2023年欧洲房地产新兴趋势报告（英文）

CONTENTS 欢迎 执行摘要 CHAPTER1 商业环境 CHAPTER2 环境 &社会影响 CHAPTER3 房地产和资本市场 CHAPTER4 要观看的部门 CHAPTER5 CHAPTER6 CITIES 观看 CHAPTER7 20年 欧洲的新兴趋势 APPENDIX 城市前景 关于 THEREPORT 你在这里执行摘要 执行摘要 “我们正处于相当重要的风口浪尖上实体经济和潜在房地产市场的放缓。“ 泛欧投资经理 PREVIOUS CONTENTSNEXT 西班牙马德里 乌克兰战争的爆发给欧洲蒙上了长长的阴影，房地产和其他所有行业一样，在可预见的未来，将不得不应对经济和政治影响。 虽然行业领导者为第20版“房地产®欧洲新兴趋势 ”进行拉票，但报告的直接影响不大 在俄罗斯入侵乌克兰的房地产投资组合中，战争的后果可以看出，能源成本飙升，历史上的高通胀以及后来的利率上升。十分之七的受访者认为欧洲将在2022年底之前陷入衰退。 调查和访谈是在夏季进行的，如果有的话，欧洲经济和房地产市场的前景在出版前的几个月变得更加不确定。 这种情绪与去年的报告形成鲜明对比，当时欧洲国家之间仍然存在受COVID启发的团结，因为 以及商业情绪的封锁高峰。欧洲现在似乎对能源供应和内部政治的压力更加不安，这增加了投资者的整体不确定性。 很大程度上取决于预期衰退的严重程度和持续时间，正如受访者指出的，经济 此前低迷时期背后的环境和市场条件都与欧洲今天所经历的完全不同。 尽管城市排名看起来很熟悉-伦敦保持头把交椅 ，而巴黎则取代柏林排名第二 自去年的调查以来，欧洲新兴趋势涵盖的所有30个城市的整体投资和发展前景都有所下降。 即使是投资者在德国，法兰克福，慕尼黑和汉堡的其他惯常的避风港，也没有像往年那样坚定不移的积极情绪，这反映了通货膨胀对欧洲最大经济体的潜在影响及其对俄罗斯天然气供应的依赖。 尽管存在普遍的不确定性，但整个欧洲的租赁活动在2022年的大部分时间里保持得相当好。但是人们普遍认为，高能源价格和经济衰退将导致入住率和租金下降，即使在以前强劲的行业中也是如此。很明显，2023年无论如何都将是艰难的一年，正如一些行业领导者所言，复苏可能要到2024年初才能出现。 毫不奇怪，对未来一年股权和债务供应的信心已经跌至自 全球金融危机，尽管流动性不太可能完全消失。2022年发展活动放缓，预计2023年将大幅下降。 作为时代的标志，新能源基础设施连续第二年位居行业榜首，部分反映了能源价格的历史高位。 以及冬季短缺的前景。该部门涵盖了广泛的实际资产 ，例如太阳能，风能，能源存储和电力运输基础设施。其最高排名也是更广泛的长期趋势的一部分，在该趋势中，投资者将持有量从主流房地产转向将受益于替代行业 人口统计学、气候变化和技术的大趋势-以及更强劲的非周期性需求。 值得注意的是，尽管人们对该行业的政治风险越来越担忧，但调查对象的十大选择中仍有各种形式的住房占主导地位。在广泛的层面上，人们普遍认为，欧洲市场的住宅供需之间的平衡在过去一年中没有改变 ，而且不太可能很快改变。 你在这里 执行摘要 瑞士苏黎世 NEXT CONTENTS PREVIOUS 你在这里 执行摘要 最大的担忧是对房地产价值的压力，随着对净资产价值的折扣继续加深，上市行业已经很好地表明了这一点。直接房地产价值在2022年开始下降，现在认为进一步下降是不可避免的，主要房地产和次要房地产之间的价格预计将扩大。 尽管在投资前景方面仍排在第七位，在租金增长方面仍排在第六位，但这种担忧导致了物流的整体排名下滑。但是 ，当价值下跌时，收益率已压缩至历史低点，在许多市场中低于3％的行业尤其暴露。 许多资深房地产专业人士认为，通胀将在2023年的某个时候达到顶峰，并使人们清楚地知道央行可能会加息多少。到那时，资产的价值可能会降低，但价值可能会在哪里确定会有更多的方向。 