2022杭州楼市置业信心报告

第1页 78 第2页 第3页 第4页 目录 Part1消费者置业信心解读6 1.1近9成消费者对杭州楼市持乐观和中性态度7 1.2购房信心分化明显，已买房、高收入、高学历的消费者置业信心较高8 1.137%消费者认为当前是购房好时机，利率较低是最大原因10 1.2消费者预算越高，认为当前购房时机越合适13 1.3尚未购房的消费者中，超4成不计划在杭州购房13 1.4已购房消费者未来半年置换意愿超四成15 1.528.3%看涨，35.1%看跌，房价预期胶着16 Part2消费者置业偏好18 2.1西湖区是尚未购房者心中“白月光“19 2.2大面积优先，近半消费者将90-120平作为“上车首选”19 2.346.4%置换/改善消费者预算在300-500万，且上城区最受青睐20 2.400后购房预算两极分化，8%倾向于豪宅22 Part3家庭收入预期与房产消费偏好23 3.1近40%家庭对未来收入乐观，收入越高，预期普遍更高24 3.2年轻群体收入预期更高，过半00后认为未来2年内收入提升10%以上24 3.3近7成消费者倾向提前还贷，担心断供是最大原因25 3.4女性群体、低收入家庭相对更倾向提前还贷26 附录1：样本数据分布说明28 附录2：研究待完善空间29 第5页 Part1消费者置业信心解读 当前房地产市场情绪仍较为低迷，中央和各地稳楼市政策出台，各地因城施策的力度不断加大，“保交楼”相关举措启动并见效，信贷环境的优化改善……随着多种政策落地，消费者的信心是否修复，市场预期能否升温，是当前阶段亟需重点关注的问题。 第6页 1.1近9成消费者对杭州楼市持乐观和中性态度 随着2021年中央加大对房地产市场调控督导工作，包括杭州在内的热门城市，陆续出台以限购、限贷、限售、严查经营贷或消费贷等为主导的加码政策，房地产购房环境偏紧。市场端反应随之而来，2022年杭州楼市整体销售量下滑明显，以二手房成交为例，2022二手房预计环比下滑约28%。 但根据调研，大部分消费者依然对杭州楼市保持较强的信心，55.2%消费者看好杭州楼市，仅有10.2%的消费者对杭州楼市发展信心不足。 1.2购房信心分化明显，已买房、高收入、高学历的消费者置业信心较高 不同群体置业信心存在明显分化的特征。已购房消费者中，62.7%表示看好杭州楼市，但在尚未在杭州购房的消费者中，这一比例仅为51.5%。 调研显示，消费者的收入、学历均与楼市信心高度相关。在家庭收入1万元以内的消费者中，仅有40.9%的消费者持正向信心，随着家庭收入水平不断提升，总体消费者置业信心随之提升，但并未随家庭收入增长持续增强。家庭月收入在8万元以上的消费者，对 杭州楼市信心弱于家庭月收入在2-8万元的消费者。 同样，消费者的文化程度与楼市信心也呈现类似的关联性。初中及以下学历消费者，对楼市信心最弱，随着消费者学历水平提升，楼市信心也有明显加强，不过，相较于本科生和研究生，拥有博士学历的消费者对杭州楼市信心出现小幅下滑。 不同年龄段的人，由于历史经历、教育背景、家庭资产配置习惯等差异，对于楼市的信心也表现出明显的差异。根据调研，对杭州楼市信心最强的属于出生于80年代的群体，90后群体紧随其后。根据杭州贝壳研究院数据，2021年，杭州77%的二手单量均由80后及90后购入，可见，当前楼市的主力消费者群体依然对杭州楼市有较强的信心。而相对更年长和年轻的群体，对于楼市的信心有所减弱。 1.137%消费者认为当前是购房好时机，利率较低是最大原因 自去年楼市下行，成交量下滑明显。今年1季度起，房产类调控政策密集发布，主要包括放松限购、限售、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、增加购房补贴等。 政策的发布，在短时间内会提振市场，但总体来说，市场依然在底部徘徊，价格波动式下滑。在普遍“买涨不买跌”的购房消费心理下，杭州消费者对于当前楼市购房时机的真实想法变得扑朔迷离。 