REITs市场专题研究（二）：如何更好发挥公募REITs促基建功效？

地 隐 专题研究 2022年11月 方政府债与城投行业监022年第9期 测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” REITs专题研究 作者： 中诚信国际研究院 鲁璐010-66428877-318llu@ccxi.com.cn 彭月柳婷010-66428877-399 yltpeng@ccxi.com.cn 中诚信国际研究院副院长袁海霞010-66428877-261 hxyuan@ccxi.com.cn 如何更好发挥公募REITs促基建功效？ ——REITs市场专题研究（二） 本期要点 三季度，证监会会同国家发展改革委等部委联合制定了推动REITs立法、建立综合推动机制、拓宽试点项目类型等十条措施，加快推进基础设施REITs常态化发行。当前我国经济下行压力较大，有限的地方政府财力和较高的地方政府与城投企业债务压力对迫切的“稳增长、促基建”产生了一定制约，亟需探寻新的基建投融资模式，公募REITs正在为基建投融资打开“新空间”。本文立足于公募REITs盘活存量资产、促进基建投资视角，重点分析了我国基础设施公募REITs产品的运作模式及促基建路径，并对更好发挥公募REITs促基建功效提出了四点建议。 【高收益债策略专题】房企境内外债券风险处置现状梳理，2022-11-18 【2022年10月地方政府与城投行业运行分析】专项债结存额度密集发行、净融资额转正，收益率短期或上行城投债配置注重灵活性，2022-11-11 【2022年10月高收益债策略月报】高收益债交投回落，净价指数先涨后跌，2022-11-10 【城投行业2022年前三季度回顾及展望之市场运行篇】城投净融资缩量借新还旧比例上升财政承压弱区域、尾部城投风险或释放，2022-10-25 【2022年前三季度高收益债指数表现分析】国有企业属性发行人走势良好，把握结构性下沉与波段投资机会，2022-10-21 【高收益债2022年前三季度回顾及下阶段展望】多因素扰动下结构性分化加剧，精耕国企债信用下沉投资机会，2022-10-13 如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵耿010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn 公募REITs助力盘活存量资产，推动基础设施投融资健康发展 发展公募REITs市场的必要性：1）打开基建融资“新空间”，降低地方政府债务风险；2）提供有效的融资退出渠道，降低地方政府债务风险。3）丰富大类资产配置，提高资本市场直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。 我国REITs市场发展历程：我国REITs市场在经历了近二十年的“初步探索期”和“类REITs发展期”后，于2020年正式进入“公募REITs试点期”。 我国REITs以“公募基金+ABS”模式运作，促基建功效及示范效应初现 运行结构及收益来源：采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”的产品结构，REITs收益来源分为资产端和产品端。 试点项目底层资产特征：四大重点战略区域、六大重点行业率先试点公募基础设施REITs，充分发挥示范引领作用。 REITs促基建路径及效力：以富国首创水务REIT为例，通过创设公募REITs募集资金规模18.50亿元，实现原始权益人的退出以及存量资产的有效盘活，回收资金将再以资本金方式投入，实现撬动超60亿新增基建投资。 公募REITs推动盘活存量资产过程中存在的问题及建议 当前我国公募REITs仍存在着缺乏专项立法及配套细则尚不完善、市场扩容受限及发行未实现常态化等问题，为进一步发挥公募REITs推动盘活存量资产的重要作用，提出以下四点建议： 建议一：推进专项立法，完善基础设施REITs市场配套细则 建议二：扩大试点范围，加强高收益基建项目储备，推进常态化发行 建议三：明确资产运营中介机构职能，培育专业的REITs管理人，提升资产运营及管理效率 建议四：将REITs与PPP、专项债项目有机结合，发挥联动式促基建功效 www.ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 三季度，证监会会同国家发展改革委等部委联合制定了推动REITs立法、建立综合推动机制、拓宽试点项目类型等十条措施，加快推进基础设施REITs常态化发行。当前我国经济下行压力较大，有限的地方政府财力和较高的地方政府与城投企业债务压力对迫切的“稳增长、促基建”产生了一定制约，亟需探寻新的基建投融资模式，公募REITs正在为基建投融资打开“新空间”。我国公募REITs市场自2020年正式进入试点阶段，在多项利好政策与市场机构的协同推动下，2022年以来公募REITs发行加速、市场明显扩容，截至2022年10月末，公募基础设施REITs已发行20只， 总发行规模达618.15亿元，回收资金带动新项目总投资超3300亿元，初步形成了一定规模效应和促基建示范效应。本文立足于公募REITs盘活存量资产、促进基建投资视角，介绍了我国REITs市场的发展背景、历程，重点分析了我国基础设施公募REITs产品的运作模式及资产表现，最后针对公募REITs促基建过程中存在的问题及难题，提出四点建议以供读者参考。 一、公募REITs助力盘活存量资产，推动基础设施投融资健康发展 基础设施公募REITs作为国际通行配置资产，有效盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道，在防范和降低地方政府债务风险的同时，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。事实上，我国REITs市场在经历了近二十年的“初步探索期”和“类REITs发展期”后，已于2020年正式进入了“公募REITs试点期”，目前已初步形成了一定规模效应和示范效应。 （一）发展公募REITs市场的必要性：打开基建投融资“新空间”，降低地方政府债务风险 第一，盘活存量基础设施资产，打开基建投融资“新空间”。