另类资产周报：两单债权REITs上新，首只水电REIT获较高关注

证券研究报告 【另类资产周报】两单经营权REITs上新，首只水电REIT获较高关注 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年3月31日 2024年第13期总第96期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑赢股指、信用债。本周REITs指数周涨跌幅为1.03%。本周各指数涨跌幅表现:REITs>国债>高收益信用债>沪深300指数>可转债。本周表现最好的3只REITs：中金湖北科投光谷产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、建信中关村产业园REIT，涨跌幅分别为7.54%、6.47%、5.27%。 可转债下跌0.49%，主要由权益驱动。本周权益除价值指数微涨外，宽基指数普跌。主线一是实物资产价格上涨，石油石化、有色金属（尤其贵金属、工业金属）涨幅较高；主线二是高股息策略，银行、交通运输、石油石化等高股息行业涨幅居前。本周转债自身情绪尚可，百元平价溢 价率拉升0.85个百分点、成交量环比增加23.11%，转债指数下行主要受到权益拖累。转债表现上，稳定（-0.14%）＞消费（-0.32%）＞新兴周期（-0.62%）＞传统周期（-0.86%）＞大宗商品（-1.25%）＞TMT（-2.16%）。消费板块转债表现较好，主因发行人正股跑赢行业股指；大宗商品转债表现偏弱，一方面因发行人正股跑输行业股指，另一方面，也因权益优势行业快速轮动，资金由煤炭流出，煤炭转债受到正股拖累。 策略展望 本周两单经营权REITs上新，首周均收涨，首单水电公募REIT获较高关注。本周REITs转涨，产权类涨幅略高于收益权类，尤其是产权类中现金分派率更高的产业园板块修复明显。嘉实中国电建REIT、易方达深高速REIT上市，流通市值分别为3.4亿元、4.1亿元，首周分别收涨6.47%、0.04%。嘉实中国电建REIT为首单水电公募REIT，除首周涨幅超过6%外，换手率也达本周最高，体现出较高的市场关注度。当前REITs静态估值 仍较低，具有长期配置价值，但月度以下短周期维度，REITs或回归平淡。择券上，一是产权类REITs连续大涨之后，风险偏好相对低的资金有可能再度向经营权板块流动；二是仍以基本面为基石，在经营状况较好的个券中选择估值相对低的个券。 高YTM策略容量不足，关注溢价率较低的可转债行业及个券。可转债估值在中性偏低位置，百元平价溢价率位于20年来45.4%分位数，可转债可保持中性略偏积极的仓位。但择券难度相对较大，一是高YTM策略容量迅速收窄，我们统计评级在AA+以上、YTM在2.5%以上的个券余额，由2月 上旬的2000亿元左右迅速收窄至本周的277亿元；二是正股行业轮动快，成长、价值板块转债的波动幅度都较大。我们建议，一是暂时淡化正股宏观景气度板块选择，从转债自身特性入手择券，关注溢价率低的行业及个券，如石油石化、有色金属、农林牧渔转债；二是年报业绩披露期，自下而上挖掘业绩可能超预期的个券。 公募REITs：REITs跑赢股指、信用债 REITs板块表现：REITs跑赢股指、信用债 本周（3.22-3.29,以下同）本周各指数涨跌幅表现:REITs>国债>高收益信用债>沪深300指数>可转债。本周REITs指数周涨跌 幅为1.03%。而股市周涨跌幅为-0.21%，高收益信用债涨跌幅为-0.05%，REITs跑赢股指、信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:园区基础设施>仓储物流>交通基础设施>生态环保>保障性租赁住房>能源基础设施>消费类基础设施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比 本周涨幅 上周涨幅 今年累计涨幅 本周换手率(%) REITs板块 1.03% -2.41% 6.61% 5.86 产权类 1.17% -2.61% 5.34% 5.54 园区基础设施 2.87% -3.31% 2.88% 6.13 仓储物流 1.81% -2.42% 0.59% 5.37 保障性租赁住房 0.67% -2.26% 11.81% 6.15 消费类基础设施 -1.25% -2.31% -3.53% 4.61 收益权类 0.85% -2.29% 14.40% 6.29 交通基础设施 1.62% -2.49% 10.11% 4.15 能源基础设施 -0.98% -1.84% 3.52% 6.76 生态环保 0.93% -2.53% 11.91% 6.36 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自 2024年1月1日。 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差减少7BP 本周REITs上涨、股市下跌，REITs整体跑赢股指、信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为219bp，约处于93.62%分位数水平。 本周REITs平均换手率5.86%，环比上周上涨0.16个百分点，高于23年4季度 的均值4.47%。 