宏观专题研究报告：“稳地产”加码，需要关注什么？

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 赵伟 分析师 SAC执业编号：S1130521120002 zhaow＠gjzq.com.cn 杨飞 分析师 SAC执业编号：S1130521120001 yang_fei＠gjzq.com.cn 李雪莱 联系人 lixuelai＠gjzq.com.cn “稳地产”加码，需要关注什么？ 近期，调整优化房企股权融资、金融16条等多项稳地产措施出台，政策思路转向“供需齐发力”，已有政策落地效果如何，未来如何演化？详细梳理，供参考。  “稳地产”有何措施？从供给松绑到“稳需求”措施增多，再到“供需齐发力” “稳需求”政策逐步加码，由地方政策出台居多转向部委出台增多。去年年底，部分三四线城市开始出台购房放松政策；3月以来，需求政策明显增多，三季度政策出台数较一季度增长3.3倍；从政策适用范围看，放松城市的能级提高，由北海等中低能级城市向郑州等中高能级城市转移，再而部委开始出台相关政策；从政策力度来看，放松措施升级，由购房补贴等转向放松四限、调整首付比例。 供给政策从“保交楼”再到“保交楼、保主体”并驱，支持力度加强。去年12月，“保持信贷平稳有序投放”的提出标志地产融资限制开始放松；7月断贷事件后，供给政策更侧重“保交楼”，8月部委推出2000亿专项借款，郑州等地成立纾困基金，11月央行向商业银行提供2000亿免息再贷款用于保交楼。9月以来，“保主体”政策支持力度明显加大，信贷、债券等融资支持政策明显增多。  政策效果如何？需求侧销售持续走弱，供给端竣工边际改善、民企融资低迷 需求政策加码下，住房贷款利率持续下行，但居民购房意愿不强，地产销售延续低迷。全国房贷利率明显下行，去年10月至今年10月，首套房、二套房平均贷款利率分别回落1.6、1.1个百分点，超20城首套房贷利率低于4%；但居民购房意愿、地产销售持续疲软，10月商品房销售同比回落23%；居民新增贷款延续回落、三季度居民新增中长期贷款同比-41%、低于总新增贷款同比11个百分点。 供给侧竣工边际改善，融资筑底、但民营房企融资延续低迷。8-10月房屋竣工平均同比增速较7月提升30个百分点至-6%、好于新开工、施工平均增速-42%、-41%。三季度房地产开发贷余额同比转正、较二季度提升2.4个百分点，指向地产融资筑底；但融资支持政策出台后，国企民企融资分化仍加大，100家典型房企中民企融资由7月的547亿回落至10月的38亿、占比由58%回落至10%。  未来关注什么？需求侧高能级城市改善需求释放，供给侧民企股权融资效果 高能级城市需求释放仍有空间，其地产回暖向低能级城市的传导带动值得关注。目前低能级城市放松政策应出尽出、购房限制较小，但由于购房需求透支、人口流出等因素限制，地产销售延续低迷；相较而言，高能级城市仍具购房需求，但由于地产市场信心低迷、收入预期走弱、居民杠杆约束等因素影响，地产销售表现疲软；11月沪京杭蓉等热点城市“四限”局部松绑，但政策效果尚未显现。 已有信贷、债券融资支持或难完全解决民企融资难问题，“第三支箭”开始落地、支持效果待跟踪。民营房企普遍难以满足信贷、债券融资支持在资产负债、抵押品等方面的要求，约束政策落地效果；在银行地产不良贷款率持续攀升下，金融机构出于风险考量，融资支持更侧重国企和优质民企。11月28日，证监会发布调整优化房企股权融资5项措施，或有助于解决部分民企融资困难的问题。 风险提示：疫情反复超预期，地产下行超预期。 2022年11月29日 微观大势系列 宏观专题研究报告 证券研究报告 宏观经济组 地产逻辑线系列 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 一、 周度专题：“稳地产”加码，需要关注什么？ ........................................ 4 1. “稳地产”有何措施？从稳供给到稳需求，再到“供需齐发力” ................ 4 2. 政策出台效果如何？销售走弱，竣工边际改善、民企融资低迷 .................... 6 3. 未来需要关注什么？高能级城市需求释放，民企股权融资效果 .................... 8 二、 地产月度跟踪 ....................................................................................... 10 1. 地产月度数据跟踪 .................................................................................... 10 2. 地产月度政策跟踪 .................................................................................... 12 风险提示： ................................................................................................... 15 图表目录 图表1 ：2021年7月开始，地产销售、投资步入负增长区间 ......................... 4 图表2 ：部委层面出台多项政策措施“保交楼”............................................. 4 图表3 ：今年以来，地产需求侧放松政策不断加码 ......................................... 5 图表4 ：今年以来，地产放松政策陆续出台.................................................... 5 图表5 ：2021下半年以来，房屋开工、竣工快速下滑 .................................... 