当心一级城市的新紧缩政策

热门精选精选公司德意志银行亚洲香港属性属性行业中国房地产日期2016年3月3日行业动态当心一级城市的新紧缩政策我们预计二线城市会有所放松，但一线城市将会收紧最近，该物业的支持措施强于预期曾荫权研究分析师（+852）2203 6256中国海外（0688.HK），HKD24.70购买沉阳，广东和安徽的市场带来了更多的积极华润置地购买中国房地产股人气。我们预计会有更多地方政府存量较高的城市也要采取类似的政策。也就是说，T-1（即深圳，上海，北京）以及某些T-2城市（如南京和苏州）的房地产价格急剧上涨，最近我们看到政府机构发出了更多警告，尤其是关于潜在使用过度杠杆的警告。我们预计短期内将对那些T-1城市采取新的紧缩措施，从而影响那些城市中较高曝光率的开发商。一线城市（例如广州）的平均售价增长过快根据搜房网的每周销售数据，2016年年初至今的平均交易均价在深圳同比增长约70％，在上海同比增长30％，在北京同比增长14％。根据我们最近在各个城市进行的房地产考察，与房地产经纪人和开发商的讨论以及各种当地媒体的报道（新华网，（1109.HK），港币20.45大悦城物业（0207.HK），港币1.07购买保利房地产（600048.SS），CNY10.43购买中国海外（0688.HK），HKD24.70购买 2014A 2015E 2016E P / E（x）6.2 7.87.6EV / EBITDA（x）5.4 5.3 4.5单价（x）1.4 1.2 1.1CFI和讯），中国房地产市场（尤其是平均售价）强劲的原因华润置地购买一级城市（深圳，上海，北京）包括：1）反复放宽货币政策后，市场的流动性要好得多–抵押贷款更容易获得和利率下降（越来越多的银行现在以0.8倍中国人民银行基准提供首次抵押贷款） ; 2）随着库存期的减少，供应更加有限；3)缺乏投资选择（尤其是在A股市场崩溃以及大多数二线城市缺乏房价上涨之后）； 4）首期贷款的广泛使用首 付 贷 在一级城市中，即使是实力较弱的购房者，由于这些城市没有足够的现金来支付首期付款（由于一次性付款总额较高且LTV较低），现在也可以购买（此类首付贷款来自房地产经纪人，P2P融资公司和其他金融机构）； 5）一些人为了利用自己的财产获得银行贷款而进行次级交易的轶事，有可能人为地抬高价格（这些报道在和讯和CFI等当地媒体中报道）； 6）形成了价格动能，更多的购房者因为担心房地产价格可能继续上涨而追逐房地产。我们认为，4）和5）将导致所涉及城市的房地产市场和金融体系的系统性风险上升。同时，平均售价的急剧上涨应吸引新的紧缩措施。一线城市采取新的紧缩政策的可能性上升在过去的两天里，更多的政府部门出来了，并警告不要在一级城市的房地产市场中过度使用杠杆。例如，新华社评论说，杠杆作用是推动深圳房地产市场强劲发展的关键催化剂，而中国证券和上海消费者保护委员会则批评房地产经纪人向没有足够现金来支付首付款的购房者提供首期融资。我们预计短期内将对深圳，上海和北京等T-1城市以及南京和苏州等部分二级城市采取新的紧缩措施。此类紧缩措施可能包括：1）更严格的HPR； 2）房价控制（过去已经实施）； 3）加强非首次购房融资。（1109.HK），港币20.45 2014A 2015E 2016E P / E（x）8.5 8.88.5EV / EBITDA（x）6.5 6.1 6.1单价（x）1.2 1.1 1.0大悦城地产（0207.HK），港币1.07购买 2014A 2015E 2016E市盈率（x）18.1 11.39.2EV / EBITDA（x）14.8 12.1 7.2每本书价格（x）0.6 0.5 0.5保利地产（600048.SS），CNY10.43购买 2014A 2015E 2016E市盈率（x）4.9 7.66.0EV / EBITDA（x）8.2 9.3 8.1价格/书本（x）1.9 1.5 