福州土拍零距离（9/22）：四拍凉意明显，国企成拿地主力

2022年12月17日 福州土拍零距离（9/22）：四拍凉意明显，国企成拿地主力 12月10日，福州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 固定收益主题报告 证券研究报告 福州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期有所延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率仍为15%，地价触顶后，所有涉宅类地块均采用“竞首期付款比例+摇号”的 方式确定竞得人，即地块地价触顶后竞土地金首付比例（2022年 12月20日前缴付出让价款的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人；商服地块按价高者得原则出让。拿地后，土地缴纳金方面，本轮土拍延长土地金支付期限至6个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实际成交价变动。 福州本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降，土拍凉意明显。福州2022年四轮土拍合计推地11宗，其中7宗地块为涉宅类，4宗地块为纯商服类，供地数量较今年第三轮的 20宗明显减少；无地块流拍，1宗地取消出让，广义流拍率9.1%，较今年第三轮的10.0%略有改善；成交10宗，成交金额104.3亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.0%、3.2%、 1.1%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成四轮 土拍的9城中，福州广义流拍率高于9城平均水平5.1%，平均溢 价率为9城最低水平。从区位看，本轮土拍地块均位于主城四区，台江区、仓山区、晋安区分别供地5宗、4宗、2宗。7宗涉宅地 块中，3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设，其余4宗地块区位均较优、周边配套成熟、教育资源丰富，如台江区上海西51、52号地块，位于台江区核心板块，靠近万宝商圈等，周边配套成熟；仓山区54号地块，位于三江口樟岚区域，周边配套齐全，出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学（清华大学附属中学福州学校）等。但各板块热度不高，成交地块均以底价成交。当前福州楼市仍较低迷，新房、二手房价格持续下跌，房企参拍态度仍较为谨慎。 国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低。国企全口径拿地金额 53.6亿，拿地金额占比51.3%，较今年第三轮的15.9%大幅提升。主流国企厦门国贸、建发股份分别以25.8亿、19.4亿各拍得1宗地；福州建工集团、福建恒一发展集团分别拿地7.0亿、1.4 亿。民企拿地意愿仍较低，民企全口径拿地金额1.8亿，拿地金额占比1.7%，拿地占比较今年第二、三轮12.1%、6.0%进一步下 降，仅福万（福建）发展1.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 国企拿地占比提升下，城投拿地占比减少，城投全口径拿地金额 999563357 49.0亿，拿地金额占比47.0%，较今年第三轮的78.1%有所下降。福州城投集团36.5亿拍得2宗地，为本次土拍拿地金额最大的主体，左海集团、福州新发分别拿地7.2亿、5.4亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告经济进一步回落，曙光何时 2022-12-16 乍现？—11月经济数据解读金融资源盘点与省内城投支 2022-12-15 持（12）：福建篇国央企迈向高质量发展新阶 2022-12-14 段，相关转债有哪些——主题看转债系列（一）如何看待11月金融数据？ 2022-12-12 后疫情时代，消费链转债有 2022-12-10 哪些？——可转债市场周报（9） gaowj@essence.com.cn 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度不高，成交地块均以底价成交3 3.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低5 图表目录 图1.福州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降（%）4 图3.福州广义流拍率高于9城平均水平（%）4 图4.平均溢价率为9城最低水平（%）4 图5.福州新房、二手房价格持续下跌（%）5 图6.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低（%）6 表1：福州本轮土拍规则基本不变3 表2：福州2022年四轮土拍明细（元/方，万元）5 12月10日，福州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 福州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期有所延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率仍为15%，地价触顶后，所有涉宅类地块均采用“竞首期付款比例+摇号”的方式确定竞得 人，即地块地价触顶后竞土地金首付比例（2022年12月20日前缴付出让价款的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人；商服地块按价高者得原则出让。拿地后，土地缴纳金方面，本轮土拍延长土地金支付期限至6个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实 际成交价变动。 表1：福州本轮土拍规则基本不变 22年首轮 20%-30% 20/30日、180日内按 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 50%、50%比例支付 20日、150日内按 22年二轮20% 限马甲、严控购地资金来 15%；商服地块 竞首付比例+摇号；摇号 底价成交的，按照商品房销售指导价确定；出让价款每 50%、50%比例支付；30日、90/180日内按50%、50%比例支付 65%地块土地金支付周 22年三轮源 20%，个别 30% 未设置 限价 竞首付比例+ 增加1%，备案均 价上浮0.3%，最高上浮不超过4.5% 期5个月；25%地块土地 金支付周期为3个月；长乐区取消商品房销售年限限制 土地金支付周期均为6 22年四轮20%摇号 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 个月，首期缴付时间为2022年12月20日前 2.