中国地产市场新焦点：六大另类资产

新焦 点研 产 究团 市 行大中华区 队 场 酒店 生物科技商业地产 冷库 长租公寓 数据中心 体验式零售 六另类类资产 2PART1ExecutiveSummary 目录 4摘第要一章 6介第绍二章 8另第类三章资产 10生物科技商业地产 17体验式零售 40冷库 61数据中心 71长租公寓 76酒店 80要第点四章总结 China’s‘New’EconomySmart,SharingandGreen3 82附第录五章 摘第一要章 中国另类资产的兴起受到多重因素的影响，主要因素有： ο宏观经济趋势； ο不断变化的人口动态； ο技术; ο新的工作和生活方式； ο可持续性意识的提升，以及； ο新冠肺炎疫情。 本报告旨在研究这些关键因素，以及它们如何积极推动以下六大另类资产的发展： 生商物业科地技产 中国各大城市正通过激励和促进政策来改变地产的“基因”，因为生物科技产业将成为未来城市经济发展的主要驱动力。 4第一章摘要 体验式零售 购物中心和商业街不仅是消费购物的场所，而且也是具备公共文化、时尚商业、艺术展演、休闲娱乐等功能和特色的体验空间，同时能够满足中国消费者的精神消费需求。 冷库 未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的优质仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。 数据中心 展望未来，中国数字经济的快速发展预计将带来数据中心机架需求量的激增。随着大规模数据处理、存储和传输量的增加，市场对这些数据服务的刚性需求亦将强势上涨。 长租公寓 随着越来越多的公众意识到健康住宅（包括健康长租公寓）的重要性，可以预见未来几年拥有健康认证的长租公寓供应量将会迎来进一步增长。 酒店 最后，人口结构变化，旅游消费行为变化，对便利性的更高追求，健康、安全和清洁意识的提高，以及对独特体验的渴望都是影响酒店另类资产发展的关键因素。对于酒店投资者、开发商以及运营商来说，关注这些关键因素变化有利于他们及时地抓住酒店市场涌现的商业机遇。 六大另类资产中国地产市场新焦点5 6第二章介绍 介第二绍章 中国另类资产的兴起受到多重因素的影响，主要因素有： ο宏观经济趋势； ο不断变化的人口动态； ο技术; ο新的工作和生活方式； ο可持续性意识的提升，以及； ο新冠肺炎疫情。 本报告旨在研究这些关键因素，以及它们如何积极推动以下六大另类资产的发展： ο生物科技商业地产； ο体验式零售； ο冷库； ο数据中心； ο长租公寓，以及； ο酒店。 六大另类资产中国地产市场新焦点7 另第三类章资产 在提及传统投资时，我们通常会想到股票和债券。而在讨论另类投资的概念时，大宗商品、货币、贵金属、数字加密货币、艺术品、收藏品、高端酒，甚至房地产等都是许多人会想到的典型例子。 生物科技商业地产 体验式零售 冷库数据中心 长租公寓 然而，有些投资者会认为房地产投资是一种传统投资，因为他们的投资方向通常是主流房地产物业类型，例如甲级写字楼、优质购物中心、高标物流仓储设施和住宅等。 8第三章另类资产 酒店 六大另类资产 中国地产市场新焦点 事实上，房地产属于另类资产。在房地产投资标的中，除了主流房地产物业类型之外，还有诸如，加油站、医院、停车场、俱乐部和学生宿舍等物业类型。在中国，另类房地产投资和另类物业资产亦备受投资 者青睐。在本报告中，我们根据当前地产市场分析和未来行业前景预判，精选了六大投资者感兴趣的另类资产。同时，本报告也介绍了各项另类资产发展的影响因素、基本要素和主要特征。 >>第10页 >>第17页 >>第40页 >>第61页 >>第71页 六大另类资产中国地产市场新焦点9 >>第76页 另类资产 生商物业科地技产 01 10第三章另类资产 最近尤其新冠肺炎疫情以来，世界各地越来越多的受教育群体对医疗健康重要性的认识不断提高，政府加大相关支出，人口老龄化趋势加剧，医学等生命科学及相关技术不断进步。