1.3中国金茂（0817.HK），港币2.16购买 2014A 2015E 2016E市盈率（x）6.3 6.25.7EV / EBITDA（x）6.1 5.8 4.8单价（x）0.5 0.5 0.5中国绿城（3900.HK），港币7.11购买 2014A 2015E 2016E市盈率（x）4.4 4.03.3EV / EBITDA（x）6.9 5.9 4.9每本书价格（x）0.5 0.4 0.4广州富力（2777.HK），港币9.56购买 2014A 2015E 2016E市盈率（x）6.6 5.85.1EV / EBITDA（x）7.1 6.6 6.7价格/书本（x）0.7 0.6 0.6德意志银行/香港德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）124/04/2015。市场研究资料来源：德意志银行 2016年3月3日物业中国房地产页面PAGE2德意志银行/香港图1：中国支持–最近在不同省，市或地区的支持措施当心一级城市的新紧缩政策BNS，Sino Ocean，Yanlord，Sunac，KWG更可能面临紧缩政策根据我们的分析，在上述具有较高收紧风险的城市中，资产净值比例较高的开发商包括北京北辰，中海，仁恒，融创和合景泰富。对于这些开发商而言，一线城市新收紧政策可能造成的潜在损害可能会抵消其他低线城市潜在放松的积极影响。因此，我们更看好那些在其他城市具有较高曝光率的优质开发商，我们的首选股票是大型国有领导人-COLI，CR Land，Poly A-和规模较小且具有重组潜力和/或更快速度的国有企业增长–大悦城，中国金茂和绿城。对于持续充裕的流动性，鉴于其资产负债表正在进行重组，我们选择富力集团。我们的目标价格基于资产净值。主要风险：意外的经济和政治动荡。不同城市的区别对待政策最近，沉阳，广东和安徽房地产市场的支持措施强于预期，导致对中国房地产股的乐观情绪增强。我们预计库存较高的城市中将有更多地方政府出台类似的政策，这将有助于促进这些城市的库存清算。也就是说，一线城市（即深圳，上海，北京）以及部分二线城市（如南京和苏州）的房地产价格正在急剧上涨，最近我们看到政府机构（如新华社）对房地产市场发出了更多警告。 ，尤其是潜在使用过度杠杆。因此，我们预计短期内将对那些T-1城市采取新的紧缩措施，从而影响那些城市中较高曝光率的开发商。日期省/市措施2015年11月11日，杭州杭州已发布有关该措施的通知；在三个棚户区重建项目中，三个项目中超过72％/ 67％/ 70％的公民获得了安置补助。15年11月山西省山西省的11个部门联合发布了有关房地产市场新措施的通知。该通知规定将取消住房购买限制（HPR），包括对可购买单位数量的限制；户籍状况和年龄的限制；以及海外公司和个人的购买限制。预售价格报告系统也将被删除。此外，开发商不再受制于必须将项目总建筑面积的70％开发为建筑面积小于90平方米的单元的规则。此外，拥有两个或多个住房单元并已全额偿还现有抵押贷款的公民可以申请新购房抵押贷款。2015年11月15日海南省海南省最近发布了有关为有需要的人提供住房支持的通知：将向遇难者提供人均建筑面积最低为13平方米的社会住房。此外，低收入家庭将免收租金和给予补贴。对于农村地区符合条件的家庭，他们的单位将优先纳入棚户区重建中。新政策于2016年1月1日生效。 2016年3月3日物业中国房地产德意志银行/香港页面PAGE32015年12月15日上海上海市HPF管理中心发布了关于放宽HPF措施的通知。新规定允许公民每年一次从HPF取款购买房屋。此外，如果需要，公民可以申请不止一次提款。此外，在城市的HPF贷款申请的批准时间定为5-10个工作日，而在上海以外地区申请的批准时间定为10-20个工作日。新规定于12月1日生效。昆明12月15日昆明发布了关于支持当地房地产市场的通知。