房地产行业土地专题：从房企拿地视角看区域财政变化

土地专题 从房企拿地视角看区域财政变化 2022年08月09日 关于房企拿地，本文聚焦以下几个方面： 2022H1，各地房企拿地情况以及对土地市场的影响如何？ 从全国层面来看，2022上半年主要房企拿地总金额同比下滑74%，所有省份房企拿地金额均下滑。 各省份的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： 1）从房企拿地金额及占比来看，所有省份TOP100房企拿地金额均下降，绝大多数省份房企拿地占比降幅较大，房企拿地意愿相对低迷；2）对房企拿地依赖度较高的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少大幅下挫，边际变化明显；3）对房企拿地依赖度较低的山东、江西等地而言，TOP100房企拿地占比不大，房企拿地下滑对土地市场的决定作用弱化，土地市场下滑幅度相对较小。 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com相关研究1.城投、产业利差跟踪周报20220807：城投产业利差多下行-2022/08/07 4）亦有如安徽、陕西一样此前房企拿地依赖度不低、土地出让金下滑幅度显著低于房企拿地金额下滑幅度、甚至土地出让金实现正增长的区域。从拿地企业里国有企业的占比来看：2022H1，绝大多数区域的国企拿地占比大幅上升。当前民企信用风险仍在演绎，商品房销售预期亦不佳，现金流承压，拿地较少；因此资金实力较强的国企拿地占比随之上升。 2.信用一二级市场跟踪周报20220807：净融资继续回升，短端与长端信用利差走阔-2022/08/073.品种利差跟踪周报20220807：收益率进一步下探，品种利差继续收窄-2022/08/07 4.交易所批文更新跟踪周报20220807：交易 所批文端的区域分化-2022/08/075.可转债打新系列：深科转债：智能装备领域 各地商品房销售及去化情况如何？ 专精特新企业-2022/08/07 全国层面来看，受多重因素影响冲击，2022年上半年商品房销售大幅下滑，商品房销售额同比去年下降29%。环比来看，年内房地产政策在边际放松，商品房销售曾有过阶段性回升，但7月以来又进入弱化区间。 从商品房的库存及去化周期来看，全国商品房库存目前处于近4年来的历史 高位；去化周期自2021年下半年房地产政策收紧以来，呈逐渐拉长趋势。 区域财政压力怎么看？ 首先展望下半年，商品房销售持续回升、实现房企现金流正向循环的可期待性不高，预计土地市场景气度很难有根本性的变化，土地出让金或仍将维持偏弱趋势。当中城投平台或多或少会参与拿地环节以平衡区域财政收支，这也是近两年常有的现象。故而有一点判断：未来城投和财政的压力难减。做进一步思考：在目前的宏观图景和政策设定下，地产显然仍将延续“房住不炒”的大方向，城投的重要性是否会提升，安全性更高？但与此同时，随着土地出让金收入下滑压力进一步提升，偿债付息压力便也在加大，叠加近期一些非标、票据逾期等负面事件，难免让市场担忧。对此我们认为：对市场机构而言，合理的逻辑分析是抉择的“基底”，而抓住主要变量（因素）是制胜的关键。风险提示：城投口径偏差；部分数据缺失所导致的偏差；宏观经济、地方政府债务压力、区域及平台评价的主观性；房地产政策传导不及预期。 目录 12022H1，房企拿地对土地市场影响如何？3 1.12022H1，各省房企拿地情况如何？3 1.2房企拿地下滑较多的省份，拿地布局有何变化？5 1.3各省拿地房企的属性有何变化？9 22022H1，商品房销售情况如何？10 3风险提示14 插图目录15 2022年以来，各地土地出让受房地产市场影响仍偏冷，基本延续2021年下半年的趋势。从结构上来说，房企信用风险持续演绎，现金流承压，房企拿地仍处下行区间；为平衡区域财政收支，城投平台拿地有所提升。 市场会担忧：本就处于下滑当中的土地财政，城投加大拿地是否会适得其反，压力会否持续提升？ 本文从房企拿地的角度出发，探讨以下几个问题： （1）2022H1，各地房企拿地情况以及对土地市场的影响如何？ （2）房企拿地下滑较多的省份中，拿地布局有何变化？ （3）各地商品房销售及去化情况如何？ （4）区域财政压力怎么看？ 12022H1，房企拿地对土地市场影响如何？ 1.12022H1，各省房企拿地情况如何？ 我们以2017年-2022H1拿地金额排名前100的企业（剔除城投平台，主要房企）为样本，推演观察房企拿地的整体图景。 从全国层面来看，2022年上半年主要房企拿地总金额同比下滑74%，所有省份房企拿地金额均有下滑；对应土地市场，全国整体土地出让金下滑49%，仅陕西实现10%正增长，这当中还有低基数的影响。 各省份的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： （1）从房企拿地金额及占比来看，所有省份TOP100房企拿地金额均下降，绝大多数省份房企拿地占比降幅较大，说明房企参与拿地的意愿仍相对低迷； （2）对房企拿地依赖度较高（即房企拿地占比较高）的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少大幅下挫，边际变化明显； （3）对房企拿地依赖度较低的山东、江西等地而言，TOP100房企拿地占比并不多，房企拿地下滑对土地市场的决定作用弱化，土地市场下滑幅度相对小一些。 （4）此外，亦有如安徽、陕西一样此前房企拿地依赖度不低、土地出让金下滑幅度显著低于房企拿地金额下滑幅度、甚至土地出让金实现正增长的区域。 具体到各省层面来看，我们按照以下划分为5类区域，来对应重点观察： 图1：全国各省2022H1房企拿地及土地出让情况（亿元） 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 注：TOP100房企指2017-2022H1拿地金额排名前100中的房地产企业（已排除城投平台）；TOP100房企拿地占比=TOP100房企拿地金额/当期土地出让金；同比指2022H1同比2021H1；标红数据或为拿地金额与土地出让金统计方法的不一致而产生的溢出；不含中国台湾省、港澳台地区，全文同。 （1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东： 从历年房企拿地占比来看，山东对房企拿地依赖度较低（2021H1主要房企拿地占比为20%，其他各类企业拿地占比较高），其他区域的依赖度均处于全国较高水平；2021H2政策收紧以来，各地房企拿地占比有不同程度的下滑。 房企拿地金额来看，各地房企拿地在2021下半年的基础上进一步下滑，其中江苏、广东、山东、浙江2022H1同比下滑较多；对应土地出让情况来看，山东的土地出让下滑幅度相对较小，或与其对房企拿地的依赖度较低有关。 （2）湖北、安徽、江西、河南： 从历年房企拿地占比来看，江西对房企拿地依赖度相对较低（2021H1主要房企拿地占比为25%），其它区域依赖度属于中游水平。 房企拿地金额来看，湖北、河南、江西2022H1同比下滑幅度超全国平均；对应土地出让情况来看，与山东类似，江西在2022H1主要房企拿地同比下滑82%的同时土地出让下滑幅度仅为11%，或与二者对房企拿地的依赖度均较低有关，在房地产市场受冲击时土地市场表现相对稳定，而湖北、河南的房企拿地占比2022H1降幅较大，且土地出让金降幅亦较大。安徽的土地出让金降幅明显低于房企拿地金额降幅，其中或有城投拿地支撑。 （3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆： 从房企拿地占比来看，各区域大致处于中游水平，重庆2021H1的房企拿地占比由于房企拿地金额增幅明显而较大。 房企拿地金额来看，重庆、新疆、湖南2022H1同比降幅超全国平均；对应土地出让情况来看，2022H1重庆、湖南的降幅较大，尤其是重庆，其房企及城投拿地的力度均远低于以往水平；此外，陕西在房企拿地进一步走低的情况下，2022H1土地出让金反而同比增长10%、环比2021下半年增长109%，体现城投拿地力度较大。 （4）天津、云南、广西：从历年房企拿地占比来看，天津此前对于房企拿地的依赖度高，广西、云南较低。房企拿地金额来看，2022H1天津的土地市场表现与重庆类似，房企、城投拿地力度双双降低导致土地出让下滑显著。云南的房企拿地受影响较小，2022H1云南的主要房企拿地占比反而上升，或与城投拿地的降幅更大有关。 （5）其他尾部区域：2022H1主要房企未在吉林、陕西、黑龙江、内蒙古、青海拿地，其余区域房企拿地均大幅下滑，宁夏基数小为例外；对应观察土地出让情况，其中山西、河北2022H1的土地出让下滑幅度尚可，因其对房企拿地依赖度较低。 进一步，我们关注各梯队中房企拿地下滑较多的省份，在其省内层面关注房企拿地的布局情况，在2022年上半年又有怎样的变化？ 1.2房企拿地下滑较多的省份，拿地布局有何变化？ 1.2.1第一梯队中浙江、江苏、广东、山东的房企拿地布局有何变化？ 在浙江省布局拿地的重点房企有滨江集团、绿城中国、万科、保利发展等企业，杭州、宁波、温州、金华为拿地的主要城市。 2022年上半年，滨江集团在杭州的拿地金额逆势上涨41.47%，建发房产的拿地降幅不算大；其余重点房企拿地意愿延续2021H2的情况，持续较弱。对应各市的土地出让情况，宁波、嘉兴、湖州在房企拿地减少较多的情况下，土地出让金降幅相对较少，或与城投拿地支撑有关。 图2：浙江省2022H1主要房企布局情况（亿元） 滨江集团绿城中国万科保利发展建发房产融信中国华润置地融创中国招商蛇口荣安地产TOP100房企拿地金额 土地出让金 地市 21H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H12021H12021H22022H12021H12021H22022H1 杭州 宁波金华温州嘉兴绍兴台州湖州衢州丽水舟山总计 311 17 440 27 138 162 20 12 9 185 17 118 32 69 20 26 68 58 15 46 10 32 83 26 24 13 33 69 81236 30 112 40 178 40 20 6016 11 38 27 7 23 5 17 75 33 652722 1222 20 53 30 13 17 29 11 40 1651510 7720 33346740323533373273531671112570175772450148441730 1718750994206611301552 62163319866301756 50625720846474269 70215385695312297 2297717482258242 332710571199152 13211558293247219 871105242297173 105002126657 2712611012649 37127544716 449716201511643834573782 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 注：展示2021H1与2022H1拿地金额为前10的房企，下同。 在江苏省布局拿地的重点房企有招商蛇口、万科、碧桂园、融创中国等，南京、苏州、无锡为拿地的主要城市。 2022年上半年，重点房企在江苏各省的拿地剧烈减少，大多数房企未参与拿地；13个地市中，9个地市无TOP100房企拿地。对应各市的土地出让情况，2021下半年房企拿地下降、土地出让金逆向增长的态势未能保持，今年H1城投支持力度总体较弱。但其中，南京、常州、镇江、连云港在房企拿地显著减少的情况下，土地出让金降幅较低。 图3：江苏省2022H1主要房企布局情况（亿元） 地市 招商蛇口万科碧桂园融创中国华润置地建发房产新城发展中国金茂联发集团大悦城TOP100房企拿地金额 土地出让金 21H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H121H122H12021H12021H22022H12021H12021H22022H1 南京