称，这与 2022年形成鲜明对比，当时最大的担忧是网络安全。 “在这种通货膨胀的环境中保持竞争力非常困难，”比利时和卢森堡的ULI成员圆桌会议总结道。 只有少数人认为通胀问题有上行空间。“如果钱变得不值钱 ，现有的钱将更多地投资于房地产。高收入者仍在购买房产作为通胀对冲工具，“奥地利房地产专业人士小组表示。 不出所料，利率紧随其后，占89%，而欧洲经济增长缓慢是88%的受访者的另一个危险信号。81%的受访者面临全球经济下滑风险，是去年的两倍。 如果钱变得不值钱，现有的钱将更多地投资于房地产。高收入者仍在购买房产作为通胀对冲工具。 “欧洲几乎没有天然气和石油，这使得能源变得昂贵。风险在于，整个非洲大陆的地点将失去对工业和商业生产的吸引力，国际公司将首先离开，“一位全球房地产主管警告说 。 “我们真的必须抓住。我们的经济不能依赖中国，国家安全不能依赖美国，能源不能依赖俄罗斯，“一家泛欧开发商的首席执行官表示。 8月，美国总统拜登将《降低通胀法案》签署为法律 ，该政策旨在减少该国的赤字，同时可能缓解消费者在 医疗。值得注意的是，它也被称