媒体在通知中报告了24项措施，其中包括允许开发商在土地被收购后推迟开工长达一年；允许开发商调整商业和住宅用途与项目单元布局之间的比例；放宽预售要求，以便开发商可以更早地开始销售；将夫妻的最高HPF贷款限额从60万人民币增加到80万人民币。12月15日，杭州-阜阳区12月15日北京-海淀区1月16日，内蒙古杭州市富阳区地方政府发布了关于向购房者给予货币补贴的通知。一级市场上的所有购房者都有资格获得房屋价值的1％作为补贴。对于其他专业人员或正在攻读研究生或更高学历的人员，将购置房屋的3-20％的费用，最高金额为30-80万元人民币。媒体报道，北京海淀区已对房地产市场采取了扶持措施，其中包括向购房者提供最高29万元的一次性补贴。媒体报道称，将对北京行政区域以外的房屋购置提供补贴，以支持燕郊，廊坊和武清等北京周边地区的房地产市场。该安排旨在缩短海淀区分配社会住房的等待时间。内蒙古省政府一位高级官员表示，省政府将研究使用HPF来支持农民购买城市住房，并鼓励金融机构向农民工提供抵押。住宅购买系统的开发也将被推进。鄂尔多斯市是该省的一个城市，库存量约为2万个单位，政府预计将需要两到三年的时间来解决此问题。16年2月16日福建省福建省针对房地产市场清仓采取了八项支持措施。这些措施包括商业银行对首次住房抵押贷款的首付比例为20％；市区农民购房现金补贴；计划购买或租赁用于公共租赁用途的商品房；商业用地可以改为住宅用地；那些库存较高的城市和县，商业和办公用地的土地供不应求。此外，省政府将棚户区搬迁的现金补贴比例定为不低于70％。2月16日，山东省政府宣布2016年将重点关注该省的城乡发展。这包括新形式的城市化，棚户区改造，旧社区的改造，农村卫生设施的改善，存货清理和以此类推。今年将开始建设总计492.9万套社会住房，目标完工数量为225.2k套。省政府还计划通过货币补贴将棚户区单位的50％以上搬迁。此外，它的目标是实现200万人口从农村向城市的转移，并使140万“城镇乡村”人口实现城市化。16年2月16日江西省将向农民在城市购房提供货币补贴，并正在研究将农民工纳入HPF体系。2月16日河北省河北省旨在满足该省新居民的住房需求，以清理库存。该省的目标是到2020年户籍居民和居住居民的城镇化率达到48％/ 67％。16年2月16日，河南省支持公民使用HPF进行房屋升级，并计划将薪金稳定的非本地公民纳入HPF系统。地方政府还鼓励农民在市区购房。16年2月湖南省湖南省将把棚户区搬迁资金补助比例提高到50％以上。16年2月-青海青海省将给予房屋租金补贴，并建立一套制度，以帮助农牧民在市区购买住房。此外，该省还将放宽对西宁市当地户口的补助。2016年2月16日北京北京放宽了外国人购房的措施。政策变更后，包括香港，澳门和台湾居民在内的外国人（指来自中国大陆以外的人）可以无限制地购买一处房产以供自用。变更之前，外国人必须提前在这座城市居住一年。他们不再受该限制。16年2月16日，南昌媒体报道，江西南昌市地方政府对房地产市场采取了扶持措施：1)公司所得税预征税率将从毛利的24％降至22％； 2）将社会住房，限价住房和棚户区改造住房的企业所得税预收税率从7％降至3％。2016年2月16日，广州媒体报道，在赣州地区（包括天河，海珠，越秀，黄浦，番yu，荔湾和增城）不拥有物业单位的购房者有资格获得契税处理，作为首次购房及其房屋所有权在其他地区将被豁免。据报道，这种安排已经在除深圳以外的广东省所有城市中实行。市场人士表示，目前尚无正式的安排文件，但该措施已经实施。 （和讯）3月16日，沉阳市3月1日，沉阳市政府出台了《关于促进房地产市场健康发展的通知》，其中包括22项支持性措施，即需求侧刺激与供给侧改革的良好结合。：本质是在增加住房需求的同时减少新供应（例如减少新土地供应的50％），以恢复沉阳房地产市场的供需平衡。在这22项措施中，更重要的是：1)以2016年城市销售量同比增长10％为目标，将清库存周期控制在合理水平，并在2-3年内实现供需平衡。2)严格控制新