6.0% REITs与AA利差(BP，右轴) 产权类现金分派率均值 中债企业债到期收益率(AA):3年 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 1.4 5,500 1.4 1.40 40 1.3 5,000 1.3 1.30 35 1.2 1.2 1.20 30 1.1 4,500 1.1 1.10 2520 1.0 4,000 1.0 1.00 15 0.9 3,500 0.9 0.90 10 0.8 0.8 0.80 5 0.7 3,000 0.7 0.70 0 REITs沪深300（右轴） REITs/沪深300REITs/国债指数 REITs换手率，右轴（%） 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 富国首创水务REIT中航首钢生物质REIT 嘉实中国电建清洁能源REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT鹏华深圳能源REIT 易方达深高速公路REIT 中金山高集团高速公路REIT中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设…浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT华夏金茂商业REIT 嘉实物美消费REIT华夏华润商业REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住…华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT 华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT 富国首创水务REIT 中航首钢生物质REIT 嘉实中国电建清洁能源REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 易方达深高速公路REIT 中金山高集团高速公路REIT中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设… 浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT华夏金茂商业REIT 嘉实物美消费REIT 华夏华润商业REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住…华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房… 红土创新深圳人才安居REIT嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT REITs周表现:中金湖北科投光谷、嘉时电建、建信中关村产业园表现最好  本周表现最好的3只REITs：中金湖北科投光谷产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、建信中关村产业园REIT，涨跌幅分别 为7.54%、6.47%、5.27%。  本周换手率最高的3只REITs：嘉实中国电建REIT、富国首创水务REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT。 各类REITs周涨跌幅 各类REITs周换手率 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 换手率（%） 周度涨跌幅 25 20 15 10 5 0 园区基础设施 仓储物流保障性租赁住房消费基础 设施 交通基础设施 能源基础设施生态环 保 园区基础设施 仓储物流保障性租赁住房消费基础 交通基础设施 能源基础设施生态环 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs静态估值：REITs静态估值位于低位 REITs静态估值位于低位。1）产权类REITs现金分派率在历史10.2%分位数，当前园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房和消费基础设施现金分派率分别为5.34%、4.93%、3.96%、5.35%。2）经营权类REITsIRR在历史86.30%分位数，当前 交通设施、能源和生态环保板块IRR分别为9.12%、4.81%、5.49%。 本周两单经营权REITs上新，首周均收涨，首单水电公募REIT获较高关注。本周REITs转涨，产权类涨幅略高于收益权类，尤其是产权类中现金分派率更高的产业园板块修复明显。嘉实中国电建REIT、易方达深高速REIT上市，流通市值分别为3.4亿元、4.1亿元，首周分别收涨6.47%、0.04%。嘉实中国电建REIT为首单水电公募REIT，除首周涨幅超过6%外，换手 率也达本周最高，体现出较高的市场关注度。当前REITs静态估值仍较低，具有长期配置价值，但月度以下短周期维度，REITs或回归平淡。择券上，一是产权类REITs连续大涨之后，风险偏好相对低的资金有可能再度向经营权板块流动；二是仍以基本面为基石，在经营状况较好的个券中选择估值相对低的个券。 各板块REITs的静态估值水平 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Caprate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。 可转债：权益下跌，带动可转债下行0.49% 权益行情：权益行业9涨22跌，大宗商品板块涨幅最高 宽基指数普跌，仅价值指数表现较好 权益趋势较弱，优势行业快速轮动 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益行业9涨22跌，石油石化、有色金属、家用电器涨幅最高 大宗商品板块权益表现最好（%）