6 图表6 ：2021下半年以来，地产开发投资快速回落 ....................................... 6 图表7 ：2021年底以来，地产供给侧放松政策不断加码 ................................ 6 图表8 ：近期全国首套、二套平均房贷利率持续下行...................................... 7 图表9 ：居民新增贷款持续回落 ..................................................................... 7 图表10 ：房屋竣工有所改善，但新开工、施工仍低迷.................................... 7 图表11 ：土地成交表现延续低迷 ................................................................... 7 图表12 ：地产融资主要来源是信贷融资......................................................... 8 图表13 ：三季度房地产开发贷款余额同比转正 .............................................. 8 图表14 ：国企民企融资分化加大，民企融资规模收缩.................................... 8 图表15 ：相较而言，高能级城市更具购房需求弹性 ....................................... 9 图表16 ：需求政策出台后，代表城市地产成交仍低迷.................................... 9 图表17 ：民营房企销售在商品房销售中占主导地位 ....................................... 9 图表18 ：民营房企信用债净融资延续低迷 ..................................................... 9 图表19 ：代表性银行房地产行业不良贷款率显著提升.................................. 10 图表20 ：房企的股权融资支持落地效果仍可期待......................................... 10 图表21 ：1-10月全国商品房销售额同比大幅回落 ........................................ 10 图表22 ：全国商品房销售面积、销售额延续低迷......................................... 10 图表23 ：70城及各能级城市新建商品住宅价格走低 .................................... 11 图表24 ：70城及各能级城市二手住宅价格走低 ........................................... 11 图表25 ：房屋新开工面积当月同比有所改善................................................ 11 地产逻辑线系列 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表26 ：房屋竣工表现相对较好 ................................................................. 11 图表27 ：10月房地产开发企业土地购臵面积、成交价款持续走低 ............... 12 图表28 ：10月房地产开发投资延续低迷 ..................................................... 12 图表29 ：11月，地产信贷、债券、股权融资支持力度持续加码................... 13 图表30 ：央行正式发布“金融16条” ........................................................ 14 图表31 ：证监会发布房企股权融资调整优化5项措施.................................. 15 地产逻辑线系列 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 一、周度专题：“稳地产”加码，需要关注什么？ 近期，调整优化房企股权融资、金融16条等多项稳地产措施出台，政策思路转向“供需齐发力”，已有政策落地效果如何，未来如何演化？详细梳理，供参考。 1. “稳地产”有何措施？从稳供给到稳需求，再到“供需齐发力” 地产延续低迷，央地密集出台调控措施，政策导向从“纠偏供给”到“稳需求、稳供给”再到“供需齐发力”。受房企“三道红线”、银行房地产贷款集中管理等政策影响，地产销售、投资相关指标于2021年7月步入负区间。在此背景下，2021年10月开始出台“保证信贷平稳有序投放”等“供给纠偏”措施、随后不断加码；2022年1月，三四线城市开始出台地产销售端放松政策，地产政策逐步向“稳销售”过渡；今年7月，政治局会议强调“支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生”，指向供需两侧支持力度均开始加大。 图表1：2021年7月开始，地产销售、投资步入负增长区间 来源：Wind、国金证券研究所 图表2：部委层面出台多项政策措施“保交楼” 来源：中国政府网站、各地方政府网站、国金证券研究所 今年1月地产需求政策开始出台并加码，早期以中低能级城市为主，8月开始，部委、高能级城市政策出台明显增多。今年以来，多地出台地产需求放-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%