根据调研，37%消费者认为当前是购房的好时机，同时有19.7%消费者认为当前购房时机不佳，超4成的客户持保留态度。 连续下降的房贷利率是客户认可当前购房时机的最大原因。根据杭州贝壳研究院的数据，杭州首套房商业贷款利率由2021年9月最高点时的5.90%逐步下滑至目前4.10%。若按照商业贷款额度200万元，还款30年、等额本息的情形计算，消费者每月可减少月供2199元，购房成本肉眼可见的降低。其次，政策宽松、房价下降及房源较多都是消费者认可当前购房时机的主要原因。 同时，有19.7%的消费者仍不认可当前是购房好时机，最主要的原因是，认为房价还会继续降，占比高达67%，远超对于调控政策、房源量及房贷利率的关注，这也是当前市场观望情绪浓厚的主要原因之一。 1.2消费者预算越高，认为当前购房时机越合适 杭州目前仍是以刚需为主的市场，住宅购房总价在300万以内的客户，占比约为65%。市场预期不佳时，对价格更加敏感的刚需客户往往会更加谨慎。同时，随着市场下行，价格回调，置换/改善客户需求容易被激发。 根据调研，预算不同的消费者，对当前购房时机的判断出现较明显的差异。预算在200万内的消费者，有接近一半的人认为当前购房时机一般，持续持观望态度，仅有33.5%的人认为当前适合入手。随着预算增加，认为当前适合购房的消费者占比不断增加。在预算为800万以上的豪宅消费者中，接近70%认为当前是入手的好时机。 1.3尚未购房的消费者中，超4成不计划在杭州购房 随着近几年杭州新流入人口增加，城市人口不断扩容，杭州市场目前依然是以刚需为主。大量尚未在杭州购房安家的年轻消费者，将是未来杭州楼市交易的主力军。 但根据调研数据显示，尚未购房的消费者中，计划在半年内购房的仅占3.5%。计划2年内在杭州购房的消费者，占27.5%，而不计划在杭州购房的，高达44.2%，尚未购房的 消费者的购房计划相对滞后。 预算不足是消费者推迟或者取消购房计划的最大原因，占比58.1%。其次，不计划在杭州长期发展以及对于未来收入不明朗，分别占比为53.7%和48.9%。在各种年龄段中，90后对于在杭州购房意愿最高，年龄较高的消费者，以及00后中，不计划在杭州购房的占比均高达50%以上。 1.4已购房消费者未来半年置换意愿超四成 相较于尚未购房的消费者，已购房消费者在近半年购房的需求更加强烈，超四成潜在置换/改善消费者预计在半年内购房。 约54.6%再次购房消费者的置业动机为改善居住环境，获得更舒适的居住体验。其次，投资和学区房需求依然旺盛，占比分别为39.7%和37.4%。 1.528.3%看涨，35.1%看跌，房价预期胶着 今年，二手住宅均价下调明显。根据杭州贝壳研究院数据，2022年1月杭州二手住宅成交均价为3.3万元/平米，经历长达10个月的波动式下滑，10月杭州二手住宅成交均价回调至3.1万元/平米，总体下滑6.7%。 随着一系列调控政策的发布，购房消费者对于明年楼市的市场预期是否发生变化，成为需要关注的问题。根据调研，认为明年房价与今年基本持平（涨幅或跌幅5%以内）的消费者占比最高，达36.6%。总体来看，消费者对明年房价走势的预判较为胶着，28.3%的消费者持看涨态度，35.1%持看跌态度。其中，28.4%的消费者认为明年房价将小幅下跌（跌幅5%-10%），24.6%消费者认为明年房价将小幅上涨（涨幅5%-10%）。 是否已经买房，也影响到消费者对明年房价的判断。根据调研，已经在杭州买房的消费者，对明年房价预期相对更乐观，31.6%消费者认为明年房价将上涨，而在没有买房的消费者中，这一比例为26.6%。 Part2消费者置业偏好 在行业调整，市场观望情绪浓厚的情形下，部分客户推迟置业计划。为了打破僵局，开发商在项目品质上“内卷”，二手房业主不断降价让利。那对于消费者来说，什么样的产品，更受偏爱，不同的置业类型、年龄群体的消费者的偏好有什么样的差异，也将影响未来楼市的去化速度和成交结构。 