因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业机会。 中国作为全球最重要的生物科技市场之一也不例外。行业正在迎来诸多利好因素，包括： ο行业的有机增长； ο人口结构的变化； 选址考量： 房地产在任何生物科技企业的商业成功中都起着不可或缺的作用，各业务运营地点的选择通常可以决定企业的成败。 好的选择往往来自于战略研究和分析。经过反复检验，许多生物科技企业选择了大中华区作为其在亚太地区的业务运营点（图1）。 图亚太1：国家 ο公共及个人开支； 情况（ /地区⸺生物科技企业总部位置的分布 ο国家健康保障覆盖；ο宏观政策和改革；ο研究和创新…… 中国的政府投资、企业投资以及个人投资都在持续关注这些利好因素给生物科技领域带来的巨大需求。 为了适应这种不断扩大的投资，产业对相关的生物科技房地产（包括相关的另类资产）的需求将持续存在，其中包括大型生物科技园区空间，实验室空间，办公空间，分销仓库空间以及药房等零售商店空间等等。在本章节中，我们将介绍相关物业的选址考量，特别是生物科技园和生物科技企业的办公室。 2019年） 424 大中华区 150 韩国 140 日本 130 澳大利亚 48 印度 22 其他 20 新加坡 资科料睿来唯源安：，戴德梁行研究部 六大另类资产中国地产市场新焦点11 从战略角度考虑企业的选址问题，生物科技企业必须考虑到一个国家的当地城市市场，以及这些城市市场中的区域市场动态，还有目前的专业生物科技园区。 图与生2：物科技行业相关的专业房地产示例 此外，还需要考虑与生物科技行业相关的专业房地产，无论是研发实验室、制造工厂、办公室、仓库或药店，甚至是数据中心（图2）。 关于研发实验室，目前在中国生物科技房地产市场出现了一个新的现象，那就是联合研发实验室。 研发实验室 药店 资料来源：戴德梁行研究部 制造工厂 办公室 仓库 数据中心 随着越来越多的生物科技初创企业的涌现，近年来医疗领域新发现的潜力也越来越大。然而，许多初创企业都没有资金来建造和运营专门的实验室来测试和开发他们的生物科技医疗产品。联合实验室就因此可以发挥作用，向包括初创生物科技公司在内的企 业租赁实验室设施来提供急需的产品测试和开发。 以合适的方式建造和运营灵活的联合实验室都有助于吸引和留住人才，并缩短从产品探索和开发到实现完全治疗性医疗产品的时间。 这些专业房地产资产的位置也必须仔细考虑，以确保业务优化的成功。例如，在特定地点（如特定的生物科技园）建厂，可能会使整体业务有资格获得税收减免和/或在未来寻求进一步业务扩张时受到当局的青睐。 12第三章另类资产 生物科技园： 从区位上看，中国的生物科技园对于那些刚起步或首次进入中国的生物科技企业来说都是一个良好的开端。如今，中国许多地方政府都设立了生物科技产业园，或更专业的生物医药产业园 （BIP）。越来越多的国内外生物科技企业被吸引入驻园区。在这种情况下，这些园区一直是中国生物科技产业快速增长的主要推动因素之一。 据新浪网报道，截至2019年底，全国共有387家国家级产业园 区⸺219家国家级经济技术开发区和168家高新技术开发区。其中，有193家的重点发展方向之一是生物医药产业（图3）。 据中商产业研究院统计，2020年中国生物医药产业园区产值超过2.51万亿元人民币，预计到 图中国3：以生物医药产业为重点发展方向之一的国家级产业园区（年） 2019 49.9% 以点生发物展家方级向产之业一园的区重国 50.1% 其他国家级产业园区 资料来源：赛迪顾问，新浪医药，戴德梁行研究部 BIP20172020 图中国4：生物医药产业园区（）产值（⸺年） 2025年将超过5.84万亿元人民币（图4）。 