土拍热度不高，成交地块均以底价成交 福州本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降，土拍凉意明显。福州2022年 四轮土拍合计推地11宗1，其中7宗地块为涉宅类，4宗地块为纯商服类，供地数量较今年 第三轮的20宗明显减少；无地块流拍，1宗地取消出让，广义流拍率9.1%，较今年第三轮 的10.0%略有改善；成交10宗，成交金额104.3亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.0%、3.2%、1.1%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成四轮土拍的9城中，福州广义流拍率高于9城平均水平5.1%，平均溢价率为9城最低水平。 1仅考虑住宅类、商业服务类地块，1宗加油加气站用地未纳入统计 图1.福州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降 （%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 40180 35160 30140 25120 100 20 80 1560 1040 520 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 图3.福州广义流拍率高于9城平均水平（%）图4.平均溢价率为9城最低水平（%） 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 9 北 深 杭 上 武 无 苏 南 福 0% 9 城 深武苏福平圳汉州州均 北杭南上无 京 圳 州 海 汉 锡 州 京 州 京州京海锡城平均 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 各板块均以底价成交。整体来看，本轮土拍地块质量有所提升，地块均位于主城四区2，台江区、仓山区、晋安区分别供地5宗、4宗、2宗。7宗涉宅地块中，3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设，其余4宗地块区位均较优、周边配套成熟、教育资源丰富，如台江区 上海西51、52号地块，位于台江区核心板块，靠近万宝商圈等，周边配套成熟；仓山区54号地块，位于三江口樟岚区域，周边配套齐全，出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学 （清华大学附属中学福州学校）等。但各板块热度不高，成交地块均以底价成交。当前福州楼市仍较低迷，新房、二手房价格持续下跌，房企参拍态度仍较为谨慎。 2福州市主城四区：晋安区、鼓楼区、仓山区、台江区。 表2：福州2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 备注 台江区 2022-51 底价成交 26854.1 26854.1 0.0% 258100.0 厦门国贸 商住 台江区 2022-52 底价成交 26829.7 26829.7 0.0% 194200.0 建发股份 商住 晋安区 2022-53 底价成交 18102.4 18102.4 0.0% 71600.0 左海集团 纯宅地 仓山区 2022-54 底价成交 11442.9 11442.9 0.0% 102700.0 福州城投集团 纯宅地 台江区 2022-55 底价成交 36136.3 36136.3 0.0% 262100.0 福州城投集团 商住；全部建设安置房 仓山区 2022-56 底价成交 11180.1 11180.1 0.0% 53500.0 福州新发 商住；配建8.9万方安置房，建设0.7万方商贸楼 晋安区 2022-57 底价成交 3792.0 3792.0 0.0% 17700.0 福万（福建）发展 商住；全部自持；住宅部分全部建设社会租赁住房 台江区 2022-58 底价成交 5531.9 5531.9 0.0% 39300.0 福州建工集团 纯商服 台江区 2022-59 底价成交 12917.6 12917.6 0.0% 30300.0 福州建工集团 纯商服 仓山区2022-62底价成交3667.03667.00.0%13600.0福建恒一发展集 团 纯商服 仓山区2022-61取消出让9810.3纯商服 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 图5.福州新房、二手房价格持续下跌（%） 福州:二手住宅价格指数:环比福州:新建商品住宅价格指数:环比 1.2% 0.9% 0.6% 0.3% 0.0% -0.3% -0.6% -0.9% 2020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/10 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 3.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低 福州本轮土拍国企拿地占比大幅提升，国企全口径拿地金额53.6亿，拿地金额占比51.3%，较今年第三轮的15.9%大幅提升。主流国企厦门国贸、建发股份分别以25.8亿、19.4亿各拍得1宗地；福州建工集团、福建恒一发展集团分别拿地7.0亿、1.4亿。 民企拿地意愿仍较低，民企全口径拿地金额1.8亿，拿地金额占比1.7%，拿地占比较今年第二、三轮12.1%、6.0%进一步下降，仅福万（福建）发展1.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。 国企拿地占比提升下，城投拿地占比减少，城投全口径拿地金额49.0亿，拿地金额占比47.0%，较今年第三轮的78.1%有所下降。福州城投集团36.5亿拍得2宗地，为本次土拍拿地金额最大的主体，左海集团、福州新发分别拿地7.2亿、5.4亿。 图6.国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 90% 80%