房地产：核心城市限购重启点评：政策紧缩力度超市场预期，市场景气度预计理性回落

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 政策紧缩力度超市场预期，市场景气度预计理性回落 ——核心城市限购重启点评 动态研究报告/房地产 2016年10月10日 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：截至到10月9日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。我们点评如下：  大面积重启限购限贷是对中央“抑制资产泡沫”的全面落实，政策紧缩符合预期，但紧缩力度超市场预期 政策紧缩符合预期。本轮调控政策转向，大致经历了四个阶段：1）3月底上海深圳等四城市同一天出台调控政策；2）7月份政治局会议表态“抑制资产泡沫”；3）9月份核心二线城市陆续重启限购；4）十一期间近20城市出台调控政策。 但政策紧缩力度超市场预期。从十一期间地方政府出台政策的力度来看，核心城市房价上涨引起了自上而下的高度重视：1）个别城市，如苏州等前期已出台调控政策，十一期间再次出手调控；2）部分城市重启最严限贷标准，深圳、苏州、南京等认房又认贷；3）一周之内近20个城市出台调控政策，对市场情绪冲击较大。  从调控内容看：主要工具是完善限购限贷，同时在控制地价、增加供给（土地供给、打击捂盘、保障性住房）、强化舆论引导等方面亦有作为 限购：1）与11年相比，政策分化的趋势更为显著。11年大多限购城市，对外地户籍人口有社保或个税的年限要求，年限以1-2年为主；而本次限购重启，对于一线及上涨压力较大的二线核心城市，恢复了对社保或个税的年限要求，并且北上深均为5年，年限更长，与此同时仍有7个城市未提出社保个税年限要求；2）进一步完善限购：深圳、南京等城市堵住了通过离婚来规避限购的口子。 限贷：1）首付比例上调，但标准进一步精细化区分。比如针对首套房，北京上海区分了普通与非普，首套首付分别上调到35-40%，二套分别上调到50-70%；2）首套房认定标准更严：深圳、南京、苏州等实行最为严格的认房又认贷。 其他方面如：1）控制地价：北京推出“控地价限房价”模式，限定销售价格作为招拍挂条件；2）增加供给：一方面增加土地供给，另一方面打击捂盘，同时增加保障房供应；3）强调舆论引导等。  对基本面影响：预计成交量短期将大幅下滑，新房成交价格有序回落 政策效果尚未显现。从十一期间的数据来看：1）一线城市成交量分化较大，北京、上海同比下降约40%，广州深圳大幅上涨；2）9月份陆续出台调控政策的二线城市普遍出现同比大幅度下降，如南京、厦门；其他二线城市成交依然火爆。 我们认为核心城市，尤其是认房又认贷的深圳、苏州、南京等城市，成交量短期会出现大幅度下降；对于房价，我们不认为核心城市新房房价会出现快速、大幅回落，理由是：1）开发商经过两年的高景气度周期，加上前期大规模发债，目前现金流充裕；2）政策目的为抑制泡沫而非刺破泡沫，地方政府后续执行细则或存在相机调整的空间；3）去库存仍是三四线城市面临的重要任务。 我们认为核心城市新房成交价格大概率有序回落：一方面，对需求的抑制和成交[Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《南京重启限购，热点城市政策收紧进一步扩散》2016.09.27 2.《杭州限购重启，热点城市政策收紧进一步扩散》2016.09.19 -11%5%22%38%54%15-0915-1216-0316-0616-09房地产 沪深300 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 量的回落必然会带来价格调整的压力，同时购房者观望情绪加重，二手房挂牌价格也有望松动；同时供给方面，部分城市对预售证和网签控制进一步强化，比如北京对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。  未来政策走势：我们预计按揭贷款利率优惠或减少，推升购房成本 我们预计核心城市未来按揭贷款利率优惠或将减少，推升购房成本。央行行长周小川近日在G20财长和央行行长华盛顿会议上表示，中国会对信贷增长有所控制。我们认为，房贷作为七八月份最主要的新增信贷来源，后续在贷款额度及利率优惠等方面均大概率受到影响。  投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘股份、华业资本。  风险提示： 调控政策超预期，行业景气不及预期。 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、21城出台楼市调控，重启限购限贷 截至到10月9日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 二、 政策紧缩符合预期，但紧缩力度超市场预期 大面积重启限购限贷是对中央“抑制资产泡沫”的全面落实，政策紧缩符合预期，但紧缩力度超市场预期。 1. 政策紧缩符合预期 本轮调控政策转向，大致经历了四个阶段：1）3月底上海深圳等四城市同一天出台调控政策；2）7月份政治局会议表态“抑制资产泡沫”；3）9月份核心二线城市陆续重启限购；4）十一期间近20城市出台调控政策。 2. 政策紧缩力度超市场预期 从十一期间地方政府出台政策的力度来看，核心城市房价上涨引起了自上而下的高度重视：1）个别城市，如苏州等前期已出台调控政策，十一期间再次出手调控；2）部分城市重启最严限贷标准，深圳、苏州、南京等认房又认贷；3）一周之内逾20个城市出台调控政策，对市场情绪冲击较大。 