第18页 2.1西湖区是尚未购房者心中“白月光“ 根据调研，尚未购房的消费者对区域的倾向相对明显。位处城市中心、坐拥西湖美景的西湖区，成为尚未购房消费者的最期待的安家之处，即33.8%的尚未购房的消费者希望购入西湖区的房子。其次，区域面积广阔、住宅均价梯度大的萧山区也成为消费者的理想选择，高新技术企业密集、新增人口流入量大的滨江区、余杭区紧追其后。 2.2大面积优先，近半消费者将90-120平作为“上车首选” 59.7%的尚未购房者将预算锁定在300万以内，其中200-300万预算的消费者占比最高，达31.4%。不过尚未购房的消费者对于住房的面积，有相对更高的需求。49%的购房者青睐面积为90-120平，认为是“上车首选”，35%的消费者愿意接受90平以内的住房。 2.346.4%置换/改善消费者预算在300-500万，且上城区最受青睐 已经购房的消费者，在考虑置换/改善时，有21.6%将上城区作为最优选择。根据杭州贝壳研究院数据，在今年1-10月份杭州市场实际成交的二手住宅单量中，15%单量来自于上城区，位列各区域榜首。 相较尚未购房的消费者而言，置换/改善客户的预算明显更高，其中46.4%的消费者将预算锁定在300-500万内，300-400万预算的消费者在各总价段中占比最高，达25.2%。不过，与尚未购房消费者相同的是，90-120平住宅也成为置换/改善客户的首要选择，占比43%。 2.400后购房预算两极分化，8%倾向于豪宅 在近两年，第一批00后已经完成学业，走向社会，也成为各城市楼市的潜在消费者。新生代们对于楼市的预期，对于住宅产品的偏好，都将在未来几年影响楼市的量价走势和产品迭代。根据调研，00后购房的预算分化明显，36%的00后消费者预算在200万以内，同时也有8%的消费者计划购入800万以上的豪宅。对于倾向低总价和高总价比例，都明显高于80后及90后。 Part3家庭收入预期与房产消费偏好 近三年的疫情背景下，很多家庭的生活与经济情况发生变化，目前消费者对于未来收入的预期能否持乐观态度？不同收入的家庭，对未来收入预期的差异，也将在未来很长一段时间影响房产消费决策及风险偏好。 第23页 3.1近40%家庭对未来收入乐观，收入越高，预期普遍更高 2020年开始席卷全球的新冠肺炎疫情，对很多中国家庭的资产与负债、收入与支出状况都有影响，不过，消费者对未来收入增长并不悲观。根据调研，对未来一至两年收入增长保持乐观和中性态度的消费者超过八成，比例高达82.6%。其中，有40.0%的消费者明确表达了对收入增长的信心（收入增幅在10%以上）。 一般来说，低收入群体更易受经济形势、自然灾害等因素影响，因此，家庭当前收入与未来收入预期密切相关。根据调研，整体上家庭收入越高，对未来收入预期也相应越高，不过在家庭月收入达到8万元后，家庭收入越高，收入预期随之下滑。家庭月收入达10万元 以上的消费者，对收入的不确定性感知，远高于收入在2-8万元的家庭。 3.2年轻群体收入预期更高，过半00后认为未来2年内收入提升10%以上 在后疫情时代和高校毕业生破千万人的就业形势下，00后从去年起逐步进入了职场。受到疫情冲击，国内职场竞争激烈，80后与首批90后面临“中年危机”、“35岁危机”困扰，不过，这些并未影响意气风发的新生代对未来持有信心。 根据调研，越年轻的消费者，对未来收入预期越高。00后是当前对未来1-2年收入预期最乐观的群体，51.3%的00后认为未来1-2年家庭月收入将有上涨（上涨10%以上），其中15.3%认为家庭月收入能提升20%以上。而对于80后及首批90后，认为家庭月收入能在1-2年能大幅提升（提升20%）的占比分别仅为8.2%与6.8%。 3.3近7成消费者倾向提前还贷，担心断供是最大原因 随着LPR降低，住房贷款利率一再调低，但不少消费者却考虑自降杠杆，尤其是理财收益不佳的消费者。根据调研，在负担房贷的消费者中，有66%的消费者倾向于提前