房地产 ® 新兴趋势 ： 亚太地区 2023 年

2023年房地产®亚太地区的新兴趋势 出版物来自： 房地产®的新兴趋势 亚太地区2023年 Contents iv 执行摘要 33 第3章：属性类型Outlook vi 给读者的通知 34 办公室 34 远程工作驱动器更改 1 第1章：未知水域 35 不断发展的工作区 2 交易减少 37 权力下放恢复 3 在Limbo中的上限利率 37 重修旧 4 防御性避难所 38 物流 8 澳大利亚:关键主题 39 屈服压缩咬 10 通货膨胀加剧发展风险 40 数据中心 11 承保变更 40 问题挂载 12 中国:关键主题 41 削减碳 14 主流退居二线 41 Retail 15 苦恼：放弃？ 42 重新发明车轮 16 日本:关键主题 43 分享零售派 18 净零未来 43 住宅 19 实现净零 44 全球浪潮 44 数字堆叠吗？ 21 第二章：房地产资本流动 46 Hospitality 23 发展前景排名 23 增加跨境交易 49 受访者 26 货币波动性 50 赞助组织 27 筹款和干粉 28 公共市场抛售 29 银行收紧条款 30 非银行债务蓬勃发展 31 绿色债务的薄薄的利润率 房地产的新兴趋势®亚太地区2023年i 编辑领导团队 房地产的新兴趋势®亚太地区2023年椅子普华永道顾问和研究人员 斯图尔特·波特，普华永道 DavidFaulkner，城市土地研究所 主要作者 ColinGalloway，城市土地研究所顾问 ULI编辑和生产人员 JamesA.Mulligan，高级编辑 DavidJamesRose，执行主编/手稿编辑MayChow，亚太区高级副总裁 DiwaLaw，亚太高级助理KarenCheng，设计师 房地产的新兴趋势®是普华永道的商标，在美国和其他国家注册。版权所有。 在普华永道，我们的宗旨是建立对社会的信任并解决重要问题。我们是152个国家/地区的公司网络，拥有近328,000名员工，致力于提供质量保证，咨询和税务服务。通过访问www.pwc.com了解更多信息并告诉我们对您重要的事情。 ©2022普华永道。保留所有权利。普华永道是指普华永道网络和/或其一个或多个成员公司,每个成员公司都是独立的法律实体。有关更多详细信息,请参阅www.pwc.com/structure。 ©2022年11月，普华永道和城市土地研究所。 在香港印刷。保留所有权利。未经出版商书面许可，不得以任何形式或任何方式 ，电子或机械地复制本书的任何部分，包括影印和记录，或通过任何信息存储和检索系统。 推荐书目列表： 普华永道和城市土地研究所：房地产的新兴趋势®亚太地区2023年。华盛顿特区：普华永道和城市土地研究所，2022年。 ISBN：978-0-87420-482-7 澳大利亚 安德鲁·克洛克·安东尼·奥奇托·阿拉什·阿齐米·比安卡·巴克曼·卡梅隆·卡特·卡米拉·里尔斯通·克里斯蒂安·霍尔·黛比·矿工黛比·史密斯 HuiPengPhayJamesRogersJaneReillyJoeSheeranJoshCardwellJosieHellsternJulianSusingLizSteselMatthewLunnNickRogaris 罗斯A汉密尔顿舒杰龙 SueHorlinTonyMassaro VoulaPapageorgiou 中国大陆BinGBZhaoKanusKMYueMichaelMaSallySunWinnieXian 香港特别行政区DavidKHKanPaulWaltersRaphaelChu 台湾BonniePHoDaisyHHsuDavidTienJasonLiu 印度 AtanuBhattacharjeeJanviWadhwa 印度尼西亚BrianArnoldDavidWake 玛吉·玛格丽特 Japan AkemiKitoEishinFunahashiHideoOhtaHiroshiTakagiKenjiNakamura 