然而，在应对对市场的直接干扰时，该行业似乎承认 ，它必须继续发展并负责任地应对房地产的长期结构性变化以及围绕环境，社会和治理问题的更广泛挑战。 近90％的受访者强调在未来20年内创造社会影响力以及财务回报的重要性，而60％的受访者认为增加组织多样性的重要性。 挑战始终是使行动与这种值得称赞的野心保持一致，尤其是在能源效率和供应问题影响到每个欧洲家庭以及经济限制可能阻碍实现净零的道路的一年中。房地产在这里的努力具有新的重要性。 尽管如此，随着时间的流逝，房地产专业人士正在更多地思考该行业如何开展业务以及将“适合目的”的房地产类型 为了纪念欧洲20年的新兴趋势，我们要求范围广泛行业参与者探索这些主题，以及他们在未来20年内如何定义房地产，同时反思迄今为止塑造该行业的许多市场变化。 如第7章所述，该行业在未来20年向“负责任的资本主义”的发展是由许多因素驱动的，但最重要的是气候危机。这是一个趋势，在整个新兴趋势欧洲的历史中，它连接了过去，现在和未来。 全球化是世界上巨大的财富创造者，它正在停顿或略微逆转。对房地产的含义是，它不再是起航的潮流 所有的船。这将是关于你可以通过变得聪明而不仅仅是通过规模来区分的地方。 全球投资经理 NEXT 伦敦,英国 你在这里的商业环境 CHAPTER1 商业环境 “作为投资者，我们不仅面临着纯粹的经济问题，还面临着地缘政治问题，这些问题曾经很有趣，但实际上现在正在产生重大影响我们的经济”。 私募股权公司战略主管 PREVIOUSCONTENTS NEXT 德国法兰克福 如果大流行的第三年应该带来希望的迹象 ，那么欧洲战争的爆发已经推迟了复苏，并暴露了经济，社会和政治结构中的重大结构性弱点。 欧洲房地产的新兴趋势 2023发现房地产世界陷入了一个令人不安的十字路口，因为利率上升导致通胀飙升，欧洲陷入衰退。 一位爱尔兰房地产领导者总结了整个行业的情绪，他说 ：“欧洲正处于一个非常严峻的冬天。” 在短暂的，受到COVID启发的团结表现之后，欧洲对能源供应和内部政治的压力变得更加不安。各国甚至因经济上对俄罗斯天然气的依赖短视而互相指责，并且一再未能就此问题达成共识。 一位全球投资管理主管指出，这种差异有时很明显：“如果你坐在德国或英国，突然之间，能源是一个巨大的主题，而受益于核电的法国人可能会问，问题在哪里？” 但是，瑞典和意大利的右翼选举成功，英国新任总理以及法国的不确定性都表明，整个政治格局可能会进一步动荡。 欧盟委员会在达成一致决定方面无疑将面临更艰难的考验 。 一位德国首席执行官说：“只要看看昏昏欲睡和自满的德国。我相信我们现在感觉到的热量实际上正在引发一些必要的改革，如果没有这些外力，我们就无法控制。” 虽然接受欧洲新兴趋势采访的人报告说，乌克兰冲突对他们的房地产投资组合几乎没有直接影响，但战争的后果无处不在。“这是不可能的 说我们没有受到战争的影响。看看能源成本、通货膨胀和利率，”一位泛欧开发商的首席执行官指出。 由此产生的可负担性危机和衰退风险-其影响可能会以一种或另一种方式影响所有部门-使行业失去了COVID-19头两年提供的明显的“避风港”部门，例如住宅和物流。面对 在日益昂贵的债务中，房地产专业人士认为，即使是运营资产提供的相对收入保障也需要更大的努力和独创性。 许多人正在等待明确的定价和收益率。 泛欧投资者的投资策略负责人表示：“由于利率上升以及主要房地产和次要房地产之间的相对价格变化，估值将发生变化。” 随着资产净值（NAV）的折价继续加深，上市行业已经首当其冲，许多公司正在探索“私有化”路线。意大利的Coima就是最近的一个例子，在股票市场上仅仅六年后就退市。但是，压力不仅限于专门从事受当前危机过度影响的资产的公司-甚至一家盈利物流集团的董事总经理也指出，“像所有人一样，我们的股价已经大幅下跌 o” 投资者不喜欢不确定性。