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2017201820192020 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 资料来源：中商产业研究院，戴德梁行研究部 六大另类资产中国地产市场新焦点13 从地理分布上看，我国的生物医药产业园主要分布在环渤海地区、长三角地区和珠三角地区。根据新浪网的数据，就特定地点而言，江苏、山东和广东是中国此类产业园数量最多的省份（图5）。 1002021 图中国5：生物医药产业园前家分布情况（年） 16 14 12 10 8 6 4 2 云南 新疆青海黑龙江河北海南福建陕西江西河南贵州广西甘肃北京重庆四川上海安徽辽宁吉林天津湖北湖南浙江广东山东江苏 0 资料来源：赛迪顾问，新浪医药，戴德梁行研究部 14第三章另类资产 目前，中国的生物医药产业园 在招商引资上的相互竞争中 不断发展（表1）。 更重要的是，园区基础设施、 系统、管理、配套服务及相 关政策都在不断完善和调整。 此外，创业企业、高校、投资 机构、公共服务平台和政府机 构都正在融入园区发展，希望 这些园区能够创造优势，支持 未来进一步的投资和业务的 增长和扩张。在中国，苏州 BioBAY是综合性生物医药产 中的案例研究1）。 业园区的典范（图6和附录 表中国1：代表性生物医药产业园区（部分）园区名称 中关村生命科学园 北京亦庄生物医药园大兴生物医药产业基地张江生物医药基地 上海国际医学园区广州科学城 广州国际生物岛深圳国际生物谷 深圳国家生物产业基地成都医学城 浙江余杭生物医药高新技术产业园区杭州医药港 南京生物医药谷南京生命科学小镇 苏州生物医药产业园武汉国家生物产业基地厦门生物医药港 中山国家健康科技产业基地石家庄国家生物产业基地 连云港经济技术开发区生命健康产业园 资料来源：中国生物医药产业发展指数2.0，戴德梁行研究部 图苏州6： BioBAY发展史 2006-2009 起步探索期 2006 2007 晋器升，为成国为家苏级州科首技家企生业物孵医化药 破土动工。 建成启用。 领域的国家孵化器。 2010 全资子公司百拓 （BioTOP）成立。业园正式奠基。 苏虞生物医药产 苏州生物产业园 快速发展期 2011 2013 正式开园。 2015 2016年至今 目前 2021 行业引领期 2020 2019 2017 2010-2015 四期、五期规划建设中。 三期A区开园入驻。 二期B区签约开业。 香港子公司成立。 二物期医药B产区业签园约。，正式更名为苏州生 资料来源：苏州BioBAY官网，戴德梁行研究部 六大另类资产中国地产市场新焦点15 办公室： 无论是在生物科技园、郊区还是市中心的CBD，办公室都是生物科技企业房地产投资组合的关键组成部分。在考虑租赁甲级写字楼时，在不同城市，生物科技企业当中内外资企业占比不同。最近，合同研发组织（CRO）、合同生产组织（CMO）和合同销售组织（CSO）也已成为中国多个城市市场高质量办公空间需求的新驱动力。 在具体考虑写字楼选择时，生物 图生物7：科技企业选址办公室时考虑的一般标准 办公楼品质 展，物业管理 设集成计，技施术，工可，持装续修，发 可达性 办公场地 租金、租维赁修条费款等 便利设施 科技企业在选择最佳办公地点有一些特定标准（图7）。 地公铁共，汽铁车路，，停航车空场， 业同行务业集企群业–上下游 资戴料德来梁源行：研究部 零售，绿地，商设业施 政府支持企业环政境策影的响可评行价性等 人才供应 生物科技行业正在渗透并影响中国城市的诸多领域。许多城市现在都强调生物科技行业未来发展 的重要性。通过扶持政策，这些城市正在改变其房地产的基因，以便生物科技行业成为未来各城 市经济发展的重要驱动力。 16第三章另类资产 另类资产 体零验售式 02 六大另类资产中国地产市场新焦点17 “国潮”品牌从线上走到线下 近年来，伴随我国消费市场的不断扩大、智能科技的进步、利好政策的密集出台和雄厚资本 的加持，品牌商与零售物业的业主积极抢占新消费市场风口。中国的零售行业不断推出新商 业模式、新服