抓住股权融资窗口，应对行业波动

核心观点 抓住股权融资窗口，应对行业波动 事件：公司于12月1日发布公告，第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权，批准配发的新股数量不超过A股/H股数量的20%。 积极融资，方能有效应对行业波动。本周证监会提出五方面优化调整上市房企及涉房企业股权融资，随即万科第一大股东深铁提请该股权融资一般性授权议案。若该 议案获得股东大会通过，将有助于万科抓住本轮监管支持窗口，获得较为充裕的权益资金，更好应对仍处于波动的行业局面。 公司曾先后于2019年3月、2020年6月配售H股，所得款项净额合计156.5亿港元，这对公司近几年降低债务风险起到了积极作用。若本次议案获得通过，H股配 售以及A股定增均仍需获得中国证监会批文，方可发行。在提交监管审批之前，A股定增的具体方案还需要另行获得股东大会的通过。若按照当前市值，以及20%增发上限计算，假设发行折价10%左右，A股/H股有望合计募资约300-400亿元。 近期频获融资支持，股权融资杠杆效应有望协同“第一、二支箭”提升公司安全性以及在行业底部的扩表能力。11月21日公司公告拟新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权，11月22日公司提出280亿元储架式注册发行意 向，11月23日至今陆续与多家大行签署战略合作协议。我们认为，若本次股权融资落地，将进一步降低公司综合融资成本；并可通过增厚净资产，增加自有资金，优化三道红线指标和资债结构，借助杠杆效应提升债权融资空间，有效协同“第一、二支箭”，提高公司抵御行业风险能力，亦提升其在行业低谷的扩表能力。 长行业波动冲击损益表，信用完好、不动产 2022-04-11 经营向好：——2021年全年业绩点评万物云拟分拆上市，多元业务价值将逐渐 2021-11-07 被认可 经营稳步复苏，拿地积极性提升。公司1-11月累计合同销售金额3772.2亿元，稳居行业第3，同比降幅进一步收窄至33.1%，优于Top10和百强房企平均。公司10-11月累计获取8宗地块。我们认为，融资端持续支持和销售端复苏将有效改善公司 公司研究|动态跟踪万科A000002.SZ 买入（维持） 股价（2022年12月02日）18.39元目标价格24.43元 行业房地产 52周最高价/最低价21.74/13.13元总股本/流通A股（万股）1,163,071/1,162,387A股市值（百万元）213,889国家/地区中国 报告发布日期2022年12月04日 1周1月3月12月 绝对表现6.1832.219.462.63 相对表现3.6626.9613.2522.92 沪深3002.525.25-3.79-20.29 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 现金流状况，并有望助力公司把握拿地窗口，在收并购和招拍挂市场积极作为。 盈利预测与投资建议 维持买入评级，调整目标价至24.43元。根据公司三季报，我们上调了结算收入增速，并下调了毛利率及投资收益，预测公司22-24年EPS为2.04/2.24/2.40元（原预测值为2.21/2.41/2.66元），参考可比公司22年PE为9.3X，给予30%估值溢价，对应22年PE为12X，对应目标价24.43元。 风险提示：毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。股权融资进展不及预期。 多元业务释放协同价值，有望助力业绩增 2022-05-12 公司主要财务信息 2020A2021A2022E2023E2024E 营业收入(百万元)419,112452,798501,677526,723500,947 同比增长(%)13.9%8.0%10.8%5.0%-4.9% 营业利润(百万元)79,95952,53155,57357,09458,451 同比增长(%)4.4%-34.3%5.8%2.7%2.4% 归属母公司净利润(百万元)41,51622,52423,67426,02127,949 同比增长(%)6.8%-45.7%5.1%9.9%7.4% 每股收益（元）3.571.942.042.242.40 毛利率(%)29.2%21.8%20.1%19.6%20.1% 净利率(%)9.9%5.0%4.7%4.9%5.6% 净资产收益率(%)20.1%9.8%9.8%10.2%10.3% 市盈率 5.2 9.5 9.0 8.2 7.7 市净率 1.0 0.9 0.9 0.8 0.8 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 2022/12/2 每股收益（元） 市盈率 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 保利发展 600048 16.15 2.29 2.35 2.51 2.76 7.1 6.9 6.4 5.9 招商蛇口 001979 14.62 1.34 1.23 1.38 1.55 10.9 11.9 10.6 9.4 陆家嘴 600663 10.01 1.07 0.94 0.99 1.27 9.4 10.7 10.1 7.9 华润置地 1109.HK 30.47 4.54 4.67 5.15 5.78 6.7 6.5 5.9 5.3 金融街 000402 6.02 0.55 0.57 0.61 0.67 11.0 10.5 9.8 8.9 最大值 11.0 11.9 10.6 9.4 最小值 6.7 6.5 5.9 5.3 平均数 9.0 9.3 8.6 7.5 备注：货币均为人民币，汇率选取12月2日汇率，1港币=0.907人民币数据来源：Wind，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表 单位:百万元 