建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十五：商业不动产或纳入REITs范畴，市场容量有望加速扩充

——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十五 事件：2022年12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”上表示，“进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”；李超指出，“进一步明确REITs税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体”。 我们在前期深度报告《REITs与PPP：相似的节奏，不同的结局》（2022年2月18日）及REITs系列报告中多次提出，REITs是盘活存量资产的重要工具，对缓解地方政府债务规模、改善基建投资预期具有重要作用。今年以来REITs 发行节奏持续加速，试点范围不断扩展，我们认为在经济下行压力较大的背景下，REITs的重要性将进一步提升。 REITs范围或将进一步拓宽，市场容量有望加速扩充：自去年6月21日首批9只公募REITs上市以来，发改委、证监会等部门多次表示要进一步扩大REITs试点范围；一年多来，相关底层资产的覆盖领域持续拓宽，当前已上市REITs涵盖了高速公路、产业园、物流园、能源环保类、保租房项目等类别，未来将持续向新能源、水利、新基建等领域进军。我们认为，随着REITs范围的持续扩展，以及参与各方及监管部门对非标类项目的处理经验日益增加，后续REITs市场规模有望加速扩充。 保租房REITs供需两旺，保租房板块扩容潜力较大：从需求端来看，目前公募REITs市场中的4单保租房项目均受到投资者追捧，网下询价认购倍数均超百倍，其中中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的认购倍数分别为109倍、113倍、133倍和213倍；主要原因在于，保租房项目具有较为稳定的租金收入和相对较好的投资回报，且底层资产具有一定的抗周期属性。从供给端来看，住建部提出“十四五”期间我国将新增650万套以上保租房，在当前政策的支持下，相关保租房项目的投资建设方也具有较强意愿，将其底层资产在REITs市场上市回收资金、进行新项目的建设。综合来看，保租房REITs有望迎来供需两旺的情景，“保租房板块”具有较大扩容潜力。 存量商业不动产规模大，纳入REITs范畴将大幅扩充市场上限：据中指研究院数据，截至2022年5月，全国3万平方米以上已开业购物中心总数超5400个，总建筑面积4.8亿平方米，存量商业不动产规模较大。此次研究推动REITs试点范围拓展到商业不动产等领域，将大幅扩充REITs市场的可达上限，有利于促进其长期稳定健康发展。 投资建议：我们认为REITs发行将加速，企业可借助旗下REITs平台，形成“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环，加速回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续扩张。建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌REITs平台的企业，如：中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、首创环保、招商蛇口、南山控股。 风险分析：REITs项目申报不及预期，二级市场价格大幅波动风险，相关政策推进不及预期。