2023年房地产开发投资策略：三支箭齐心协力，保交楼任重道远

证券研究报告|行业年度策略 房地产 2022年12月30日 优于大市（维持） 三支箭齐心协力，保交楼任重道远 证券分析师 房地产 2023年房地产开发投资策略 金文曦 资格编号：S0120522100001 研究助理 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 蔡萌萌 市场表现 邮箱：caimm＠tebon.com.cn 沪深300 6% 0% -6% -12% -18% -24%2021-122022-042022-082022-12 -31% 相关研究 1.《房地产行业周报 ， （20221219-1223）-股权融资深化允许符合条件房企“借壳”》，2022.12.26 2.《房地产行业周报 （2022.12.12-12.16）-防范化解优 质头部房企风险，因城施策支持刚改需求》，2022.12.19 3.《中央经济工作会议房地产表述点评-防范化解行业风险，支持住房改善需求》，2022.12.17 4《.11月国家统计局房地产数据追踪 -住宅销售疲弱投资下行，保交楼下竣工累计同比略有改善》，2022.12.15 5.《房地产企业股权再融资重启点评 -“第三支箭”蓄势待发，十二年地产股权再融资解困》，2022.11.29 投资要点： 楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间。供给端“三支箭”持续发力，但需求端销售市场复苏仍缓慢。二手房挂牌量在年初限售放松环境下不断增高，一 二手倒挂收窄影响房价预期。1-11月商品住宅销售面积10.27亿平，同比降26.2%。商品住宅新开工、施工面积降幅走扩，竣工面积降幅略有收窄，复苏压力较大。因城施策进入深水区，部分区域加速限购松绑，政策调控逐步向高能级城市延伸，按揭等需求端政策有望适时调整。展望23年，目前政策密集释放，稳定市场预期，并刺激销售市场企稳复苏，但房贷利率优化、高能级城市调控政策改善等方面仍具一定空间。销售市场有望随着保交楼进一步推进，项目延期交付风险降低，以及需求端政策进一步落地，房价悲观预期逐步改善，销售市场有望回归合理水平。 地市：城投托底推盘意愿弱，多地调整集中出地次数。房地产投资降幅持续扩大，土地出让金和土地成交价款降幅扩大，政府性基金中土地出让收入下滑显著，多重因素影响22城集中供地热度下降，多个城市突破“一年三拍”限制，开启多批次 集中供地。国央企积极增厚土储，龙湖、滨江等少数优质民企逆周期补仓，平台公司托底拿地趋势明显，由于部分平台公司自身非快周转经营模式，出于托底入市，销售市场整体不太乐观，一些平台公司在拿地之后不会立即选择推盘入市。从而销售市场整体承压，尤其是民营开发商资金链紧张，整体补库存动力不足，预计23年供给端仍有一定压力，传导到投资端，新开工、竣工面积或将持续下滑，竣工受益于保交楼推进有望延续正增长。 资金：“三箭齐发”支持房企融资，助力主体和项目企稳回升。第一支箭信贷支持和第二支箭债券融资，第三支箭股权融资房企自救，证监会接力银保监会和央行，体现政策对盘存量、保交楼、稳民企、救楼市的决心。政策性银行和商业银行的专项借款和配套融资组合拳强化造血能力，叠加房企自身股权、债券实现回血能力，有望扭转房地产到位资金降幅扩大趋势，境内境外增信融资主体，应对明年刚兑风险。 投资建议：第三支箭为A股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”均有望地方落实，“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质 民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼。建议关注：新城控股 （601155.SH）、中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团 （002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售恢复不及预期；开发商到位资金不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间5 1.1.销售疲态依旧，市场修复羸弱5 1.2.行业结构调整，竞争格局重塑9 2.地市：城投托底推盘意愿弱，多地调整集中出地次数11 3.资金：“三箭齐发”支持房企融资，助力主体和项目企稳回升14 3.1.住房贷款“两集中”+“三道红线”防止房地产无序扩张14 3.2.“三箭齐发”支持房企融资，多项政策促进市场平稳健康发展18 4.风险提示21 图表目录 图1：全国商品住宅销售面积5 图2：全国商品住宅销售金额5 图3：1-11月新开工累计同比降幅扩大5 图4：住宅新开工与竣工面积剪刀差走扩5 图5：投资下行拖累住宅施工累计同比降幅扩大至6.7%6 图6：保交楼下竣工面积持续修复6 图7：11月全国商品住宅销售均价同比-3%，环比0.02%6 图8：三线城市价格自5月持续同比下降6 图9：11月末商品房住宅待售面积累计同比+18%7 图10：广深新房去化周期22年下半年整体提升7 图11：重庆、南京、武汉、成都去化周期整体提升7 图12：青岛、长沙、西安下半年去化周期整体提升7 图13：一线城市二手房成交量较21年变动不大7 图14：一线城市二手房挂牌量维持高位7 图15：商品住宅销售金额集中度9 图16：商品住宅销售面积集中度9 图17：1-11月百强房企操盘金额累计同比-43%10 图18：百强房企权益比2019年以来整体下降10 