对2022中央经济工作会议房地产相关内容的点评：确保房地产市场平稳发展，防范化解优质头部房企风险

事件：中央经济工作会议在北京举行，提及“确保房地产市场平稳发展” 12月15-16日，中央经济工作会议在北京举行，其中就房地产有关的内容主要提到“有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险”。 点评：防范化解金融风险及“三保”重要性突出，推动行业向新发展模式平稳过渡 1）此次会议着重提及“有效防范化解重大经济金融风险”，我们认为自行业去杠杆后暴露的居民停贷、房企违约事件是对房地产企业金融风险外溢的一次警示，亦是实现房地产模式新旧转换的重要契机。近期决策层高度重视，积极引导金融机构市场化参与风险处置，虽然当前在疫情扰动及存量债务到期压力下行业仍有一定金融风险有待处置，但此次会议首次提及“有效防范化解优质头部房企风险”，我们认为是对“保优质主体”的明确。预期后续一方面对于优质头部房企在供给侧的政策支持将加速落地，控制行业出清主体范围；另一方面将压实暴雷房企落实主体责任，实质性解决“保交楼、保民生、保稳定”问题，修复市场情绪，促进房地产市场运行平稳有序发展。 2）此次会议重申“房住不炒”定位，维持“支持刚性和改善性住房需求”表述，延续了房地产政策的连续性和稳定性。此外，“租购并举”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，会议提及的长租房市场建设利于缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，预期后续各项相关支持政策将加速出台，从而稳定价格预期、降低新市民购房压力，释放消费需求潜力。 3）加速探索新的发展模式是化解房地产行业金融风险的必经之路，亦是行业下行周期创造新利润增长点的必然选择。此次会议再提推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为除以保障房构建多层级住宅市场分流体系、以房地产物企作为未来美好生活建设的重要抓手外，公募REITs亦将给房地产行业带来关键转型机会，当前REITs试点领域的进一步拓展已打开房地产企业存量资产价值的撬动空间。 投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。