三、 调控内容：完善限购限贷，同时控制地价、增加供给 从调控内容看：主要工具是完善限购限贷，同时在控制地价、增加供给（土地供给、打击捂盘、保障性住房）、强化舆论引导等方面亦有作为。 限购：1）与11年相比，政策分化的趋势更为显著。11年大多限购城市，对外地户籍人口有社保或个税的年限要求，年限以1-2年为主；而本次限购重启，对于一线及上涨压力较大的二线核心城市，恢复了对社保或个税的年限要求，并且北上深均为5年，年限更长，与此同时仍有7个城市未提出社保个税年限要求；2）进一步完善限购：深圳、南京等城市堵住了通过离婚来规避限购的口子。 表1：各城市限购政策 序号 城市 政策发布时间 限购 本市户籍 非本市户籍 1 北京 2011.2.16 限购2套 限购1套，需提供5年纳税/社保证明 2016.9.30 限购2套 限购1套，需提供5年纳税/社保证明 2 上海 2011.1.31 限购2套 限购1套，需提供2年纳税/社保证明 2016.10.8 限购2套（单身限购1套） 限购1套，需提供5年纳税/社保证明 3 广州 2011.2.24 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 2016.10.4 限购2套 限购1套，需提供3年纳税/社保证明 4 深圳 2010.9.30 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.4 限购2套（单身（含离异）限购1套） 限购1套，需提供5年纳税/社保证明 5 天津 2011.2.21 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.9.30 不限购 限购1套 6 南京 2011.2.29 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.5 限购2套（单身（含离异）限购1套） 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 7 杭州 2011.3.1 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.9.27 不限购 限购1套（买房不可落户） 8 厦门 2011.2.21 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.5 限购2套（144平米以下） 限购1套，需提供2年纳税/社保证明 9 苏州 2011.3.2 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.3 不限购 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 10 郑州 2011.1.5 限购1套（在人口过密区域） 在人口过密区域限购1套，需提供1年纳税/社保证明，在其他区域限购1套，不能提供1年纳税/社保证明 2016.10.3 限购2套（180平米以下） 限购1套（180平米以下住房） 11 成都 2011.2.15 限购3套 主城区限购1套，需提供纳税/社保证明 2016.10.1 限购1套 限购1套 12 无锡 2011.2.20 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.2 房企不得向同一买受人出售多套商品住房 限购1套 13 合肥 2011.3.31 限购2套 限购1套，需提供纳税/社保证明 2016.10.2 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 14 济南 2011.1.21 限购1套 限购1套 2016.10.2 限购3套 限购1套 15 武汉 2011.2.23 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.2 限购2套 限购2套 16 珠海 2011.11.1 限购1套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.6 限购3套（144平米以下） 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 17 东莞 2016.10.6 限购2套 限购2套，需提供1年纳税/社保证明，否则限购一套 18 福州 2011.10.10 限购1套（同一家庭） 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.10.6 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 19 昆山 2011.3.2 限购2套 限购1套，需提供1年纳税/社保证明 2016.9.29 不限购 提供1年纳税/社保证明，限购2套，不能提供限购1套 资料来源：民生证券研究院整理 限贷：1）首付比例上调，但标准进一步精细化区分。比如针对首套房，北京上海区分了普通与非普，首套首付分别上调到35-40%，二套分别上调到50-70%；2）首套房认定标准更严：深圳、南京、苏州等实行最为严格的认房又认贷。 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 表2：各城市限贷政策 序号 城市 政策发布时间 限贷 首套房 二套房 有1套住房且无房贷记录或房贷已还清 有1套住房且房贷未结清 1 北京 2011.2.16 普通自住房35%，非普通自住房40% 普通自住房50%