对公募REITs政策的点评：REITs试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间

——对公募REITs政策的点评 事件：12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。 点评：商业不动产公募REITs研究加速，推动市场高质量发展 1）我们在前期报告中提出：预期随着我国REITs市场建设的探索与完善，未来公募REITs试点有望于商业地产、长租公寓等领域做一定尝试。详见《乘REITs之风，展租赁宏业——海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓专题报告》及《借REITs之力，存量运营亟待轻装上阵——海外典型商业REITs产品及国内品牌商业地产专题报告》。 2）此次李超先生表示证监会将就REITs市场重点做好几项工作，包括保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应（其中首次提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”）；完善市场体系，推进多层次市场体系建设；强化事中事后监管，促进市场平稳运行；完善法规制度，夯实市场长远发展基础及发挥各方合力，推动市场持续健康发展。 3）截至今年11月底，我国上市公募REITs产品已增至22只，募集资金约757亿元，总市值近850亿元，整体较首发上涨约19%。其中，11月1日华润有巢REIT正式获批，华润置地成为首家涉水租赁住房REITs市场的房企。我们认为华润有巢REIT底层项目具备市场化活力及政府信用背书双重优势，已为后续公募REITs在房地产企业存量商业资产上撬动投资价值做出示范作用。 4）随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。对商业地产：预计我国购物中心在填补县域商业空白及城镇存量改造上仍有较大增量空间，商业地产公募REITs的推出有利于不动产存量运营升维。商业资产估值与运营效率直接挂钩，而REITs将进一步提升市场对商业资产优质性的检验，从而推进我国不动产存量市场的健康发展。同时，REITs经营数据的定期披露制度将有效增强我国实体零售市场透明度，进一步提升购物中心经营管理机制（详见相关研报）。对租赁市场：目前我国住房市场主要以“二元化”的供应结构为主，而保障房以国企或具有政府职能的平台公司供应为主，考虑到当前市场需求及消费升级倾向，我们认为房企参与未来租赁住房市场的占比将大大提升。长租公寓当前处于政策红利时期，租赁市场监管力度加强及降税导向为房企系长租公寓带来新发展空间，公募REITs的放开势必利于企业缓解融资难点、进一步提升租赁物业供给量（详见相关研报）。对房地产企业：REIT发行丰富公司以股权为基础的融资方式，使公司融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。如该渠道使用持续提升，将有效助力公司盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司的滚动投资能力，提升长期经营表现。 投资建议：商业不动产公募REITs的推出利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。我们认为优质商业地产及长租品牌具备较强规模效应、专业化运营能力和稳健现金流特征，在政策支持下后续相关REITs产品发行节奏或将加速。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的：万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：政策推进不及预期风险，商业地产经营风险，终止上市风险等。