2022年国内新冠疫 情反复、俄乌冲突加剧国外环境复杂性、原油价格持续攀升，内外超预期冲击下经济下行压力进一步加大，促基建、稳投资成为稳增长的重要抓手。长期以来，地方政府开展基础设施建设主要依靠财政拨款、发行地方债以及城投公司举债融资等方式筹措资金，当前地方财政持续承压，传统融资路径难以满足相对旺盛的基建潜在需求，基建资金不足问题越发突出。同时，经历数十年快速发展，地方政府、城投公司、社会资本已积累了百万亿量级的存量基建资产，在较长的项目投资回收周期中持续消耗着投资方资金。推动基础设施领域REITs发展，可以加速项目沉淀资金回流，缩短基础设施投融资循环周期，形成“盘活存量-投资增量-再次盘活”的良性循环，打开基建投融资“新空间”。 第二，为项目投资方提供有效的融资退出渠道，降低地方政府和城投企业债务风险。在以间接融资为主的传统模式下，基础设施项目建成后通常由原投资方长期持有，随着我国基础设施建设规模持续扩大，地方政府和城投企业形成了大量不动产资产，也背负了严重的债务负担。基础设施REITs依托资产权益而非融资主体信用，在资本市场上将优质项目打包出售、交易流通，实现基础设施股权资本上市流通，从而为地方政府和基建项目主体提供退出渠道。通过发行基础设施REITs，可减轻基建资金对地方财政和债务性资金的依赖，发展直接融资、减少刚性兑付，改变“土地财政”现状和高杠杆运营模式，从而降低地方政府和城投企业债务风险。 第三，丰富大类资产配置，提高资本市场直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。首先，REITs作为国际通行配置资产，具有强制分红、流动性好、收益稳定、税收红利等优势，能满足投资者对于长期稳健收益的金融产品的需求，尤其是在当前“资产荒”持续的背景下，发展公募基础设施REITs对于完善我国资本市场投资品种、丰富大类资产配置意义重大。其次，公募REITs形成了新的基础设施投融资模式，提高了直接融资规模和比重，有效推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。长期来看，在政策支持和巨大存量资产及融资需求的助推下，未来公募基础设施 REITs有望实现万亿量级另类投资市场；公募REITs有效促进资本市场融资结构进一步多元化，完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，增强资本市场服务实体经济质效。 （二）我国REITs市场发展历程：从类REITs到REITs的发展之路 我国官方层面对于REITs市场的探索和研究可追溯至二十一世纪初，我国REITs市场在经历了近二十年的“初步探索期”和“类REITs发展期”后，于2020年正式进入“公募REITs试点期”，2021年6月21日首批９只基础设施REITs正式上市，标志着中国公募REITs市场正式开启。2004年《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》发布，开启了我国资产证券化业务的探索；2007年央行、证监会、银监会分别成立了REITs研究小组，开启境内REITs建设的早期研究工作。随着资产证券化业务的兴起，偏债权性质的私募类REITs市场快速发展，截至2022年9月末共发 行类REITs产品125单，累计发行规模2357.39亿元。2020年具有中国特色的公募基础设施REITs发展之路正式开启。2020年4月证监会、发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号，以下简称“40号文”）及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，2021年 7月发改委出台《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958号，以下简称“958号文”），初步构建起了我国 表1截至2022年10月31日我国已发行公募基础设施REITs列表 代码 名称 资产类型 发行规模 (亿元) 基金成立 日 上市日期 产品类型 存续期限 508056.SH 中金普洛斯仓储物流REIT 仓储物流 58.35 2021-06- 07 2021-6-21 产权类 50年 180801.SZ 中航首钢生物质REIT 生态环保 13.38 2021-06- 07 2021-6-21 特许经营权类 21年 508001.SH 浙商证券沪杭甬高速REIT 交通基础设施 43.60 2021-06- 07 2021-6-21 特许经营权类 20年 180201.SZ 平安广州交投广河高速公 路REIT 交通基础设施 91.14 2021-06- 07 2021-6-21 特许经营权类 99年 508000.SH 华安张江光大园REIT 园区基础设施 14.95 2021-06- 07 2021-6-21 产权类 20年 180301.SZ 红土创新盐田港仓储物流 REIT 仓储物流 18.40 2021-06- 07 2021-6-21 产权类 基金合同生效日起至2088 年6月25日 508006.SH 富国首创水务REIT 生态环保 18.50 2021-06- 07 2021-6-21 特许经营权类 基金合同生效日起至2047 年9月29日 508027.SH 东吴苏州工业园区产业园 REIT 园区基础设施 34.92 2021-06- 07 2021-6-21 产权类 40年 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 园区基础设施 20.79 2021-06- 07 2021-6-21 产权类 50年 180202.SZ 华夏越秀高速公路封闭式 基础设施REIT 交通基础设施 21.30 2021-12- 03 2021-12-14 特许经营权类 50年 508099.SH 建信中关村产业园REIT 园区基础设施 28.80 2021-12- 03 2021-12-17 产权类 40年 508018.SH 华夏中国交建高速REIT 交通基础设施 93.99 2022-04- 13 2022-4-28 特许经营权类 40年 508008.SH 国金中国铁建高速REIT 交通基础设施 47.93 2022-06- 27 2022-7-8 特许经营权类 40年 180401.SZ 鹏华深圳能源REIT