平山孝一郎渡边三明久田宗一郎修工·波特武史长岛隆史山口武史 卢森堡KeesHageRobertCastelein 菲律宾 MalouLim 新加坡 CheeKeongYowDavidLeeMagdeleneChua ii房地产的新兴趋势®亚太地区2023年 执行摘要 尽管2022年，除中国外，大多数亚太市场开始摆脱区域性COVID限制的影响，但随着投资者展望2023年，他们发现自己面临着一系列不同但同样危险的威胁：高通胀，利率上升，公共和私营部门债务水平不可持续，以及即将到来的全球衰退。 这种滞胀的组合创造了一个没有现代剧本的环境 ，并导致许多房地产投资者在2022年下半年离开市场，等待事件上演。结果，第三季度亚太地区交易下降 根据分析师MSCI的数据，同比增长38%，创 10年新低。 然而，最终，投资者将不得不适应新的市场现实 ，这将带来许多根本性的变化： •上限利率将退出。多年的廉价和宽松的流动性对房地产产生了可预测的影响， 导致资产价格飙升和收益率压缩。但是，随着利率上升现在开始恢复到均值，房地产收益率必须随之上升，以维持债务成本的利差。到目前为止，这一过程在亚太地区的进展缓慢 市场，尽管澳大利亚和韩国都开始看到一定程度的上限利率扩张。然而，最终，许多受访者预计，2023年地区上限利率将平均上升100 至150个基点。 一个例外可能是日本，预计日本将维持其超低利率环境-日本的上限利率因此应保持相对稳定，使东京成为吸引外国投资基金的磁石。 •投资者寻求防御性避风港。投资者已经开始调整策略，转而支持更具防御性的房地产类型，特别关注诸如租金指数化、更短的 租赁期限更容易向上修改以及可靠的经常性收入等特征。“床位”——包括多户家庭、酒店、老年生活和学生住房等子类型——就是这样一个领域。 物流,结构性供给不足将继续支撑需求, 而租金通常是整体业务成本中相对较小的一部分，这是另一个。与此同时，数据中心、冷存储和生命科学等专业资产类别具有“粘性”品质，以及长期与指数挂钩的租赁和通常较高的租金。 按国家/地区分列的调查答复 25 20.5% 16.8% 15.7% 13.8% 11.4% 9.5% 6.7% 6.3% 4.3% 2.4% 20 15 10 来源：亚洲房地产的新兴趋势 2023年太平洋调查。 *包括柬埔寨、马来西亚、缅甸、尼泊尔、新西 兰、台湾、泰国、美国和越南。 5 0 澳大利亚 中国香港 印度印度尼西亚 Japan 菲律宾新加坡韩国 Other* •不断上升的风险打击了开发项目。近年来，作为在高质量建筑库存总体短缺的环境中制造新产品的一种方式，“构建到核心”策略变得 很流行。但是，随着建筑成本和利率的上升以及对占用者需求的疲软前景，许多新项目已被搁置。 •主流资产变得不那么受欢迎。办事处一直是区域投资资本的最大接受者，但对占领者需求的质疑，特别是随着远程工作实践的继续 ， 已经侵蚀了他们的受欢迎程度。然而，需求仍然强劲，因为 50% 主要集中在一个国家/地 区 全球焦点 20% 4% 其他重点 26% 泛亚焦点 您的业务活动的地理重点是什么？ 希望吸引员工回到办公室的占用者所需要的现代高质量建筑。尽管零售收益和价值已被重新评估到一定程度，以至于越来越多的投资者将优质，位置优越的零售资产视为逆向交易。 随着多年的COVID限制继续破坏现金流，许多房地产投资者已经预料到了 资不抵债业务的困境销售激增。然而，到目前为止，令人惊讶的是，几乎没有什么困境浮出水面，随着经济现在正常化，投资者的预期已经放缓。也就是说，一些市场和资产类别有许多资产需要再融资或重新定位。酒店-尤其是 在日本-即使区域旅行增加，也提供良好的范围。此外，长期影响中国开发商的流动性紧缩导致了当地市场的广泛压力和困境，尽管买卖价差仍然太大，无法吸引许多外国买家。与此同时，韩国是另一个潜在的困境之地，利率快速上升和高企 建筑成本使一些最近的买家陷入不经济的交易。 