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 单位:百万元 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 货币资金 195,231 149,352 145,601 141,806 190,464 营业收入 419,112 452,798 501,677 526,723 500,947 应收票据、账款及款项融资 3,002 4,771 6,271 6,584 6,262 营业成本 296,541 353,977 400,879 423,243 400,233 预付账款 62,248 67,230 58,195 61,100 58,110 营业税金及附加 27,237 21,056 20,067 21,069 20,038 存货 1,002,063 1,075,617 962,109 973,458 940,547 营业费用 10,637 12,809 12,373 12,338 10,935 其他 284,844 303,297 302,230 301,573 299,811 管理费用及研发费用 10,954 10,885 9,236 9,877 10,210 流动资产合计 1,547,387 1,600,268 1,474,405 1,484,521 1,495,193 财务费用 5,145 4,384 3,632 4,070 3,452 长期股权投资 141,895 144,449 140,116 137,314 134,567 资产、信用减值损失 2,205 3,794 1,298 1,078 669 固定资产 12,577 12,821 15,836 19,033 22,256 公允价值变动收益 5 4 0 0 0 在建工程 3,237 3,398 4,279 5,227 5,855 投资净收益 13,512 6,614 1,323 1,984 2,976 无形资产 6,088 10,445 8,709 6,723 4,486 其他 48 19 58 61 64 其他 157,993 167,256 175,896 170,836 165,776 营业利润 79,959 52,531 55,573 57,094 58,451 非流动资产合计 321,790 338,370 344,836 339,132 332,941 营业外收入 999 1,148 954 1,034 1,045 资产总计 1,869,177 1,938,638 1,819,241 1,823,654 1,828,134 营业外支出 1,282 1,456 1,369 1,413 1,391 短期借款 25,112 14,413 5,765 5,592 5,312 利润总额 79,676 52,223 55,158 56,715 58,105 应付票据及应付账款 296,292 330,537 301,516 297,175 301,030 所得税 20,378 14,153 14,341 14,746 15,107 其他 996,090 966,497 829,971 813,631 789,143 净利润 59,298 38,070 40,817 41,969 42,998 流动负债合计 1,317,493 1,311,446 1,137,253 1,116,398 1,095,486 少数股东损益 17,783 15,545 17,143 15,948 15,049 长期借款 132,037 154,322 174,322 171,322 168,322 归属于母公司净利润 41,516 22,524 23,674 26,021 27,949 应付债券 43,576 53,021 60,974 57,925 55,029 每股收益（元） 3.57 1.94 2.04 2.24 2.40 其他 26,227 27,076 24,310 24,310 24,310 非流动负债合计 201,840 234,419 259,606 253,557 247,661 主要财务比率 负债合计 1,519,333 1,545,865 1,396,858 1,369,955 1,343,147 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 少数股东权益 125,334 156,820 173,963 189,911 204,960 成长能力 实收资本（或股本） 11,618 11,625 11,625 11,625 11,625 营业收入 13.9% 8.0% 10.8% 5.0% -4.9% 资本公积 18,554 20,584 20,584 20,584 20,584 营业利润 4.4% -34.3% 5.8% 2.7% 2.4% 留存收益 195,883 203,885 216,211 231,579 247,818 归属于母公司净利润 6.8% -45.7% 5.1% 9.9% 7.4% 其他 (1,544) (141) 0 0 0 获利能力 股东权益合计 349,844 392,773 422,383 453,699 484,987 毛利率 29.2% 21.8% 20.1% 19.6% 20.1% 负债和股东权益总计 1,869,177 1,938,638 1,819,241 1,823,654 1,828,134 净利率 9.9% 5.0% 4.7% 4.9% 5.6% ROE 20.1% 9.8% 9.8% 10.2% 10.3% 现金流量表 ROIC 11.1% 6.5% 6.4% 6.3% 6.2% 单位:百万元 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 偿债能力 净利润 59,298 38,070 40,817 41,969 42,998 资产负债率 81.3% 79.7% 76.8% 75.1%