尽管许多人在初夏休假，希望在9月恢复业务，但投资环境仍在继续显着恶化。现在，许多交易被搁置，因为人们的担忧已经变得清晰，借贷成本高于一代人的水平。 尽管房地产公司的杠杆率没有进入全球金融危机时那么高，主要是由于过去十年半的监管变化，但一些地区的两位数通胀-以及滞胀的幽灵-继续削弱投资者的需求。 你在这里 商业环境 一旦经济衰退到来，由于较高的利率以及主要房地产和次要房地产之间相对定价的变化，估值将发生变化。 法国巴黎 NEXT CONTENTS PREVIOUS 你在这里 商业环境 图1-12011-2023年房地产企业景气状况 来源：新兴趋势欧洲调查2023 60% 50% 40% 30% 20% 商业信心 业务盈利能力 业务人数 “所有市场参与者都非常谨慎，因此流动性正在下降。我预计交易量将大幅下降，”投资管理全球负责人表示。 %增加 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 对环境，社会和治理（ESG）问题的关注显然对行业仍然很重要，尽管气候辩论在一定程度上被宏观经济困境的警报声所淹没，建筑成本因拥挤的供应链而膨胀。然而，随着消费者和行业对可负担性问题的担忧飙升，房地产有机会通过激进的可持续发展方法来配合社会影响努力和环境管理，并解决材料和能源危机。欧洲新兴趋势的先前版本已经发现行业主角将房地产重新定义为“社会基础设施” 。 业内许多人认为是时候对这一要求很好。 一位全球投资策略主管表示：“新的发展已经放缓，翻新已经放缓，但尽管如此，我们都必须在未来几年做出ESG承诺。” 所有市场参与者都非常谨慎，因此流动性正在下降。我预计交易量会严重下降。 现实主义取代乐观主义 2023年利润和信心下降，反映出 o这是明显不同的 ，当时情绪出现了一个封锁高峰o PREVIOUS 该调查表明 选择性和银行已经变得更加厌恶风险，“一位全球房地产投资主管指出。 结果表明，目前紧张的劳动力市场总体上正在推动员工保留政策，只有10％的受访者设想让员工离开。 谨慎情绪到了去年 CONTENTS 预 整个行业的 然而，虽然 的比例与20 流行的第一 计商业信心、盈利能力和员工人 2年相比有所下降，但总体份额仍o员工人数仍然是最积极的指标， NEXT 2 年 数将增加 高于大 56%的 一位泛欧房地产首席执行官表示：“我们缺乏劳动力，我们在工资和工资方面面临压力，这在经济衰退期间从未发生过。” “股本和债务资本的可用性都有所下降。投资者变得更加 受访者预计人数将保持不变。 你在这里 商业环境 即便如此，欧洲房地产面临着一个重大的 图1-22023年欧洲商业环境问题引起关注 来源：2022年欧洲新兴趋势调查 总体关注百分比 来自四个相互关联的经济逆风的挑战，而且有明显的增加 与2022年相比，受到行业领导者的关注。 对通胀、利率、欧洲和全球经济增长的担忧都在急剧上升 与去年相比——即使如此，他们也开始让大多数受访者感到震惊。但这一次，人们几乎完全一致认为通货膨胀是“令人担忧的”——根据 91％的行业领导者。这与2022年的最大担忧是网络安全形成鲜明对比，仅三分之二的受访者表示。 “在这种通货膨胀的环境中保持竞争力非常困难，”ULI 成员在比利时和卢森堡举行的圆桌会议总结道。 只有少数人认为通货膨胀问题有好处。奥地利房地产专业人士小组说：“如果货币变得不值钱，现有资金将更多地投资于房地产。高收入者仍在购买房地产作为通货膨胀对冲工具。” 毫不奇怪，利率紧随其后，成为89％的主要担忧，而欧洲增长缓慢是88％受访者的另一个危险信号。81 ％的受访者面临全球经济下行风险，是去年的两倍。 如果钱变得不值钱，现有的钱将更多地投资于房地产。高收入者仍在购买房地产作为通货膨胀对冲。 一位全球房地产主管警告说：“欧洲几乎没有天然气和石油，这使得能源昂贵。风险在于，整个欧洲大陆的地方