实现净零碳地位已成为许多区域投资战略的重要组成部分。主题 资料来源：2023年亚太地区房地产新兴趋势调查。 部分是由政府的采用驱动的 巴黎协议的目标，部分是由于即将到来的租户的要求，部分是由于意识到如果建筑物不能满足投资者的要求，业主可能会被搁置资产 因此，遵守国际报告标准，特别是欧盟2021年可持续财务披露条例（SFDR）变得越来越重要。 尽管如此，在区域范围内，房地产碳效率标准仍然很低。澳大利亚和新加坡等市场遥遥领先。否则 ，合规往往是国际基金在顶部购买的领域 随着2030年最后期限的临近,合规将继续加速。 从今年相对疲软的资本流动来看，门户城市再次脱颖而出，全球大型基金继续积极投放资本 ，国内买家的活动减少。海外投资上升 新加坡的两位数数字，新加坡获得的资本在其他年份可能会流向中国和香港，还有日本。 因此，新加坡和东京 在今年的投资前景排名中，分别排名第一和第二。随着投资者追逐高利率，印度尼西亚，菲律宾和（尤其是）越南等东南亚新兴市场也在向上迁移 经济增长，新兴消费阶层以及（对越南而言）外国直接投资不断流入新的制造设施。 廉价而宽松的债务帮助房地产投资者取得了大约14年的业绩，但随着全球利率正常化，银行贷款现在更加昂贵，更难获得，并且受到更严格的限制。不过，实际上，债务的可获得性因市场而异。在中国，利率正在下降，获得债务的机会正在 随着政府放松货币政策，更加宽松。在日本，政府压低债券收益率的决心意味着银行融资仍处于1％以下。 但是，由于利率跟随西方市场的轨迹，其他市场的借贷成本（在澳大利亚约为4％）今天明显更高。 虽然贷款仍然广泛适用于信誉良好的借款人，但条款和 任期收紧，为区域非银行贷款市场的发展创造了催化剂。 与此同时，个别资产类别仍处于经常发生深刻变化的过程中。 办公室:从长远来看，办公室将继续是首选的资产类别，尽管随着投资者的到来，他们的明星暂时黯淡了 掌握新常态需求的动态-需要多少空间，应该位于哪里（CBD或郊区？），以及在不断发展的混合工作空间中，占用者需要哪些类型的装修？ 物流:亚太地区物流空间持续的结构性短缺没有结束的迹象，特别是 asonlineretailingcontinuestogrowmeterally.Butrapidcapratecompressionseeninrecentyearshasleftmanyinvestorswonderingiftheindustryhascometoofartoofast,especially 随着利率上升到现在几乎不存在利润率的地步。尽管如此，随着新产能的积压，对空间的需求将继续无情， 而强劲的租金增长应该很快就会在不损害资本价值的情况下重新建立收益率差。 零售:交易量在2022年下降，反映出主流投资者对传统零售资产的兴趣在下降，尽管非自由支配的子类型继续 寻找青睐。但是，从长远来看，在良好的位置上表现良好的资产将继续取得成功，一旦房东和租户能够找到一个成功的公式来重新构想资产，以实现互惠互利。 住宅:多户建筑按租金开发最近在亚太市场如雨后春笋般涌现，因为 全球机构投资者的目标是该行业的长期、可靠的收入来源和短期租金， 可以轻松重置以适应通胀压力。日本长期以来一直是该地区唯一的制度化市场，但外国投资者 现在也希望澳大利亚和中国成为新的多家庭市场的东道国。然而，由于可疑的需求和激进的承保造成了超压缩的上限利率，这种策略可能适得其反，如果利率上升继续侵蚀利润率，这种策略可能适得其反。 酒店:尽管亚太地区的游客人数仍大大落后于西方市场，但反弹的旅游市场终于为长期遭受苦难的酒店业提供了缓解。然而，虽然现金流现在正在反弹， 但债务水平仍然很高，许多地区性酒店资产仍可能以贴现水平交易。投资者将日本作为2023年交易的可能市场。 给读者的通知 房地产的新兴趋势®《亚太》是目前第17版的趋势和预测出版物，是房地产行业最受推崇和广泛阅读的预测报告