图19：1-11月百强房企销售金额累计同比-43%10 图20：1-11月百强房企权益销售金额累计同比-44%10 图21：1-11月土地和房地产相关税收累计同比-8%11 图22：土地和房地产相关税收占地方财政收入近20%11 图23：1-11月地方本级国有土地使用权出让收入累计同比-24%11 图24：土地和房地产相关税收占地方财政收入比重较高11 图25：自2021年土地出让收入增速高点回落11 图26：基建投资向上，房地产投资持续下滑12 图27：房地产开发投资完成额累计同比降幅持续扩大12 图28：1-11月土地购置费累计同比下滑-6%13 图29：1-11月土地成交价累计同比-48%13 图30：成交土地规划建面13 图31：成交土地溢价率13 图32：南方城市土地溢价率整体高于北方14 图33：青岛、成都等城市22年第三批次成交楼面均价提升14 图34：20年以来投向房地产的信托余额整体下降14 图35：新增信托融资缩量明显14 图36：按揭增速放缓14 图37：房地产开发贷余额14 图38：居民部门杠杆率高于新兴市场15 图39：中国居民部门杠杆率超过德国低于美日韩15 图40：新增居民中长期贷款15 图41：新增居民短期人民币贷款15 图42：1-11月房地产开发到位资金累计同比-25.7%16 图43：1-11月自筹资金累计同比降幅扩大至17.5%16 图44：1-11月房地产开发贷累计同比-27%16 图45：1-11月个人按揭累计同比-26.2%16 图46：5年期LPR在22年内多次下调17 图47：首套房、二套房平均贷款利率17 图48：重点城市首套房、二套房贷款利率17 图49：重点城市平均放款周期17 图50：当月新增抵押补充贷款17 图51：抵押补充贷款期末余额17 图52：23年开发商仍面临较大债务压力18 图53：国企地产信用债发行比例整体提升18 图54：23年内房海外债偿还仍有一定规模18 图55：内房海外债发行规模整体下降18 表1：多部门密集表态，推动房地产行业平稳发展8 表2：杭州、成都等部分高能级城市加入调控行列8 表3：企业销售排名9 表4：《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》解读18 表5：《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》19 表6：部分银行意向授信额度19 表7：部分房地产企业增发情况20 1.楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间 1.1.销售疲态依旧，市场修复羸弱 销售复苏进程缓慢，政策端改善传导到销售端仍需一定时日。近期供给端释放多重积极信号为市场注入信心，销售市场累计同比降幅有所收窄，但复苏进程仍较为缓慢。1-11月，商品住宅销售面积10.27亿平方米，同比下降26.2%，降 幅较上月扩大；商品住宅销售额10.42万亿，同比下降28.4%，累计同比降幅也有所扩大。 图1：全国商品住宅销售面积图2：全国商品住宅销售金额 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 全国商品住宅销售面积当月值（亿平方米）累计同比（右轴） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 -60% 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 全国商品住宅销售金额当月值（万亿）累计同比（右轴） 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 -60% 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 施工累计同比降幅走扩，保交楼下竣工修复。目前，销售端复苏仍有压力，销售回款作为开发商资金回笼的重要来源，销售无明显复苏的情况下开发商新开工不够积极。同时，11月疫情影响，新开工、施工面积累计同比再次下探。1-11 月，房地产开发企业房屋施工面积89.7亿平方米，同比下降6.5%。其中，住宅施工面积63.39亿平方米，下降6.7%。房屋新开工面积11.16亿平方米，下降38.9%。其中，住宅新开工面积8.17亿平方米，下降39.5%。商品住宅竣工面积 4.04亿平方米，下降18.4%。 图3：1-11月新开工累计同比降幅扩大图4：住宅新开工与竣工面积剪刀差走扩 全国商品住宅新开工面积当月值（亿平方米）累计同比（右轴） 房屋新开工面积:住宅:累计同比房屋竣工面积:住宅:累计同比 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2016-06 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06 2019-10 2020-02 2020-06 2020-10 2021-02 2021-06 2021-10 2022-02 2022-06 2022-10 -60% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 -60% 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 图5：投资下行拖累住宅施工累计同比降幅扩大至6.7%图6：保交楼下竣工面积持续修复 全国商品住宅施工面积累计值（亿平方米） 累计同比（右轴） 80 70 60 50 40 30 20 10